2017年4月24日月曜日

関門トンネル


30年ぶりに関門トンネルを自転車で渡りました。

快晴で快適!

少し、日焼けしました。

 
                                         関門橋


 
                                         神戸~新門司はフェリーで


「収益店舗のカラクリ」

以前は、ロードサイド店舗と言えば、土地を所有している地主様が土地活用としてテナントに賃貸するものというのが一般的でした。しかし、ここ数年ロードサイド店舗が収益物件(いわゆる「収益店舗」)として売買されるようになりました。

●ロードサイド店舗が市場に出回るようになった?

ロードサイド店舗を所有しておられる方なら不思議に感じられるかもしれませんが、長期安定収入を生む店舗物件は、なかなか売却されません。たまに、所有者側の諸事情で売却される物件が見られるくらいでした。ところが、最近になって不動産業者やデベロッパーが土地を購入し、テナントを誘致し、店舗を建築した後、収益店舗として売却される物件が一気に増えてきました。投資家の需要が、賃貸経営の安定性に欠ける中古マンションより、ロードサイド店舗に集中しているからです。

なぜ収益店舗の土地は高いのか?

一般的な土地の価格は、路線価を参考に決められてきました。しかし、収益店舗は「収益還元法」によって、土地価格が決められます。つまり、テナントの家賃が高ければ、土地の価格が上がるということです。ですから、不動産業者やデベロッパーは、売却しようとする土地に出来るだけ高い賃料のテナントを誘致します。そのことが、売却する土地の価格を上げることになるからです。結果、収益店舗の土地は、路線価に関係なくどんどん高値で売買されるように・・・。

●収益還元法のワナ?

私の目から見て、現在の収益店舗の土地価格は高すぎます。相場よりも賃料が高いテナントが借りてくれているといっても、万一、テナントが退店した場合、次のテナントの賃料が大幅にダウンするかもしれません。収益店舗を収益還元法(投資利回り)で判断してはいけないのです。賃料の高いテナントに貸して土地を高く売る、という手法には注意が必要です。

●投資家自身が、テナントを誘致する?

投資家にとって魅力のある不動産物件は、収益店舗(テナント付き物件)ではありません。なぜなら、土地の価格が相場より高くなっているからです。魅力的な物件とは、未だテナントが付いていない土地なのです。更地、古家付き土地、造成が必要な土地、いろいろありますが、売主が、この土地にテナントが出店しないと思っている土地は、収益還元法で売買価格が決められていません。このような土地を購入し、テナントを誘致することで、思いがけない収益店舗を手に入れることができます。
TENPObeでは、このような投資家の方へのコンサルティングを積極的におこなっています。ご興味を持たれた方は、お気軽にご相談ください。