2012年12月12日水曜日

今日が創立記念日です。12年が経ちました。


私は、今年で48歳になりました。
36歳で独立して会社を設立したのが、平成12年12月12日。
丸12年経った、今日が2012年12月12日。12のオンパレードです。

自分自身では、年齢をあまり感じていないのですが、昔のように体が動かなくなっているのかも知れません。

先日、10㎞マラソンに出場しました。タイムは52分。
学生時代のように45分前後では走ることはできませんが、体に肉がつき始めた30歳の頃と同じタイムだったので、とりあえず一安心しました。





 それでは早速、前回の続きをお話しましょう…。

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 「失敗のしない土地活用」 #4

 -店舗付きマンションのケース 『最もリスクの大きい土地活用』-

 「店舗付きマンション」とは、賃貸マンションの1Fが店舗となっている賃貸マンションのことです。はっきり言いましょう。よほど大きな駅のそばか、
あらかじめテナントが決まっていない限り、失敗する可能性が最も高い土地活用です。
 なぜか。それは、店舗をつくる会社ではなく、マンションをつくる会社が建物を設計するからです。お店を1軒つくるには、その店が最も繁盛するような場所に、最も業種に合った店舗設計を考えなければなりません。駐車場も必要でしょう。それなのに、建築会社は店舗のスペースを設けるものの、その店舗スペースにどのような業種のテナントが入るのか? また、テナントの売上げ予測はどの程度なのか? という検討はなされていません。
そんな店舗をデザインして、果たしてテナントが入るかどうか、少し考えれば専門家でなくてもわかるのではないでしょうか。結局、その店舗スペースは空いたままで年中シャッターが閉まっていることになるかもしれません。シャッターが閉まったままだと、マンション全体のイメージまで悪くなってしまう気がします。
 まずはあなたの土地にお店をつくることを考えてみてください。「こんな店なら流行るに違いない」と思うようなものはありますか?考えるのはかなり難しいことがわかるでしょう。
 ところがこの店舗付きマンション、非常に多いのです。そしてたいていは店舗の半分はシャッターが閉まっていて「貸店舗募集中」。私はその光景を見る度に「あ~あ、営業マンの言いなりになってしまったのだなあ。ひとこと私に相談してくれたらなあ」と思うのです。
 営業マンは賃貸マンションを勧めて、土地オーナーがまだ首を縦にふらないとき、「店舗付きマンションはいかがでしょう」と切り出すことが多いものです。それは、店舗スペースを加えることにより、賃料収入が増えるような錯覚を与えられるからです。 そして土地オーナーは最善の土地活用のような気になって、請負契約書に印を押してしまうのです。
 10年経っても竣工以来、一度もシャッターが開かず、広い店舗スペースはずっと収入ゼロ。これは稀な例ではありません。土地オーナーの中には借金を返せず、代々伝わる土地も自宅も取り上げられてしまった人もいると聞きます。

 次回につづく・・・


居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe