学生時代の仲間とサイクリング

大阪教育大学サイクリング部のＯＢ仲間でサイクリング。

卒業して３３年。

私以外のメンバーは、皆さん学校の先生。

大体は、校長か教頭先生です。

 

 

 

 

 

 

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【連載】失敗しない土地活用

　私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。（２００５年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３％、７つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。） 

 

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それでは早速、前回の続きです・・・

 

【#１８】

『　自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３%を実現する７つのポイント　』

 

（Ｐｏｉｎｔ．４）テナントと直接契約できないのは疑問

 

「土地オーナーさんの土地に出店したい、という話があるんですよ」と建築会社が言ってきました。どんな店なのか、詳しく内容を聞きます。そして条件がよければ、自然の流れとして契約へと話が運びます。

Ｐｏｉｎｔ．２の「借り入れはできるだけしないで、入居者に預けてもらおう」を読んだ土地オーナーが「私は借金はしたくない」と建築会社の営業マンに言うと、頭のいい営業マンは「じゃあ、私ども建築会社関連のリース会社がこの土地を借りましょう。建物はリース会社が建てるので土地オーナーさんは土地を貸してくれるだけでいいですよ」と提案するでしょう。

その時、あなたは「テナントと直接に契約したい」と申し出て下さい。きっと営業マンは慌てふためくでしょう。なぜなら、彼らの利益はリース会社に高い建築費で建築させることによって確保されているからです。

リース会社の高い建築費はリース料としてテナントに転嫁します。損をするのは結局、あなたとテナントなのです。

複雑に見える建築業界。「Ｓｉｍｐｌｅ　ｉｓ　Ｂｅｓｔ！」。ぜひこのことを忘れずに。

 

 次回につづく・・・

 

 

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土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ



 

 

 

 

石垣島サイクリング

自転車で石垣島一周してきました。

１０月下旬でも、夏のような天気でした。

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【連載】失敗しない土地活用

　私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。（２００５年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３％、７つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。） 

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それでは早速、前回の続きです・・・


【#１７】

『　自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３%を実現する７つのポイント　』

（Ｐｏｉｎｔ．３）賃貸借契約で一番大事なのは、途中解約


  さて入居者も決まり、借り入れもせず、建物を建てることに決めたとします。ここまでうまく行けば、ひと安心。後は、賃貸借契約書にサインをするだけです。分厚い賃貸借契約書。文字も小さくて多い。読むのが億劫になりそうです。ですが、どうしても読んで確認して欲しい箇所があります。リスクを負うか否かの分かれ目になる大事な事柄なのです。

　それは、「途中解約した場合、建築時に入居者から預かった建設協力金は全額返金しないで良いかどうか」という点です。契約書には、必ず途中解約した場合のことが書かれていますから、注意して必ず確認して下さい。入居者（テナント）によって、「半額は返金すること」となっていたり、「一部は返金すること」と決めていたり、もちろん「返金しなくて良い」という企業もあります。さまざまなケースがあるのです。

　もし、半額は返金しなくてはならないことを確認せずに契約してしまったら、大変なことになります。たとえば、建設協力金が５，０００万円として、２，５００万円を返さねばならないことになったら？ここでよく考えて下さい。手元にはテナントから預かった建設協力金５，０００万円のうち１円も残っていない。なぜならそのお金は、建築費として建築会社に支払っているのですから。

　建築費の大半を預かり金として出してくれるのは、そこで商売することに自信があるからでしょう。資金もないとそういうことはできないので、安定した企業だということもできるでしょう。

　しかし、何度も書いたように、商売というのは難しいものです。時代の流れやお客さんの価値観に大きく左右される業種がある一方で、同じスタンスを保っている人気の店もあります。コンビニエンスストアのように、同じ地域に次々と出店し、競争相手を撤退させてしまうものもあります。新しいタイプの店が続々と登場しては、なにがしかの店舗はなくなっていく・・・。店舗は、必要とされれば生き、必要がなくなったら、潰れる・・・。ある意味で生き物といえるでしょう。ですから、「途中解約」も当たり前のことなのです。

　自分と契約した企業は、途中解約はしないで欲しい、と願うのは誰でも同じです。何年もわずらわしいことなく、テナント料だけ得たいと思うのが普通だと思います。しかし、そうはいかないのも現実です。途中解約になった場合のことをえ、契約書の「途中解約時の返金」に関して書かれている箇所は必ず内容を確認すること。返金についてはもちろん「全額返金しなくても良い」という条件であれば問題ありませんが、そうでなかったら、内容により、金額により、あなたが自己責任で判断するしかありません。


次回につづく・・・

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土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ



「アワイチ」

自転車で淡路島一周（１５０ｋｍ）を走ることを「アワイチ」と言います。

１０年ぶりの「アワイチ」。

  

体力の衰えを心配していましたが、それほどでもなく一安心。

でも、体中が痛いです。

 

 

 

 

 

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【連載】失敗しない土地活用

　私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。（２００５年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３％、７つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。） 

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それでは早速、前回の続きです・・・

 

【#１６】

『　自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３%を実現する７つのポイント　』

（Ｐｏｉｎｔ．２）借り入れはできるだけしないで、入居者に預けてもらおう

 

　２つめの土地活用に成功する条件は、「借り入れはできるだけしないこと」です。

　ローンを組んで建築することが当たり前、だと思っていませんか？借り入れをしないことなど不可能なのでしょうか？

　発想を変えて考えましょう。建築費は、土地オーナーが払うのではなく、入居者に出してもらうのです。

　前回のＰｏｉｎｔ．１で、「入居者を先に決めよう」と書きました。入居者が決まっていたら、入居者仕様の建物を建てるのですから、建築費相当の預かり金を出してもらうのです。

　賃貸マンションでは社宅のように借り手が一人（または一社）の場合を除くと困難ですが、店舗の場合は、実際に預入金（建設協力金と言います）だけで建築が可能になるケースはたくさんあります。

　それらの土地オーナーはテナントの預託金を建築費に充当して建築し、毎月決まった額のテナント料を得て、その中から預託金を返済しています。

　建設協力金を出してくれるのは、積極的に、そして計画的にチェーン展開をしている、資金のある大手のチェーン店やフランチャイズ店です。そういった企業の店舗は、外観はほとんど同じです。全国に展開しやすいように、立地条件や店舗設計もオリジナルのものを持っています。商品もサービスもマニュアル化され、どの店に行っても同じサービスが受けられるしくみを作っていて、年々店舗を増やしています。そしてこれらの企業が「この設計図どおりに建築してください」と建築費に充当する建設協力金を預けてくれるのです。

　もともと建築費とは、設計図から見積もるもの。本来同じ設計図で同じ仕様なら、さほど建築費は変わらないでしょう。あなたは、預かり金の金額で施工が可能で、アフターサービスがしっかりしている建築会社に頼めば良いのです。

　そもそも建築会社の営業マンや仲介業者が提案するままに、疑問もなく多額の借り入れをしてしまうから、失敗したときに困ることになるのです。今は不況が長く続き、商売も難しい時代です。もしも借りてくれたテナントが撤退してしまったら、家賃収入がないのにローンを支払わなければならないということになってしまいます。相続税対策で土地を守るために建てたマンションが、まだ生きているあなたの首をしめることになって、ローンを返済できないために競売にかけられたという話は意外と多いのです。

　儲かるように書かれた建築会社サイドの提案よりも、これで大丈夫なのだろうかと自分自身でしっかりとチェックして、より確実な方法を選択することです。　　

 

 

次回につづく・・・

 

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土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ



角島（つのしま）サイクリング

最近、ＳＮＳで人気の角島大橋にサイクリング。

新門司港までフェリーで行き、関門トンネルを渡って角島まで９０ｋｍ。

暑さで大変でしたが、景色の素晴らしさに感動しました。

 

 

 

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【連載】失敗しない土地活用

　私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。（２００５年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３％、７つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。） 

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それでは早速、前回の続きです・・・


【#１５】

『　自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３%を実現する７つのポイント　』

（Ｐｏｉｎｔ．１）入居者を先に決めてから、建物を建てよう～


　「賃貸マンションは節税にいいですよ」「店舗にぴったりの土地ですね」などと多くの建築会社の営業マンが土地オーナーのところにやってきます。店舗ばかりを 建てている会社、ワンルームマンションを得意とする会社･･････自分の会社のカラーに合わせた設計図と事業計画書を持って土地オーナーを説得しに来ます。

　さあ、どこの会社と契約すれば、土地活用に成功するでしょうか？
　まず１番目は、「入居者が決まっている提案であるかどうか」で判断することです。賃貸マンションでは古くなると極端に入居率が下がる、店舗を建ててもテナントを探すのが難しい、と私は何度も書きました。それはすべて、建築後に入居者を決めるからであり、順序を逆にすれば、このようなリスクが回避できるのです。あなたは、建築後に入居者なりテナントを募集することが常識 だと思っていませんか？これは、従来の土地活用が建築会社主導の方法だから、こうなっているだけです。

　本来は家でも店舗でも、入居者のために、入居者の要望に合わせて建てるものです。しかし、それでは建築会社は仕事が進みません。
　賃貸マンションの場合で入居者を先に決めるのは、会社の寮にするとか、社宅にするなどの場合が考えられます。しかし今は多くの企業が社宅をなくしていく方針ですから、チャンスは少ないかもしれません。店舗にしても、情報やコネがなく、最初から決めることは困難なケースがあるかもしれません。

　「入居者やテナントをあらかじめ決められたら、苦労はしない、無理だ。」そうおっしゃる土地オーナーは、せめて次の方法を実践して下さい。リスクを少なくする方法です。


　土地オーナー自らが、賃貸マンションなら、単身者向けのものか、ファミリー向けのものか、この地域ならどんな職種の店舗なら近隣の皆さんに喜ばれるか、を色々考えて決めた上で、入居者またはテナント仕様に設計してもらい、建築するのです。「そんな難しいことはできない。自分の考えに自信がない。」そう思いますか？建築費用は多額です。億というお金が動くこともまれではありません。失敗しても、誰も責任をとってくれません。それなのに、人まかせでいいのでしょうか？

　さあ、あなたが住民のひとりとなって、客観的な目であなたの土地を見てみましょう。駅に近いですか？広さは？周りにあるお店は？付近には、公園や学校がありますか？自分の目だけではなく、ご家族やお孫さんのことも考えたり、意見を聞いてみるのもいいと思います。

　たとえば、
　＊駅のすぐそばにある。コンビニや酒屋、お弁当屋が多い。⇒単身者向けの賃貸マンション
　＊校区は人気がある。近くに公園やレジャー施設がある。スーパーも近い。⇒ファミリー向けの賃貸マンション
　＊幹線道路沿いである。土地面積は２００坪以上ある。⇒ロードサイド店舗

　等々の例があげられます。これらは何も調査会社に依頼しなければわからないほどのレベルではなく、街をぐるりとひと周りしたり、ちょっと考えるだけでよいのです。
　「市場分析の目を持つ」。たったこれだけで、どの提案が良い提案で、どれが大きなリスクを含む提案かという判断もつくかもしれません。
　調査会社や建築会社の営業マンよりも、きっとあなたの方が優れた目を持っていると思います。なぜかといえばあなた自身が長年、その街の生活者なのですから、生活者の視点であなたの土地を見ることが出来るのです。
　とにかく、リスクを回避する手だてのひとつであることは、間違いありません。



次回につづく・・・

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土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ

また、地域に喜んでいただけるお店がオープンしました

シェフカワカミ彩都店がオープンしました。

未来を支える「子供達」に「美味しい物をお腹いっぱい」食べてもらい、「食の楽しみと喜び」を伝えるという川上社長の思いが詰まった店舗です。

開発工事から完成まで1年以上かかりましたが、地域の方に喜んでいただける店を創ることができました!

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【連載】失敗しない土地活用

　私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。（２００５年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３％、７つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。） 

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それでは早速、前回の続きです・・・


【#１４】

『　自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３%を実現する７つのポイント　』

　ここまでに、土地活用に失敗した無残な街の姿を詳しくご紹介してきました。

　土地オーナーが描いていた、利益を生むはずの土地活用が計画通りにはいかなかった例には、バブルの崩壊後１０年以上経った現在も、ほとんど変わっていません。

　 築年数の古い賃貸マンションでは空き室が目立ち、１階が店舗になっているマンション（いわゆる店舗付きマンション）であれば、その多くはシャッターが閉 まっている。駐車場にしたがやはり空きが目立つ、店舗用に建てたビルも、テナントが入らなかったり、途中撤退してしまった。あんなに毎日通って来ていた建 築会社や仲介業者などの営業マンは、相談にものってくれず、税理士に相談してもいい案は出て来ない･･････。

　土地活用は、確かに成功するには非常に難しいものです。その町の状況や、住んでいる人々のことや、今ばかりではなく将来も考えて、最もリスクが少なく、利益が上がる活用方法を選択しなければならないのですから。

　 私は以前、建築会社をはじめ、いろいろな会社の営業マンがあの手この手で土地オーナーを説得しに来ますが、建築会社や仲介業の営業マンは、自分の会社の利 益になることしか言わない、銀行も税理士も土地活用には素人で、本当のところはあてにはならない可能性の方が高い、と書きました。

　土地活用には失敗したくない。では、一体どうしたら大きなリスクを負わずに利益が出せるのでしょうか？

　その方法を今からお教えしましょう。リスクなく、４８．３%の建築投資利回りが得られる方法があります。それを詳しく７つのポイントに沿って説明したいと思います。

　 まず、あなたが人まかせにせず、自分が経営者だという自覚をしっかりと持った上で「自分の土地は、どうすれば有効に使えるか？」を考えること。この自覚な くして土地活用は成功しません。その上でこれからお話しする７つのポイントに沿って実践すれば、計画どおり、リスクもない自己責任の範囲で利益だけを得る ことができ、街の人々にも喜ばれる結果がきっと得られることでしょう。


次回につづく・・・

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土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ

ロードサイド店舗の教室

ホームページをリニューアルしました。

今回は、土地オーナー様、建物オーナー様向けのホームページです。

ロードサイド店舗講座として、１３講座用意しました。

全て無料！　メールからでも、電話からでも！

興味がおありでしたら、是非、講座の受講をお申込みください。

【ロードサイド店舗講座】　タイトルのみ紹介させて頂きます。


　≪土地活用講座≫

　　・建設協力金方式ｖｓ事業用定期借地

　　・自己資金0円での土地活用

　　・数社からの土地活用プランの判定

　　・農地の土地活用

　　・小さい土地の土地活用


　≪店舗（建物）活用講座≫

　　・最適業種診断

　　・コンビニあと物件活用講座

　　・居抜き物件活用講座


　≪収益店舗（売買・投資）講座≫

　　・収益店舗を所有するコツ


　≪オーナーの悩み講座≫

　　・賃料減額交渉への対策講座

　　・賃貸契約書のチェックポイント

　　・退店通知が届いて最初にすること

　　・サブリース契約の注意点

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【連載】失敗しない土地活用

　私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。（２００５年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３％、７つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。） 

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それでは早速、前回の続きです・・・


【#１３】

『　誰も話さない「建築業界・不動産業界」のしくみ　』


（５）税理士
　　　机上の数字には長けているが・・・・・

　土地活用を考える方なら、所得税申告などでお世話になっている顧問税理士もいるのではないでしょうか。さらに一歩踏み込んで相続税対策などさまざまなアドバイスをしてもらっている場合も少なくないでしょう。

　不動産関係の営業マンが持ってきた事業計画書に関しても、減価償却や相続税についてアドバイスをしてくれるかもしれません。

 「税理士がいいと言うんだから、大丈夫だろう」。

　ちょっと待ってください！税理士は、税金に関する専門家であって、マンション経営や店舗運営については素人です。すべてはこの事業計画書どおりに進んだ場合のアドバイスなのです。中には、不動産や賃貸経営にも明るい税理士もいますが、それはひと握りと言っても過言ではないでしょう。

　提案してくれた事業計画は、あなたが多方面からしっかり考え、判断すること。そして最後の決断は、「自己責任」であると考え行うべきなのです。その上で、税理士に節税などについて意見を求めると鬼に金棒です。


（６）銀行・農協
　　　考えるのは、担保価値

　マンションや店舗を建てようと思ったら、銀行や農協などから借り入れをしなければならない土地オーナーは多いことでしょう。バブル崩壊後でも、不況でも、銀行は「担保」がとれる限りは、お金を貸してくれます。その担保とは、あなたの土地や家です。

　なんとなく、銀行マンは不動産賃貸業の経営に長けている、というイメージがあり、事業計画書を見せて相談する人も多いかもしれません。しかし、銀行マンの仕事は、「担保価値を判断し、お金をいくら貸すか判断すること」なのです。

　その事業が良いかどうか、あるいはうまくいくかどうか判断する能力に長けているわけではないことを、しっかり頭に入れておいてください。

　 「銀行がお金を貸すということは、事業収支がうまくいくと判断したからだ」などとは決して考えないこと。「この担保なら、お金を貸しても損はしない」という判断をしたから、彼らはお金を貸すのです。



次回につづく・・・

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土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ

ベトナムの幼稚園に給食室の寄贈

私が所属する池田ロータリークラブ６０周年記念事業

池田市市制８０周年記念事事業として

ベトナムの幼稚園に給食室の贈呈式に出席してきました。

 

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【連載】失敗しない土地活用

　私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。（２００５年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３％、７つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。） 

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【#１２】

『　誰も話さない「建築業界・不動産業界」のしくみ　』

（４）不動産会社
　　　紹介、紹介、紹介････。一体誰を信用すればいいのか？

　たくさんある街の不動産会社。彼らの利益は家賃の１ヵ月分とされる仲介手数料だけでなく、本当は建築会社からもらう物件紹介手数料というのがあることをご存知でしょうか。

　しかも、不思議なのは、店舗を募集する側と土地オーナーの窓口はそれぞれ別の不動産会社が担当していること。一つの不動産会社が土地オーナーとテナントの両方の窓口になることはあまりありません。

　それは、儲ける側から言うと、いろいろと具合の良いことがあるのです。単純に言えば、紹介手数料を仲間の業者同士で分け合うのです。この業界は、持ちつ持たれつ、紹介し合って、一社だけが儲けるのを、良しとしません。

　例えば、土地オーナーが店舗を探して、近所の不動産会社Ａに相談に行ったとしましょう。

　Ａ社は、思い当たるテナントがなければ、Ｂ社に声をかけます。Ｂ社はＣ社に頼みます。うまい具合にＣ社で、出店したいというテナントがみつかったとします。

　この時、なぜか直接テナントをみつけたＣ社だけではなくて、Ａ社もＢ社も紹介手数料が入るのです。ひどい時には紹介、紹介、紹介、で５社も６社も中に入っている場合があります。

　「テナントをみつけました！」と土地オーナーから、「ぴったりの場所を探しました！」とテナントから、それぞれの不動産会社が芋蔓式に登場するというわけです。

　しかし、テナントと土地オーナーをひとつの業者が仲介していることはないわけですから、土地オーナーがどんなテナントを希望しているのか、テナントは土地オーナーがどんな人なのか、相手に正確に伝わらないまま話が進み、やっぱりトラブルのもとになったり、店が続かなかったり････。　いざという時、どの不動産会社に相談すればいいのかわからないケースもあります。


次回につづく・・・

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土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ

ＧＷは東北サイクリング（後編）

ＧＷ後半は、良い天気に恵まれました！

奥入瀬渓流

小岩井農場の一本桜

 

 

岩手山

 

 

中尊寺

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【連載】失敗しない土地活用

　私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。（２００５年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３％、７つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。） 

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【#１１】

『　誰も話さない「建築業界・不動産業界」のしくみ　』

（３）リース会社と組んで儲ける建築会社
　　　高い建築費をリース料に転嫁してしまう驚くべきしくみ

　あなたは、「事業用定期借地」、あるいは「定期借地」という言葉を聞いたことがあるでしょうか？　「定期借地」とは、１９９２年に施行された借地借家法の改正で創設された法律で、一定期間を経れば、期間を延長できず、借りた土地を土地オーナーに返還し、建物買取請求をしない賃貸借契約のことです。「事業用定期借地」も同じで、これは、土地オーナーが土地のみを一定期間事業用に貸すことができるというもの。

　この方法なら、土地オーナーは返還期限があるため安心して土地を貸すことができ、安定した地代収入が見込めます。契約は土地だけになり、店舗はテナントが建築会社に依頼して建てますから、多額のローンを組むなどリスクを負うこともありません。大変シンプルで合理的、土地オーナーにとってはすばらしい方法です。

　しかし、これでは建築会社は儲かりません。今まで魅力的な計画書を提示し、建築のことや業界のことはまるで素人の土地オーナーに「特命発注」をしてもらっていたのに、テナント相手ならそんなセールスはできません。

　そこで、考えたのがリース会社と組むことです。リース会社が土地オーナーの土地を事業用定期借地で借りて、高い建築費で店舗を建てるという方法です。リース会社は、リース料さえ負担してもらえれば、建築費には口出ししません。

　土地オーナーはリース会社から借地料をもらうだけなので、テナントの賃料（リース料）が幾らなのかわからず、テナント側も賃料に建築会社の儲け分までも入っていることは知らないのです。

　従来、建築費から得ていた利益を、リース会社から建築工事を受注することで確保し、高い建築費をリース料に転嫁してしまう････、このように驚くべきしくみです。　これが通用するのは日本だけです。ロードサイド店舗先進国のアメリカのチェーン店は話を聞いたらびっくりします。建築費というものは、本来図面や材料費から割り出すもので、決して建築会社の儲けを優先して出すものではないからです。当たり前のことですが････。


次回につづく・・・

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土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ

ＧＷは東北サイクリング（前編）

１０連休を利用して、８泊９日で東北サイクリングに行きました。
 

磐梯山

蔵王エコーライン 

 

蔵王山頂の御釜

 乳頭温泉郷

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【連載】失敗しない土地活用

　私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。（２００５年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３％、７つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。） 

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それでは早速、前回の続きです・・・

【#１０】

『　誰も話さない「建築業界・不動産業界」のしくみ　』

（２）ロードサイド店舗専門・建築会社の営業マン
　　 摩訶不思議な計算で出す建築料金

　ロードサイド店舗とは、郊外にある車で食事に行くカジュアルレストランや、買い物をするスーパー、紳士服やカジュアル衣料のお店のことです。最近の店舗の主流ですね。

　ロードサイド店舗は、店舗つき賃貸マンションと異なり、まずテナントが先に決まっていて、そのテナントの希望する店舗を土地オーナーが建てるしくみになっています。しかし、土地オーナーが建築費をすべて自己資金で出すのではなく、店舗側は、「建設協力金」といって店を建てるためのお金を土地オーナーに預けてくれます。

　本来なら土地オーナーは建築費に自己資金はほとんど不要のはず。自己資金をあまり出さないで家賃収入が入る、リスクの小さい活用法なのです。

　ところが、それでは建築会社はあまり儲かりません。せっかく「テナント」を紹介するのだし、土地オーナーにはリスクも少ないのだから、ここは「特命受注」で儲けなくては････。

　さて、特命受注をとれれば、あとは怖いものなどありません。競争相手はいないのですから、好きな金額を提示できます。

　ここで、儲けるための、摩訶不思議な計算ができあがります。賃料から投資利回りを考えて、建築費を算出するのです。例えば、賃料は１００万円、投資利回りは２０％にしよう、すると、建築費は６，０００万円！（賃料÷建築費＝投資利回り）という計算式があるのです。

　建設協力金は、４，０００万円しかなくても、あと２，０００万円は土地オーナーにローンを組んでもらえばいい････、そう考えます。


　ローンを組んでもらうには、借金をしても得をする説得力のある材料が必要です。営業マンは、ここで、一生懸命バラ色の事業計画書を作るのです。テナントには３年毎に３～５％の賃料の値上げ、表向き賃料から建設協力金（契約期間で分割）返済分を引いた賃料は１５年間の平均賃料を提示することで、ローンはらくらく返済、もちろんテナントが途中撤退する可能性は事業計画の中には出てきません。税金や火災保険料のほかに、何種類もの節税をくわしく説明して非常に儲かる印象に仕上げるのです。

　しかし、このデフレの中、毎年３～５％の賃料アップをOKするテナントがあるのでしょうか？　どの店も経費を節約し、生き残ることに必死なはずです。

　この建築会社は、賃貸マンションの建築会社と同じで、建物の引き渡しが終わるまでが仕事です。建てた後、テナントに入った店が繁盛しないで、計画書どおりにならなくても、そして撤退することになって、土地オーナーに多額のローンが残っても、一切責任はとってはくれません。がっぽり儲けて後は知らんぷり。それが建築会社の営業マンなのです。

　それからもうひとつ、お話ししなければならないことがあります。テナントの選定方法についてです。ロードサイド店舗は、女性ドライバーも増え、車で移動することが当たり前になった今、どんどん数は増えています。ロードサイドの土地には、多くのチェーン店が出店を希望している状況です。

　では、ここに土地があるとして、建築会社はどうやって多くのテナントの中から、そのテナントを選ぶのでしょうか？　綿密なマーケティング調査でしょうか？

　答えは、「賃料の高さ」です。最も賃料の高いテナントを選ぶのです。先ほどの建築投資利回りの話を思いだしてください。賃料が高ければ高いほど建築費が高くなり、会社は儲かるのです。ところが、もともとしっかりしたマーケティング調査もしないままに出店し、おまけに高い賃料を支払っていますから、テナントが途中撤退する可能性が非常に高い。テナント側はできれば賃料は下げてもらいたい、と考えます。しかし土地オーナーは、３年後には５％のアップができるつもりでいます。その仲立ちをするのが建築会社のはずなのに、営業マンは３年毎の賃料改定にはあまり立ち会おうとしません。

　次に営業マンが来るのは数年後、テナントが高い賃料が払えなくなって撤退し、土地オーナにローンが残って困り果てているときです。「次のテナントをご紹介します。また、店舗を建て直しませんか」とさらに借金をさせ、会社の利益を得るために････。


次回につづく・・・

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土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ

備中松山城

松山城といえば、愛媛県の松山城を思い浮かべますが、

こちらは岡山県の山城、備中松山城です

城の前まで、自転車で登ろうとしたのですが、

観光客が多く、交通規制のため途中で車両通行禁止。

シャトルバスで登りました。

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【連載】失敗しない土地活用

　私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。（２００５年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３％、７つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。） 

 

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それでは早速、前回の続きです・・・


【#９】

『　誰も話さない「建築業界・不動産業界」のしくみ　』

（１）賃貸マンション専門・建築会社の営業マン
　　　空室率５％のバラ色の事業計画書がワナ

　以前、賃貸マンションは新築時を除けば空室があって当たり前です、と書きました。築１５年にもなると７０％ぐらいが損益分岐点だと思われていますが、実際にはそれを下回っているところが多い、ということも強調しました。

　建築会社の中にはそれぞれ得意分野があり、賃貸マンションは専門の建築会社が建てていて、そこには営業を担当する社員もいます。そして優秀な営業マンなら、その土地は賃貸マンションに向いているかどうか、数年後の空室率はどうなるか、経験上見ればわかるはずです。

　しかし営業マンは、向いていない土地であろうがなかろうがおかまいなく「賃貸マンションを建てれば節税できる上に収益も上がります。大切な土地を子どもさんに残しませんか。今がチャンスですよ」とセールスを行います。そして彼らのセールス手法として大きな効力を発揮するのが「事業計画書」です。数字が中心のその事業計画書は、一目見ただけではわかりませんが、よくよく見れば数年後も数十年後も空室率は５％前後のはずです。

　賃貸マンションを建てるには多額のお金がいりますが、それは３５年の長期ローンで返済額は低く抑えてあるでしょう。収益部分を見ると、３５年間継続して空室率は小さく、家賃は築何年経っても同じか、むしろ徐々に増えたりしている絵が大きく描かれていますから、そのローンの支払いはかなり楽に見えるに違いありません。

　それでもあなたがまだ迷っていたとしたら、「１階は店舗にしましょう。店舗というのは、住居部分よりも建築費は安くつきますし、高い家賃がとれていいですよ」と勧めるかもしれません。そしてそのテナント料は、たとえば「坪１０，０００円」と事業計画書に記されています。これはどのようなテナントでしょうか？　本当に家賃は坪１０，０００円とれるのでしょうか？　そういったことは度外視された机上の数字だけの計画です。すぐにテナントを探すのは至難の業ですし、もしテナントが入らなければ、スペースが大きいため住居が１室空くのとは損失が大きく違います。

　賃貸マンションで収益が上がる絵は描けても、実際にその通りになるかどうか、考えずにセールスをするのが賃貸マンション専門の建築会社の営業マンです。マンションを建てた後に、入居者やテナントを探すのは不動産会社の仕事。彼らにはテナントが決まるかどうかはどうでもよいことだし、ましてや入居者がどうの、１０年後の賃料がどうの、修繕費が･･･なんて考えもしないのです。

　彼らの仕事は、「土地オーナーを安心させて、建築費のとれる賃貸マンションを建てさせること」なのです。

　ですから、平気ですぐそばに新しく賃貸マンションを建て続けるでしょう。あなたのマンションが見劣りして、家賃が下がることになったとしても･･････。


次回につづく・・・

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土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ

ベルギーの留学生と、１２年ぶりの再会

１２年前、我が家にベルギーの高校生が１年間ホームステイしていました。

その子が、彼女を連れて１２年ぶりに日本に帰ってきてくれました。

日本語を忘れないように、時々使っているようで、会話もスムーズに。

最高に、楽しい一時でした。

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【連載】失敗しない土地活用

　私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。（２００５年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３％、７つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。） 

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それでは早速、前回の続きです・・・


【#８】

『　誰も話さない「建築業界・不動産業界」のしくみ　』

　大学を卒業後、私はある大手建築会社に入社し、営業マンとして１２年間働きました。
　私は自分なりの考えがあって起業するために退職しました。それは１２年間勤め、建築業界・不動産業界の表も裏も知り、問題意識を持ったからでした。

　他の業界とは異なり、この業界は古い体質の上、不透明で不思議な世界です。
　動くお金は大きく、時には簡単に億というお金が動いたり、消えていったりします。今振り返ると、慣れるということは恐ろしいもので、お金に対する市民的な常識はなくなり、そしてそれが人間的な感覚を麻痺させてしまうことにも、いつの間にか気付けなくなっていたように思います。

　こんな業界ですから、常識ではおかしいと思うことでも大きなノルマを課され、動き回り、利益とノルマ達成の為なら手段を選ばない営業マンたちには、まるで通じないかもしれません。

　少々酷な言い方ですが、「この土地の最も有効な活用法は何だろう？」と土地オーナーのために親身になって考えてくれる建築会社や不動産会社の営業マンが、 少数派であることは間違いありません。ほとんどの営業マンは、早く契約にこぎつけ、いかに大きく自社の利益を出すかということだけを考えているのです。

　そしてまた、自分の提案を受け入れてくれた土地オーナーが失敗しようと、借金を返せず悩み苦しもうと、彼らの良心は傷みません。「それは自己責任です。印を押したのは土地オーナー自身でしょう。私は会社のために一生懸命働いただけなのに、何が悪いんですか？」と彼らは言うでしょう。

　実際、私が担当した土地オーナーの中にも土地活用に失敗し、大きな借金を作ってしまい、頭を抱えておられたケースがいくつかありました。どなられたことも一度や二度ではありません。「最終的に決断したのは土地オーナーではないか、私はただ提案しただけだ！」･･･そう考えていた私でした。今、振り替えれば何と非人間的だったのかと思います。しかし、非人間的にさせてしまう何かが、この業界にはあるのです。

　この業界はどのようなしくみになっているのか、誰も話さない真実を私は書こうと思います。当時苦しませてしまった土地オーナーのような方を二度と出さないために、そして一人でも多くの方が土地活用を成功させ、笑顔で過ごすことができるような、道しるべとなるために。


次回につづく・・・

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居抜き店舗のｒｅＴＥＮＰＯ

土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ

BOSEのスピーカー

私が、仕事の大半を過ごす場所、社長室。

そこで、一番活躍している電機製品は、

パソコンと「ＢＯＳＥ（ボーズ）のスピーカーです。

ｉＰａｄ から ＹｏｕＴｕｂｅ Ｍｕｓｉｃ の音楽を

 Ｂｌｕｅｔｏｏｔｈ で接続して、ずっと流しています。

そういえば、ＣＤとか全然使わなくなりました。

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【連載】失敗しない土地活用

　私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。（２００５年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３％、７つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。） 
 

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それでは早速、前回の続きです・・・

【#７】

『　無理な土地活用なら、しない方がマシ
　　　～　バブル崩壊後の悲惨な街、悲惨な土地オーナー　～　』

（５）生産力地のケース
　　　・・・いい場所は生産緑地にするな！

　「生産緑地」とは、都市計画法に基づく生産緑地法に定められた市街化調整区域内の農地のことです。３０年以上の営農継続が条件で、希望者は申請をします。「保全すべき農地」として認められると、固定資産税や相続税が安くなる特典があります。

　まわりはマンションが建っているのに、ぽつんと田んぼがあって、お米などを作っている光景を見たことはありませんか？「あそこだけなぜ田んぼなんだろう？」と不思議に思ったことはないでしょうか？

　その多くが「生産緑地」です。マンションを建てたいと思っても、３０年間は農業をする土地であり続けなければならないのです。「生産緑地」であっても、農業をするのに適切な土地であれば問題はあまりないでしょう。

　しかし、税金が安くなるからと、目先の事しか考えず、早々と生産緑地にして、後悔している土地オーナーがいます。生かせる土地を生産緑地にしてしまったために、土地を活用することが出来なくなっているのです。一旦生産力地の届出をすると、３０年間はずっとそのままでおいておかなければなりません。

　もし、相続税の納税猶予を受けていて、変更したいと思えば、相続時にさかのぼって相続税とその間の利子税を納めなければなりません。

　生かせる土地、たとえば道路沿いの広い土地などは固定資産税が非常に高い。高いから、生産緑地にして、税金を安くしたい……。逆に、不便な場所にある小さな土地は固定資産税が安いから、生産緑地にしてもメリットが少ない。

　とりあえず、大きい土地を生産緑地にしておこう。小さい土地は、賃貸マンションでも建てるか、駐車場にするかな？そんな風に考えて、生かせる大きな土地を「生産力地」にし、生きない小さな土地を活用しようと考えた土地オーナーが多くいました。

　このような場合、小さい方の土地を生産緑地にし、道路沿いの大きい土地は、ロードサイド店舗などで十分生かすべきです。収益が上がる土地は、固定資産税も高い。それだけ価値があるからです。くれぐれも目先の節税対策や、安易な考えだけで、土地活用を考えるのは避けていただきたいと思います。

　何度も言いますが、土地活用は、会社経営と同じです。「とりあえず」という気持ちでやるなら、やらない方がマシです。情報を集め、真剣にどうすべきかを考えた上で、自己責任で判断してほしいのです。
 　
次回につづく・・・

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居抜き店舗のｒｅＴＥＮＰＯ


土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ