2017年7月14日金曜日

梅雨の中、出石サイクリング


サイクリングは楽しいのですが、それは天気が良いことが前提です。

時に、ロードバイクはブレーキがきかなくなるので、雨天厳禁。

にもかかわらず、大雨の中、竹田城~出石城にサイクリング。

全然、楽しめませんでした。

これから雨の日は、家でゆっくりすることにします。




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【事業用定期借地権の満了について】

大正10年に制定された借地法は、借主保護が強く、一度土地を貸すと半永久的に戻ってこないなどと言われていました。そこで、貸主と借主との利害調整や土地の有効利用のため借地借家法(以下、新法という)が施行され、その目玉として、貸した土地が必ず戻ってくる定期借地権制度が創設されました。
 新法は平成4年8月1日の施行で、もう20年が経過しました。TENPObeでも、地主にとってリスクの少ない土地活用ということで積極的にご提案してきましたが、存続期間の短い事業用定期借地権の中には、期間満了の時期を既に迎えたものやそろそろ迎える予備軍が多くあるのではないかと思います。
そこで今回は、満了時期を迎える事業用定期借地権について取り上げます。

 定期借地権には、①一般定期借地権、②建物譲渡特約付借地権、③事業用定期借地権の3種類があります。このうち今回取り上げる事業用定期借地権とは、もっぱら事業の用に供する建物(居住用はダメ)の所有を目的とする借地権で、契約期間の満了時には、更新がなく、建物をテナントの費用で収去して、更地として返還するものを言います。
平成4年の新法の施行時には存続期間は10年以上20年以下でしたが、平成20年1月に10年以上50年未満に改正されています。当初はスクラップアンドビルドを前提としたロードサイド型の店舗利用を想定していたものと思われますが、実際にはショッピングモール等の大型なものの利用ニーズも出てきたこと等から、延長されました。

 事業用定期借地権は、創設後20年を経過し、今後、次々と満了時期を迎えるのではないかと思われます。新法施行時には返還時のことはあまり議論されませんでしたが、現実の問題として起こってきています。
 一番起こり得るケースは、当初の契約通り、契約期間で終了し更地で返還するケースでは無く、テナントも地主もそのまま存続を希望するケースです。普通なら契約延長を考えますが、事業用定期借地権では延長はできません。そこで、以下の2つの方法が考えられます。
① 延長ではなく、「再契約」をします。事業用借地権の場合、再契約でも10年以上の期間が必要であり、公正証書による契約となります。
② 建物をテナントから無償譲渡してもらい、建物賃貸借として「再契約」します。
この場合、契約期間に制限はありません。なぜ無償かというと、元々事業用定期借地権
では買取請求権を放棄しているからです。将来の建物解体費用は地主負担となります。
 まだ、事例が少ないので今後、上記以外にも期間満了後に再契約するケースが出てくるかも知れません。いずれにしても、「再契約」なので相当の準備期間を設けて、地主・テナントで話をすることが大切です。


居抜き店舗のreTENPO

土地活用のTENPObe