2008年7月29日火曜日

Per Caffe Bianco(ペルカフェビアンコ)
















 TENPO beでは、池田市石橋駅前で喫茶店を経営していました。いろいろな理由で、その喫茶店は4年前に閉店したのですが、当時のスタッフの何人かは、今の不動産業のTENPO beでも働いてくれています。
 今日は、おしゃれなカフェの紹介です。私は、大阪で一番エスプレッソがおいしい店だと公言しています。実は、このお店、私が過去に経営していた喫茶店の店長が独立して、始めたカフェです。店名はPer Caffe Bianco(ペルカフェビアンコ)で、箕面市の駅前(大阪府箕面市箕面1-8-1)にあります。メッセージ入りカプチーノ。厳選されたワイン。生産者から直接仕入れたグリーンサラダ。ピザやパスタはイタリア仕込みで、小さいお店ですが、オーナーのセンス抜群の店です。是非、一度のぞいてやってください。お気に入りのカフェリスト入りすること確実です。



それでは、前回の続きをお話しします・・・

 【不動産会社 ――
   紹介、紹介、紹介・・・・。一体誰を信用すればいいのか?】


 たくさんある街の不動産会社。彼らの利益は家賃の1ヵ月分とされる仲介手数料だけでなく、本当は建築会社からもらう物件紹介手数料というのがあることをご存知でしょうか。
 しかも、不思議なのは、店舗を募集する側と土地オーナーの窓口はそれぞれ別の不動産会社が担当していること。一つの不動産会社が土地オーナーとテナントの両方の窓口になることはあまりありません。
 それは、儲ける側から言うと、いろいろと具合の良いことがあるのです。単純に言えば、紹介手数料を仲間の業者同士で分け合うのです。この業界は、持ちつ持たれつ、紹介し合って、一社だけが儲けるのを、良しとしません。
 例えば、土地オーナーが店舗を探して、近所の不動産会社Aに相談に行ったとしましょう。
 A社は、思い当たるテナントがなければ、B社に声をかけます。B社はC社に頼みます。うまい具合にC社で、出店したいというテナントがみつかったとします。
 この時、なぜか直接テナントをみつけたC社だけではなくて、A社もB社も紹介手数料が入るのです。ひどい時には紹介、紹介、紹介、で5社も6社も中に入っている場合があります。
 「テナントをみつけました!」と土地オーナーから、「ぴったりの場所を探しました!」とテナントから、それぞれの不動産会社が芋蔓式に登場するというわけです。
 しかし、テナントと土地オーナーをひとつの業者が仲介していることはないわけですから、土地オーナーがどんなテナントを希望しているのか、テナントは土地オーナーがどんな人なのか、相手に正確に伝わらないまま話が進み、やっぱりトラブルのもとになったり、店が続かなかったり・・・・。 いざという時、どの不動産会社に相談すればいいのかわからないケースもあります。



次回は・・・

税理士 ――
机上の数字には長けているが・・・・】

についてお話しします。

居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe

2008年3月17日月曜日

リース会社と組んで儲ける建築会社

そろそろ暖かくなってきました。
暖かくなると、私は、そう、自転車です。


一昨日は、東条湖方面にサイクリングに行きました。

“春到来”を体で感じました。暖かい、というより暑かったです。

そういえば、いつも季節の変わり目を感じるのは、サイクリングをしているときです。

それでは、前回の続きをお話しします・・・


 リース会社と組んで儲ける建築会社
  【高い建築費をリース料に転嫁してしまう驚くべきしくみ】



 あなたは、「事業用定期借地」、あるいは「定期借地」という言葉を聞いたことがあるでしょうか? 「定期借地」とは、1992年に施行された借地借家法の改正で創設された法律で、一定期間を経れば、期間を延長できず、借りた土地を土地オーナーに返還し、建物買取請求をしない賃貸借契約のことです。「事業用定期借地」も同じで、これは、土地オーナーが土地のみを一定期間事業用に貸すことができるというもの。
この方法なら、土地オーナーは返還期限があるため安心して土地を貸すことができ、安定した地代収入が見込めます。契約は土地だけになり、店舗はテナントが建築会社に依頼して建てますから、多額のローンを組むなどリスクを負うこともありません。大変シンプルで合理的、土地オーナーにとってはすばらしい方法です。
しかし、これでは建築会社は儲かりません。今まで魅力的な計画書を提示し、建築のことや業界のことはまるで素人の土地オーナーに「特命発注」をしてもらっていたのに、テナント相手ならそんなセールスはできません。
 そこで、考えたのがリース会社と組むことです。リース会社が土地オーナーの土地を事業用定期借地で借りて、高い建築費で店舗を建てるという方法です。リース会社は、リース料さえ負担してもらえれば、建築費には口出ししません。
 土地オーナーはリース会社から借地料をもらうだけなので、テナントの賃料(リース料)が幾らなのかわからず、テナント側も賃料に建築会社の儲け分までも入っていることは知らないのです。
 従来、建築費から得ていた利益を、リース会社から建築工事を受注することで確保し、高い建築費をリース料に転嫁してしまう・・・・、このように驚くべきしくみです。 これが通用するのは日本だけです。ロードサイド店舗先進国のアメリカのチェーン店は話を聞いたらびっくりします。建築費というものは、本来図面や材料費から割り出すもので、決して建築会社の儲けを優先して出すものではないからです。当たり前のことですが・・・・。

次回は・・・

“不動産会社  ~紹介、紹介、紹介・・・・。一体誰を信用すればいいのか?”

 についてお話しします。

居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe

2008年3月4日火曜日

摩訶不思議な計算で出す建築料金


―― 社長の机

きょうは、私の仕事場、社長室の秘密兵器を公開します。

日頃は、よく電話がかかってくるので無理なんですが
夜8時を過ぎて残業しているときや、休日出勤の時に登場するのがこれです。

SONYの「Rolly」ってやつで、一口に言うと、“踊るスピーカー付iPod”という感じです。
意外に音が良いんですが、もっとすごいのが踊りです。
言葉でうまく伝わらないので、機会があれば是非ご覧下さい。



それでは、前回の続きをお話しします・・・

 ロードサイド店舗専門・建築会社の営業マン
      【摩訶不思議な計算で出す建築料金】


 ロードサイド店舗とは、郊外にある車で食事に行くカジュアルレストランや、買い物をするスーパー、紳士服やカジュアル衣料のお店のことです。最近の店舗の主流ですね。
 ロードサイド店舗は、店舗つき賃貸マンションと異なり、まずテナントが先に決まっていて、そのテナントの希望する店舗を土地オーナーが建てるしくみになっています。しかし、土地オーナーが建築費をすべて自己資金で出すのではなく、店舗側は、「建設協力金」といって店を建てるためのお金を土地オーナーに預けてくれます。
 本来なら土地オーナーは建築費に自己資金はほとんど不要のはず。自己資金をあまり出さないで家賃収入が入る、リスクの小さい活用法なのです。
 ところが、それでは建築会社はあまり儲かりません。せっかく「テナント」を紹介するのだし、土地オーナーにはリスクも少ないのだから、ここは「特命受注」で儲けなくては・・・・。
 さて、特命受注をとれれば、あとは怖いものなどありません。競争相手はいないのですから、好きな金額を提示できます。
 ここで、儲けるための、摩訶不思議な計算ができあがります。賃料から投資利回りを考えて、建築費を算出するのです。例えば、賃料は100万円、投資利回りは20%にしよう、すると、建築費は6,000万円!(賃料÷建築費=投資利回り)という計算式があるのです。
 建設協力金は、4,000万円しかなくても、あと2,000万円は土地オーナーにローンを組んでもらえばいい・・・・、そう考えます。

 ローンを組んでもらうには、借金をしても得をする説得力のある材料が必要です。営業マンは、ここで、一生懸命バラ色の事業計画書を作るのです。テナントには3年毎に3~5%の賃料の値上げ、表向き賃料から建設協力金(契約期間で分割)返済分を引いた賃料は15年間の平均賃料を提示することで、ローンはらくらく返済、もちろんテナントが途中撤退する可能性は事業計画の中には出てきません。税金や火災保険料のほかに、何種類もの節税をくわしく説明して非常に儲かる印象に仕上げるのです。
 しかし、このデフレの中、毎年3~5%の賃料アップをOKするテナントがあるのでしょうか? どの店も経費を節約し、生き残ることに必死なはずです。
 この建築会社は、賃貸マンションの建築会社と同じで、建物の引き渡しが終わるまでが仕事です。建てた後、テナントに入った店が繁盛しないで、計画書どおりにならなくても、そして撤退することになって、土地オーナーに多額のローンが残っても、一切責任はとってはくれません。がっぽり儲けて後は知らんぷり。それが建築会社の営業マンなのです。
 それからもうひとつ、お話ししなければならないことがあります。テナントの選定方法についてです。ロードサイド店舗は、女性ドライバーも増え、車で移動することが当たり前になった今、どんどん数は増えています。ロードサイドの土地には、多くのチェーン店が出店を希望している状況です。
 では、ここに土地があるとして、建築会社はどうやって多くのテナントの中から、そのテナントを選ぶのでしょうか? 綿密なマーケティング調査でしょうか?
 答えは、「賃料の高さ」です。最も賃料の高いテナントを選ぶのです。先ほどの建築投資利回りの話を思いだしてください。賃料が高ければ高いほど建築費が高くなり、会社は儲かるのです。ところが、もともとしっかりしたマーケティング調査もしないままに出店し、おまけに高い賃料を支払っていますから、テナントが途中撤退する可能性が非常に高い。テナント側はできれば賃料は下げてもらいたい、と考えます。しかし土地オーナーは、3年後には5%のアップができるつもりでいます。その仲立ちをするのが建築会社のはずなのに、営業マンは3年毎の賃料改定にはあまり立ち会おうとしません。
 次に営業マンが来るのは数年後、テナントが高い賃料が払えなくなって撤退し、土地オーナにローンが残って困り果てているときです。「次のテナントをご紹介します。また、店舗を建て直しませんか」とさらに借金をさせ、会社の利益を得るために・・・・。


次回は・・・

 【リース会社と組んで儲ける建築会社】 

について、お話しします。

居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe

2008年1月8日火曜日

あけましておめでとうございます   
         今年もよろしくおねがいします   
    
 
毎年感じるのですが・・・
だんだん、正月らしさがなくなってきているような気がします。
昔は、初出勤といえば晴れ着姿で出勤する方がいたり、車の前にはみかん(実は注連飾りのダイダイ)をつけたり、といった光景がみられましたが、最近はあまりみかけません。

こんなことを言っていると“オッサンくさい”といわれそうなのですが・・・

今年の目標は、東京マラソン完走。ということで、正月休みは、結構家の周りを走っていました。そのとき、役に立ったのが、ナイキとiPodのコラボ企画のやつ。シューズにナイキのセンサーを付けて、iPodを聴きながら走ると、音楽の途中で「ここが勝負」とか「ペース、上がりすぎ」とかアドバイスしてくれるやつです。是非、一度ためしてください。気合い入りまくりです。



それでは、前回の続きをお話しします・・・

  賃貸マンション専門・建築会社の営業マン
    【空室率5%のバラ色の事業計画書がワナ】

 以前、賃貸マンションは新築時を除けば空室があって当たり前です、と書きました。築15年にもなると70%ぐらいが損益分岐点だと思われていますが、実際にはそれを下回っているところが多い、ということも強調しました。
 建築会社の中にはそれぞれ得意分野があり、賃貸マンションは専門の建築会社が建てていて、そこには営業を担当する社員もいます。そして優秀な営業マンなら、その土地は賃貸マンションに向いているかどうか、数年後の空室率はどうなるか、経験上見ればわかるはずです。
 しかし営業マンは、向いていない土地であろうがなかろうがおかまいなく「賃貸マンションを建てれば節税できる上に収益も上がります。大切な土地を子どもさんに残しませんか。今がチャンスですよ」とセールスを行います。そして彼らのセールス手法として大きな効力を発揮するのが「事業計画書」です。数字が中心のその事業計画書は、一目見ただけではわかりませんが、よくよく見れば数年後も数十年後も空室率は5%前後のはずです。
 賃貸マンションを建てるには多額のお金がいりますが、それは35年の長期ローンで返済額は低く抑えてあるでしょう。収益部分を見ると、35年間継続して空室率は小さく、家賃は築何年経っても同じか、むしろ徐々に増えたりしている絵が大きく描かれていますから、そのローンの支払いはかなり楽に見えるに違いありません。
 それでもあなたがまだ迷っていたとしたら、「1階は店舗にしましょう。店舗というのは、住居部分よりも建築費は安くつきますし、高い家賃がとれていいですよ」と勧めるかもしれません。そしてそのテナント料は、たとえば「坪10,000円」と事業計画書に記されています。これはどのようなテナントでしょうか? 本当に家賃は坪10,000円とれるのでしょうか? そういったことは度外視された机上の数字だけの計画です。すぐにテナントを探すのは至難の業ですし、もしテナントが入らなければ、スペースが大きいため住居が1室空くのとは損失が大きく違います。
 賃貸マンションで収益が上がる絵は描けても、実際にその通りになるかどうか、考えずにセールスをするのが賃貸マンション専門の建築会社の営業マンです。マンションを建てた後に、入居者やテナントを探すのは不動産会社の仕事。彼らにはテナントが決まるかどうかはどうでもよいことだし、ましてや入居者がどうの、10年後の賃料がどうの、修繕費が・・・なんて考えもしないのです。
 彼らの仕事は、「土地オーナーを安心させて、建築費のとれる賃貸マンションを建てさせること」なのです。
 ですから、平気ですぐそばに新しく賃貸マンションを建て続けるでしょう。あなたのマンションが見劣りして、家賃が下がることになったとしても・・・・・・。



次回は・・・

 ロードサイド店舗専門・建築会社の営業マン 
     【魔訶不思議な計算で出す建築料金】 

について、お話しします。

居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe