2009年12月11日金曜日

ツーキニスト

「ツーキニスト=ジテツウする人」

最近、“ツーキニスト”や“ジテツウ”なる言葉が流行っています。これは、自転車通勤を指す言葉です。
実は、私もツーキニストです。会社が豊中市から池田市に移転したのをきっかけに始めました。エコのため、ダイエットのため、経費節減のため、いろいろ理由はありますが・・・。
でも、雨と寒さが大敵です。



それでは、前回の続きをお話しします。

【Point.3 賃貸借契約で一番大事なのは、途中解約】

さて入居者も決まり、借り入れもせず、建物を建てることに決めたとします。ここまでうまく行けば、ひと安心。後は、賃貸借契約書にサインをするだけです。分厚い賃貸借契約書。文字も小さくて多い。読むのが億劫になりそうです。ですが、どうしても読んで確認して欲しい箇所があります。リスクを負うか否かの分かれ目になる大事な事柄なのです。
 それは、「途中解約した場合、建築時に入居者から預かった建設協力金は全額返金しないで良いかどうか」という点です。契約書には、必ず途中解約した場合のことが書かれていますから、注意して必ず確認して下さい。
 入居者(テナント)によって、「半額は返金すること」となっていたり、「一部は返金すること」と決めていたり、もちろん「返金しなくて良い」という企業もあります。さまざまなケースがあるのです。もし、半額は返金しなくてはならないことを確認せずに契約してしまったら、大変なことになります。
 たとえば、建設協力金が5,000万円として、2,500万円を返さねばならないことになったら? ここでよく考えて下さい。手元にはテナントから預かった建設協力金5,000万円のうち1円も残っていない。なぜならそのお金は、建築費として建築会社に支払っているのですから。
 建築費の大半を預かり金として出してくれるのは、そこで商売することに自信があるからでしょう。資金もないとそういうことはできないので、安定した企業だということもできるでしょう。
 しかし、何度も書いたように、商売というのは難しいものです。
 時代の流れやお客さんの価値観に大きく左右される業種がある一方で、同じスタンスを保っている人気の店もあります。コンビニエンスストアのように、同じ地域に次々と出店し、競争相手を撤退させてしまうものもあります。新しいタイプの店が続々と登場しては、なにがしかの店舗はなくなっていく・・・・・。店舗は、必要とされれば生き、必要がなくなったら、潰れる・・・。ある意味で生き物といえるでしょう。
 ですから、「途中解約」も当たり前のことなのです。自分と契約した企業は、途中解約はしないで欲しい、と願うのは誰でも同じです。何年もわずらわしいことなく、テナント料だけ得たいと思うのが普通だと思います。しかし、そうはいかないのも現実です。
 途中解約になった場合のことをえ、契約書の「途中解約時の返金」に関して書かれている箇所は必ず内容を確認すること。
 返金についてはもちろん「全額返金しなくても良い」という条件であれば問題ありませんが、そうでなかったら、内容により、金額により、あなたが自己責任で判断するしかありません。

では次回は・・・

 
“Point.4 テナントと直接契約できないのは疑問” 

についてお話しします。

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2009年9月18日金曜日

― 信州 ―

今年の夏は、上高地・美ヶ原高原に行きました。

上高地。いつも自転車で行くのですが、今回は徒歩で・・・


美ヶ原高原。こちらは、いつものように自転車で・・・


信州は、サイクリストにとって特別の場所のようです。
何回行っても、感動できます。

それでは、前回の続きをお話しします。
【Point.2  借り入れはできるだけしないで、入居者に預けてもらおう 】

2つめの土地活用に成功する条件は、「借り入れはできるだけしないこと」です。ローンを組んで建築することが当たり前、だと思っていませんか? 借り入れをしないことなど不可能なのでしょうか?
 発想を変えて考えましょう。建築費は、土地オーナーが払うのではなく、入居者に出してもらうのです。前回のPoint.1で、「入居者を先に決めよう」と書きました。入居者が決まっていたら、入居者仕様の建物を建てるのですから、建築費相当の預かり金を出してもらうのです。
 賃貸マンションでは社宅のように借り手が一人(または一社)の場合を除くと困難ですが、店舗の場合は、実際に預入金(建設協力金と言います)だけで建築が可能になるケースはたくさんあります。
 それらの土地オーナーはテナントの預託金を建築費に充当して建築し、毎月決まった額のテナント料を得て、その中から預託金を返済しています。
 建設協力金を出してくれるのは、積極的に、そして計画的にチェーン展開をしている、資金のある大手のチェーン店やフランチャイズ店です。そういった企業の店舗は、外観はほとんど同じです。全国に展開しやすいように、立地条件や店舗設計もオリジナルのものを持っています。商品もサービスもマニュアル化され、どの店に行っても同じサービスが受けられるしくみを作っていて、年々店舗を増やしています。そしてこれらの企業が「この設計図どおりに建築してください」と建築費に充当する建設協力金を預けてくれるのです。
 もともと建築費とは、設計図から見積もるもの。本来同じ設計図で同じ仕様なら、さほど建築費は変わらないでしょう。あなたは、預かり金の金額で施工が可能で、アフターサービスがしっかりしている建築会社に頼めば良いのです。
 そもそも建築会社の営業マンや仲介業者が提案するままに、疑問もなく多額の借り入れをしてしまうから、失敗したときに困ることになるのです。今は不況が長く続き、商売も難しい時代です。もしも借りてくれたテナントが撤退してしまったら、家賃収入がないのにローンを支払わなければならないということになってしまいます。相続税対策で土地を守るために建てたマンションが、まだ生きているあなたの首をしめることになって、ローンを返済できないために競売にかけられたという話は意外と多いのです。
 儲かるように書かれた建築会社サイドの提案よりも、これで大丈夫なのだろうかと自分自身でしっかりとチェックして、より確実な方法を選択することです。

次回は・・・


 “Point.3
賃貸借契約で一番大事なのは、途中解約” 

についてお話しします。

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2009年8月11日火曜日

G-1クライマックス

「G-1」ってご存じですか?
漫才ではありません。新日本プロレスの夏の大会です。


実は、私、結構なプロレスファンなのです。
しかも、新日本プロレス。
しかも、善玉というかヒーローというか正規軍ばかり応援しています。
猪木、藤波、タイガーマスク、武藤、永田ときて、今は棚橋です。


写真は、8日の大阪府立体育館でのG-1。

棚橋は、今回もかっこよく、勝ちました。
それでは、前回の続きをお話しします・・・

Point.1 入居者を先に決めてから、建物を建てよう

「賃貸マンションは節税にいいですよ」、「店舗にぴったりの土地ですね」などと多くの建築会社の営業マンが土地オーナーのところにやってきます。店舗ばかりを建てている会社、ワンルームマンションを得意とする会社・・・・・・自分の会社のカラーに合わせた設計図と事業計画書を持って土地オーナーを説得しにきます。
 さあ、どこの会社と契約すれば、土地活用に成功するでしょうか?
 まず1番目は、「入居者が決まっている提案であるかどうか」で判断することです。賃貸マンションでは古くなると極端に入居率が下がる、店舗を建ててもテナントを探すのが難しい、と私は何度も書きました。それはすべて、建築後に入居者を決めるからであり、順序を逆にすれば、このようなリスクが回避できるのです。あなたは、建築後に入居者なりテナントを募集することが常識だと思っていませんか? これは、従来の土地活用が建築会社主導の方法だから、こうなっているだけです。
 本来は家でも店舗でも、入居者のために、入居者の要望に合わせて建てるものです。しかし、それでは建築会社は仕事が進みません。
 賃貸マンションの場合で入居者を先に決めるのは、会社の寮にするとか、社宅にするなどの場合が考えられます。しかし今は多くの企業が社宅をなくしていく方針ですから、チャンスは少ないかもしれません。店舗にしても、情報やコネがなく、最初から決めることは困難なケースがあるかもしれません。
 「入居者やテナントをあらかじめ決められたら、苦労はしない、無理だ。」そうおっしゃる土地オーナーは、せめて次の方法を実践して下さい。リスクを少なくする方法です。

 土地オーナー自らが、賃貸マンションなら、単身者向けのものか、ファミリー向けのものか、この地域ならどんな職種の店舗なら近隣の皆さんに喜ばれるか、を色々考えて決めた上で、入居者またはテナント仕様に設計してもらい、建築するのです。「そんな難しいことはできない。自分の考えに自信がない。」そう思いますか? 建築費用は多額です。億というお金が動くこともまれではありません。失敗しても、誰も責任をとってくれません。それなのに、人まかせでいいのでしょうか?
 さあ、あなたが住民のひとりとなって、客観的な目であなたの土地を見てみましょう。駅に近いですか? 広さは? 周りにあるお店は? 付近には、公園や学校がありますか? 自分の目だけではなく、ご家族やお孫さんのことも考えたり、意見を聞いてみるのもいいと思います。
 たとえば、
*駅のすぐそばにある。コンビニや酒屋、お弁当屋が多い。――単身者向けの賃貸マンション
*校区は人気がある。近くに公園やレジャー施設がある。スーパーも近い。――ファミリー向けの賃貸マンション
*幹線道路沿いである。土地面積は200坪以上ある。――ロードサイド店舗
 等々の例があげられます。これらは何も調査会社に依頼しなければわからないほどのレベルではなく、街をぐるりとひと周りしたり、ちょっと考えるだけでよいのです。
 「市場分析の目を持つ」。たったこれだけで、どの提案が良い提案で、どれが大きなリスクを含む提案かという判断もつくかもしれません。
 調査会社や建築会社の営業マンよりも、きっとあなたの方が優れた目を持っていると思います。なぜかといえばあなた自身が長年、その街の生活者なのですから、生活者の視点であなたの土地を見ることが出来るのです。
 とにかく、リスクを回避する手だてのひとつであることは、間違いありません。

それでは次回は・・・

 
 “Point.2 借り入れはできるだけしないで、入居者に預けてもらおう” 


についてお話しします。



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2009年7月10日金曜日

サイクリング記のようになってきましたが・・・

7月4日~5日。
蒜山高原、大山にサイクリングにいきました。

いつもはロードレーサーの自転車ですが、今回はクロスバイクで挑戦です。
梅雨の晴れ間、という感じ。

牛肉、ジンギスカン、牛乳、チョコレート、地ビール、地酒・・・と、
カロリー消化どころか、吸収しました。


それでは、前回の続きをお話しします・・・

【自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%を実現する7つのポイント 】

 ここまでに、土地活用に失敗した無残な街の姿を詳しくご紹介してきました。
 土地オーナーが描いていた、利益を生むはずの土地活用が計画通りにはいかなかった例には、バブルの崩壊後10年以上経った現在も、ほとんど変わっていません。
 築年数の古い賃貸マンションでは空き室が目立ち、1階が店舗になっているマンション(いわゆる店舗付きマンション)であれば、その多くはシャッターが閉まっている。駐車場にしたがやはり空きが目立つ、店舗用に建てたビルも、テナントが入らなかったり、途中撤退してしまった。あんなに毎日通って来ていた建築会社や仲介業者などの営業マンは、相談にものってくれず、税理士に相談してもいい案は出て来ない・・・・・・。
 土地活用は、確かに成功するには非常に難しいものです。その町の状況や、住んでいる人々のことや、今ばかりではなく将来も考えて、最もリスクが少なく、利益が上がる活用方法を選択しなければならないのですから。
 私は以前、建築会社をはじめ、いろいろな会社の営業マンがあの手この手で土地オーナーを説得しに来ますが、建築会社や仲介業の営業マンは、自分の会社の利益になることしか言わない、銀行も税理士も土地活用には素人で、本当のところはあてにはならない可能性の方が高い、と書きました。
 土地活用には失敗したくない。では、一体どうしたら大きなリスクを負わずに利益が出せるのでしょうか?
 その方法を今からお教えしましょう。リスクなく、48.3%の建築投資利回りが得られる方法があります。それを詳しく7つのポイントに沿って説明したいと思います。

 まず、あなたが人まかせにせず、自分が経営者だという自覚をしっかりと持った上で「自分の土地は、どうすれば有効に使えるか?」を考えること。この自覚なくして土地活用は成功しません。その上でこれからお話しする7つのポイントに沿って実践すれば、計画どおり、リスクもない自己責任の範囲で利益だけを得ることができ、街の人々にも喜ばれる結果がきっと得られることでしょう。

それでは次回は、まずそのうちの1つ目・・・


 “Point.1 入居者を先に決めてから、建物を建てよう” 


についてお話しします。

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2009年6月16日火曜日

富士ヒルクライム


6月7日。富士ヒルクライムに参加しました。
これは、富士山の麓から五合目まで、24㎞、1200メートルアップを自転車で登るレースです。

これで4年連続の出場ですが、毎年自己記録を更新しています。








特に、今年は快晴!初めて、雲一つ無い富士山をみることができました。









それでは、前回の続きをお話しします・・・

【 銀行・農協 ―― 考えるのは、担保価値 】


 マンションや店舗を建てようと思ったら、銀行や農協などから借り入れをしなければならない土地オーナーは多いことでしょう。バブル崩壊後でも、不況でも、銀行は「担保」がとれる限りは、お金を貸してくれます。その担保とは、あなたの土地や家です。
 なんとなく、銀行マンは不動産賃貸業の経営に長けている、というイメージがあり、事業計画書を見せて相談する人も多いかもしれません。しかし、銀行マンの仕事は、「担保価値を判断し、お金をいくら貸すか判断すること」なのです。
 その事業が良いかどうか、あるいはうまくいくかどうか判断する能力に長けているわけではないことを、しっかり頭に入れておいてください。
 「銀行がお金を貸すということは、事業収支がうまくいくと判断したからだ」などとは決して考えないこと。「この担保なら、お金を貸しても損はしない」という判断をしたから、彼らはお金を貸すのです。

次回は・・・

     
“ 自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%を実現する7つのポイント” 


についてお話しします。


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2009年5月7日木曜日

ご無沙汰しています!

久しぶりのブログ更新です。

あまりブログを更新しないでいると、「元気か?」と聞かれます。「このままではイカン」ということで、今後はもう少しマメに更新したいと思います。

この連休を利用して、自転車で能登半島一周をしてきました。二日間で走行距離は200㎞くらいです。天気は最高に良かったので、快適に走ることができました。一人で民宿に宿泊して、おいしい魚と地酒に舌鼓。たまりません。

よく考えると、高速道路1000円均一になってから、週末は毎週サイクリング旅行にいってます。



それでは、こちらも久しぶりになりますが、前回の続きをお話しします・・・

【 税理士 ―― 机上の数字には長けているが・・・・・・ 】
 土地活用を考える方なら、所得税申告などでお世話になっている顧問税理士もいるのではないでしょうか。さらに一歩踏み込んで相続税対策などさまざまなアドバイスをしてもらっている場合も少なくないでしょう。
不動産関係の営業マンが持ってきた事業計画書に関しても、減価償却や相続税についてアドバイスをしてくれるかもしれません。
 「税理士がいいと言うんだから、大丈夫だろう」。
 ちょっと待ってください!税理士は、税金に関する専門家であって、マンション経営や店舗運営については素人です。すべてはこの事業計画書どおりに進んだ場合のアドバイスなのです。中には、不動産や賃貸経営にも明るい税理士もいますが、それはひと握りと言っても過言ではないでしょう。
 提案してくれた事業計画は、あなたが多方面からしっかり考え、判断すること。そして最後の決断は、「自己責任」であると考え行うべきなのです。その上で、税理士に節税などについて意見を求めると鬼に金棒です。

次回は・・・


 “ 銀行・農協 ―― 考えるのは、担保価値 ” 


についてお話しします。


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