tag:blogger.com,1999:blog-305899058636394532024-03-14T18:41:57.352+09:00ロードサイド店舗で土地活用田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comBlogger166125tag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-85258064232593760212021-01-05T11:37:00.001+09:002021-01-07T11:43:37.929+09:00明けましておめでとうございます<p> </p><p>昨年は、新型コロナの影響で大変な一年でした。</p><p>withコロナ</p><p>当社も仕事の方法が、大きく変わりました。</p><p>以前から変えないと思っていたのですが、</p><p>お陰で、変える決心がついたようです。</p><p><br /></p><p>本年も、よろしくお願いします。</p><p><br /></p><p style="text-align: center;"><b><span style="color: #ffa400;">* * *</span></b></p><p style="text-align: center;"><span style="color: #800180;">【 YouTube動画の紹介 】</span></p><p style="text-align: center;"><span style="text-align: left;"><span style="color: #800180;">地主様・家主様に役立つ動画を配信しています。</span></span></p><p style="text-align: center;"><b><span style="color: #ffa400;">* * *</span></b></p><p>▽ 今回ご紹介する動画はこちら ▽</p><p> <a href="https://youtu.be/87Gjs88BBFQ" target="_blank">https://youtu.be/87Gjs88BBFQ</a></p><p> <a href="https://youtu.be/87Gjs88BBFQ" target="_blank">「生産緑地の2022年問題」</a></p><p> 不動産価格の暴落や、賃料の下落など、</p><p> いろいろ噂される、生産緑地の2022年問題。</p><p> 農地をロードサイド店舗に活用するノウハウも解説します。</p><p style="text-align: center;"><b><span style="color: #ffa400;">* * *</span></b></p><p><br /></p><p><a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a></p>田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-46515489953722627192020-12-08T16:17:00.003+09:002020-12-11T13:07:59.072+09:00 また、赤信号<p><br /></p><p>コロナ渦で、多くのテナントさんから悲鳴を聞いています。</p><p>一旦、終息したと思ったら、また、大阪はコロナ警報の赤信号。</p><p><br /></p><p></p><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><a href="https://1.bp.blogspot.com/-tJf9ZDEtbQI/X88mXGc0erI/AAAAAAAABFs/eIOWj0YRNAc4LpNmAmoPRyeJ0mdio0VZQCLcBGAsYHQ/s320/IMG_7044.jpg" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="240" data-original-width="320" src="https://1.bp.blogspot.com/-tJf9ZDEtbQI/X88mXGc0erI/AAAAAAAABFs/eIOWj0YRNAc4LpNmAmoPRyeJ0mdio0VZQCLcBGAsYHQ/s0/IMG_7044.jpg" /></a></div><br /><div class="separator" style="clear: both; text-align: center;"><br /></div><p></p><p>写真は、先月、GoToトラベル利用して</p><p>和歌山にサイクリングにいった時のものですが、</p><p>またしばらくは、自粛します。</p><p><br /></p><p style="text-align: center;"><b><span style="color: #ffa400;">* * *</span></b></p><p style="text-align: center;"><span style="color: #800180;">【 YouTube動画の紹介 】</span></p><p style="text-align: center;"><span style="text-align: left;"><span style="color: #800180;">先月から、地主様・家主様に役立つ動画を配信しています。</span></span></p><p style="text-align: center;"><span style="text-align: left;"><span style="color: #800180;">毎回、1本ずつ紹介していこうと思います。</span></span></p><p style="text-align: center;"><b><span style="color: #ffa400;">* * *</span></b></p><p>▽ 今回はこちら ▽</p><p> <a href="https://youtu.be/I2BzXZ4xrHE" target="_blank">https://youtu.be/I2BzXZ4xrHE</a></p><p><a href="https://youtu.be/I2BzXZ4xrHE" target="_blank">「2020年版 土地活用にオススメなテナントランキング」</a></p><p> コロナショック後の、土地活用を考える、</p><p> 地主様にお勧めのテナントを発表します。</p><p style="text-align: center;"><b><span style="color: #ffa400;">* * *</span></b></p><p style="text-align: left;"><br /></p><p style="text-align: left;"><a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a></p>田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-82896740834359891272020-06-10T11:46:00.001+09:002020-06-10T11:47:04.031+09:00ようやく自粛解除<br />
<br />
4月から、自粛でロードバイクに乗っていませんでした。<br />
<br />
ようやく、自粛解除で家の近くの山にサイクリング。<br />
<br />
これから存分に走ろうと思ったら、もうすぐ梅雨入り。<br />
<br />
なかなか、思い通りにはなりません。<br />
<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-2XERseQ1uaM/XuBJC0sHZ2I/AAAAAAAABD8/i0TFme1ezkAvrw0TMwfZVAgNM0MeKlQAgCLcBGAsYHQ/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2020-06-07_12_46_58.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-2XERseQ1uaM/XuBJC0sHZ2I/AAAAAAAABD8/i0TFme1ezkAvrw0TMwfZVAgNM0MeKlQAgCLcBGAsYHQ/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2020-06-07_12_46_58.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: center;">
<br />
<span style="color: purple;">【連載】失敗しない土地活用</span></div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;"><br /> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。)</span> </div>
<div style="text-align: center;">
<br />
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<span style="color: black;">それでは早速、前回の続きです・・・</span><br />
<span style="color: purple;"></span><br />
<span style="color: purple;">【#20】</span><br />
<br />
『 自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%を実現する7つのポイント 』<br />
<br />
(Point.6)賃貸借契約期間以上のキャッシュフローはあてにするな<br />
<br />
成功する6番目のポイントは、賃貸借契約期間以上のキャッシュフローは、あてにしないことです。契約期間が2年なら2年のみ、5年なら5年のみのキャッシュフローだけを考えることです。特に借り入れをする場合には、契約期間が2年で、5年のローンを組むならまだ良いのですが、10年も20年もローンを組むような危険なことは絶対にやめて下さい。つまり、賃貸借契約期間とローンの借入期間は同じか、出来ることならローンの返済期間の方を短くしたいものです。<br />
<br />
バブルの頃はそういったことは考えなくても、途中撤退するテナントも少なかった上、撤退しても、すぐ次にテナントが入ってきました。長期ローンがあっても、リスクとは感じなかったはずです。<br />
<br />
しかし、もう時代が違うのです。リスクのあるものは、ひとつずつ回避すること。書類上の夢のような利益よりも、現実的な利益に目を向けることが成功する道です。<br />
<br />
長期ローンを組むときは、契約期間が長期であるテナントを選択するのです。「そんな10年以上の契約なんて聞いたことがない」とおっしゃる方も多いかもしれませんが、私が成約させたロードサイド店舗は、ほとんど15年以上の契約期間です。<br />
<br />
「ロードサイド店舗」は前章でもふれましたが、日本ではまだ歴史の浅い業態ですから、聞き慣れないことでしょう。ここで少し「ロードサイド店舗」について説明をしたいと思います。<br />
<br />
日本で初めてロードサイド店舗がオープンしたのは、1970年(昭和45年)7月のことです。東京都の郊外、府中市で「すかいらーく国立店」がオープンしました。これを契機に次々とロードサイド店舗が建てられ、急速にマーケットは拡大していきます。さらに、日本列島改造論ブームで、都市部の住宅地の郊外化が進み、それは20年後のバブルの崩壊まで拡大を続け、人々のライフスタイルをいやおうなしに変えていきました。<br />
<br />
それまでは、毎日の買い物といえば、主に専業主婦が近所の肉屋・魚屋・八百屋といった鉄道駅を中心にした商店街を利用し、たまの日曜日などには家族か母娘で都心のデパートへ出かけるというまさに「サザエさん」的な暮らしが中心でした。<br />
<br />
「すかいらーく国立店」がオープンした年を起点として、自家用自動車を持つ人々が大幅に増え、女性ドライバーも増えていきました。これはいわゆるマイカーブームと呼ばれるものですが、この頃から朝晩妻が駅に夫を車で送迎する姿が目につくようになってきました。夫を駅まで送った後、子どもたちを幼稚園などに送り、急いで帰って洗濯・掃除、また子どもを迎えに行ってそのまま買い物に・・・・。このように、主婦の生活から車が手放せなくなったのです。すると、自然と買い物は車で行けるところ、というのが常識になり、商店には駐車場が必要不可欠となりました。さらには働く女性も増え、週末にはまとめ買いをし、そのまま駐車場付きのレストランで夕食をとるといった風景も当たり前になっていきました。<br />
<br />
ロードサイド店舗(郊外型駐車場付き店舗)は、こうした住宅の郊外化とモータリゼーションの発達に後押しされる形で自然発生的に増え続け、1号店を開店したファミリーレストランでは10年間で300号店を出店するまでになりました。また、1974年に紳士服業界で初めてのロードサイド店舗を出店した「洋服の青山」は、それまでデパートか専門店で買うのが当たり前だった紳士服のマーケットを一挙に郊外型店舗の市場へと塗り替えてしまいました。<br />
<br />
一方、駅前の商店街は、このような大きな変化に気づかず、大型スーパーの出店を牽制するばかりだったのではないでしょうか。そして現在、お客さんが減って衰退しているところが多くなってしまったのだと思います。また、当時の大規模な郊外型住宅地(ニュータウン)の開発の際、商店も共につくられたのですが、少し配慮が足りなかったのでは、と思います。初めから一業種一店舗のような配給感覚で決められていたため、競争意識も薄く、後にロードサイド店に顧客が流れて行ってしまう原因にもなってしまいました。<br />
<br />
高度成長期と共に、自宅から車で10分程度の距離の範囲内にあるロードサイド店舗は増えつづけ、女性ドライバーに配慮した駐車場の出入りや、豪華ではないけれども清潔感のある店づくり、来店目的がはっきりとする品揃えを強みとして発展を続けました。バブル崩壊後の経済環境においては、低価格戦略や個性化戦略をいち早く取り入れ、業態そのものもカジュアル衣料から100円ショップ、古本店と時代に即した業態にすばやく変化していきました。<br />
<br />
たとえば、1970年代~1980年代に大きく発展したファミリーレストランは、当初はステーキやハンバーグといった、当時の家庭料理では珍しかった料理を提供していましたが、1985年に郊外型和食1号店を出したサトレストランシステムズ株式会社や、1984年に1号店を出店した回転寿司の「くら寿司」など和食系が後に続き、1990年以降は低価格や健康に配慮した店舗が出店を始めました。さらに2003年あたりから、同じ回転寿司でも一皿100円から700円までと高級化・個性化を追求した店づくりが盛んになっています。<br />
<br />
このように、業種・業態を時代に合わせて変化させることができる不動産は他に例を見ないので、ロードサイド店舗不動産のマーケットが常に活発に動いているのも当然ともいえます。しかし、「地域一番の繁盛店」を見るたびに思うのは、その地域で一番求められている店舗は、それほど簡単には業態は変わらない、というのが実感です。逆にいえば、その店舗は街の人々にとって最も必要とされる業態である、ともいえるでしょう。<br />
<br />
<span style="color: black;"> 次回につづく・・・</span><br />
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<br />
<br />
<br />
<a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a><br />
<br />田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-1808153427200929802020-05-11T16:01:00.000+09:002020-05-11T16:01:00.749+09:00新型コロナウイルスの影響による賃料減額交渉への対応について<br />
新型コロナウイルスの影響により、<br />
<br />
特に、営業自粛を受けた飲食店やスポーツジム、<br />
<br />
学習塾などの業種は、甚大な売上減少となっています。<br />
<br />
<br />
家主様にも、賃料減額の要請が来ていることと思います。<br />
<br />
当社にも、仲介したテナントから、家賃減額の交渉依頼が来ています。<br />
<br />
<br />
家主様にも、当然、税金や投資した土地・建物の返済計画があり、<br />
<br />
簡単には家賃減額には応じられない理由があると思います。<br />
<br />
<br />
しかし、今テナントが退店すると、<br />
<br />
後継テナントを見つけることは相当難しいことです。<br />
<br />
退店されると、コロナの影響が収束するまで、<br />
<br />
空き物件となる可能性が高いです。<br />
<br />
3ヶ月など区切って、コロナ収束までの痛み分け<br />
<br />
という考えの方が、結果的に得をする場合もあります。<br />
<br />
<br />
また、国からの家賃補助の動きも出ています。<br />
<br />
5月11日現在では、まだ確定していませんが、<br />
<br />
与党案では、助成額が家賃の3分の2となっていますが、<br />
<br />
テナントが助成額全額を家賃に充当するかどうか分かりません。<br />
<br />
<br />
いずれにしても、コロナ禍での賃料減額は、<br />
<br />
コロナ収束後に、元通りにすることが前提です。<br />
<br />
家主様が減額案を了承されて合意される場合は、<br />
<br />
減額の期限を設けること、<br />
<br />
今回協力したことをテナントから感謝される関係を作ることが大切です。<br />
<br />
田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-42521887430848381902020-03-11T16:03:00.002+09:002020-03-11T16:03:39.493+09:00暖かくなってきたので、自転車通勤<br />冬、夏、梅雨以外は、自転車通勤です。<br />
<br />
<br />
自宅(宝塚)から会社(池田)まで、<br />
<br />
片道約20㎞を50分で。<br />
<br />
<br />
息が上がらない程度に、ゆっくりと走っています。<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-PtXcLoJ0h8E/XmiMyQ1qLkI/AAAAAAAABDE/2_QkdKYLlcUZfEna1W_VJgZ3b-ML7iq3gCLcBGAsYHQ/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2020-03-09_8_29_38.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-PtXcLoJ0h8E/XmiMyQ1qLkI/AAAAAAAABDE/2_QkdKYLlcUZfEna1W_VJgZ3b-ML7iq3gCLcBGAsYHQ/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2020-03-09_8_29_38.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
<br />
<span style="color: purple;"></span><br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: center;">
<br /><span style="color: purple;">【連載】失敗しない土地活用</span></div>
<span style="color: purple;"><br /> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。) </span><br />
<div style="text-align: center;">
<br /><span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />それでは早速、前回の続きです・・・<br />
<br /><span style="color: purple;">【#19】</span><br />
<br />『 自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%を実現する7つのポイント 』<br />
<br />
(Point.5)賃料の協議に立ち会ってくれる仲介業者を選ぶ<br /> <br />
ロードサイド店舗では、賃貸借契約期間は15年くらいですが、ただし3年ごとに賃料の協議をするという取り決めになっている場合が大半です。<br />
<br /> しかし、自動更新といっても「一旦契約が終了し、再契約をする」ということなのですから、本来は仲介をした不動産会社の立ち会いのもと、きっちりと貸主と借主で書面を取り交わす必要があります。入居者の審査をすることも、仲介業者の大切な役割なのですから、ぜひ不動産会社に立ち会っていただきたいものです。<br />
<br /> ところが、その再契約に立ち会ってくれる不動産会社がほとんどありません。立ち会うどころか、協議の時期の連絡すらないところもあります。なぜ、不動産会社は更新に立ち会ってはくれないのでしょうか?<br />
<br /> 理由は簡単です。仲介すれば仲介料がもらえますが、更新してもお金はもらえないという理由の他に、もっと大きな理由があります。それは、「特命」で建築の発注をしてもらった場合、「建築費が通常と比較して大幅に高い」とか、「テナントが把握している建築費と実際土地オーナーが支払った建築費の額がまったく違う」などという事実が明らかになることを恐れているからです。<br />
<br /> 通常の建築費に大幅な利益を乗せていることは、双方に知られては困るのです。こんな会社は、土地オーナーが長年の不動産賃貸事業をするパートナーには選択できません。<br />
<br /><br />
次回につづく・・・<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<br />
<br />
<br /><a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a><br />
<br />田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-67973727341218576382019-11-13T15:10:00.003+09:002019-11-14T14:52:05.533+09:00学生時代の仲間とサイクリング<br />
<br />
大阪教育大学サイクリング部のOB仲間でサイクリング。<br />
<br />
卒業して33年。<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-gKj5-dmPfmo/Xcuazadrs1I/AAAAAAAABCU/8aShfHzymSwH6CR0i5MBr86lhenvHbG2gCLcBGAsYHQ/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-11-10_13_05_59.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-gKj5-dmPfmo/Xcuazadrs1I/AAAAAAAABCU/8aShfHzymSwH6CR0i5MBr86lhenvHbG2gCLcBGAsYHQ/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-11-10_13_05_59.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
私以外のメンバーは、皆さん学校の先生。<br />
<br />
大体は、校長か教頭先生です。<br />
<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-DjVdvspBYl4/XcuazVJiyoI/AAAAAAAABCQ/FyZIZDTR4kMokPjGZJj6lVF9_0yc3Ei9ACLcBGAsYHQ/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-11-10_11_41_29.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-DjVdvspBYl4/XcuazVJiyoI/AAAAAAAABCQ/FyZIZDTR4kMokPjGZJj6lVF9_0yc3Ei9ACLcBGAsYHQ/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-11-10_11_41_29.jpg" width="320" /></a></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<br /></div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<br /></div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;">【連載】失敗しない土地活用</span></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<span style="color: purple;"><br /> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。)</span> </div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<br /></div>
それでは早速、前回の続きです・・・<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<br /></div>
<span style="color: purple;">【#18】</span><br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<br /></div>
『 自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%を実現する7つのポイント 』<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
(Point.4)テナントと直接契約できないのは疑問</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<br /></div>
「土地オーナーさんの土地に出店したい、という話があるんですよ」と建築会社が言ってきました。どんな店なのか、詳しく内容を聞きます。そして条件がよければ、自然の流れとして契約へと話が運びます。<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<br /></div>
Point.2の「借り入れはできるだけしないで、入居者に預けてもらおう」を読んだ土地オーナーが「私は借金はしたくない」と建築会社の営業マンに言うと、頭のいい営業マンは「じゃあ、私ども建築会社関連のリース会社がこの土地を借りましょう。建物はリース会社が建てるので土地オーナーさんは土地を貸してくれるだけでいいですよ」と提案するでしょう。<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<br /></div>
その時、あなたは「テナントと直接に契約したい」と申し出て下さい。きっと営業マンは慌てふためくでしょう。なぜなら、彼らの利益はリース会社に高い建築費で建築させることによって確保されているからです。<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<br /></div>
リース会社の高い建築費はリース料としてテナントに転嫁します。損をするのは結局、あなたとテナントなのです。<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<br /></div>
複雑に見える建築業界。「Simple is Best!」。ぜひこのことを忘れずに。<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<br /></div>
次回につづく・・・<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span> </div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
<a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: left;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-29547998448362753062019-10-31T16:12:00.000+09:002019-11-14T14:51:02.549+09:00石垣島サイクリング<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-nl-aH6RSN5c/XbvaYq2us-I/AAAAAAAABCA/r3JQ25eYLZIRrCthZ6k8nxEF6z9_-7iVgCLcBGAsYHQ/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-10-25_8_25_23.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-nl-aH6RSN5c/XbvaYq2us-I/AAAAAAAABCA/r3JQ25eYLZIRrCthZ6k8nxEF6z9_-7iVgCLcBGAsYHQ/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-10-25_8_25_23.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
自転車で石垣島一周してきました。<br />
<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-8RM2b-rZ9r0/XbvaYoC-q-I/AAAAAAAABB8/kprnTco8dv8TB9BUoXgEdgpQ7w0hSKQkACLcBGAsYHQ/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-10-24_14_44_16.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-8RM2b-rZ9r0/XbvaYoC-q-I/AAAAAAAABB8/kprnTco8dv8TB9BUoXgEdgpQ7w0hSKQkACLcBGAsYHQ/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-10-24_14_44_16.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
10月下旬でも、夏のような天気でした。<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-FSCQq9tQvgk/XbvaYkdFerI/AAAAAAAABB4/V_JIeBaxBZ4YU1HO4a8L2wpiRRRlJVqagCLcBGAsYHQ/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-10-25_9_39_52.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-FSCQq9tQvgk/XbvaYkdFerI/AAAAAAAABB4/V_JIeBaxBZ4YU1HO4a8L2wpiRRRlJVqagCLcBGAsYHQ/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-10-25_9_39_52.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;">【連載】失敗しない土地活用</span></div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;"><br /> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。) </span></div>
<div style="text-align: center;">
<br /><span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<br />
それでは早速、前回の続きです・・・<br />
<br />
<br />
<span style="color: purple;">【#17】</span><br />
<br />
『 自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%を実現する7つのポイント 』<br />
<br />
(Point.3)賃貸借契約で一番大事なのは、途中解約<br />
<br />
<br />
さて入居者も決まり、借り入れもせず、建物を建てることに決めたとします。ここまでうまく行けば、ひと安心。後は、賃貸借契約書にサインをするだけです。分厚い賃貸借契約書。文字も小さくて多い。読むのが億劫になりそうです。ですが、どうしても読んで確認して欲しい箇所があります。リスクを負うか否かの分かれ目になる大事な事柄なのです。<br />
<br />
それは、「途中解約した場合、建築時に入居者から預かった建設協力金は全額返金しないで良いかどうか」という点です。契約書には、必ず途中解約した場合のことが書かれていますから、注意して必ず確認して下さい。入居者(テナント)によって、「半額は返金すること」となっていたり、「一部は返金すること」と決めていたり、もちろん「返金しなくて良い」という企業もあります。さまざまなケースがあるのです。<br />
<br />
もし、半額は返金しなくてはならないことを確認せずに契約してしまったら、大変なことになります。たとえば、建設協力金が5,000万円として、2,500万円を返さねばならないことになったら?ここでよく考えて下さい。手元にはテナントから預かった建設協力金5,000万円のうち1円も残っていない。なぜならそのお金は、建築費として建築会社に支払っているのですから。<br />
<br />
建築費の大半を預かり金として出してくれるのは、そこで商売することに自信があるからでしょう。資金もないとそういうことはできないので、安定した企業だということもできるでしょう。<br />
<br />
しかし、何度も書いたように、商売というのは難しいものです。時代の流れやお客さんの価値観に大きく左右される業種がある一方で、同じスタンスを保っている人気の店もあります。コンビニエンスストアのように、同じ地域に次々と出店し、競争相手を撤退させてしまうものもあります。新しいタイプの店が続々と登場しては、なにがしかの店舗はなくなっていく・・・。店舗は、必要とされれば生き、必要がなくなったら、潰れる・・・。ある意味で生き物といえるでしょう。ですから、「途中解約」も当たり前のことなのです。<br />
<br />
自分と契約した企業は、途中解約はしないで欲しい、と願うのは誰でも同じです。何年もわずらわしいことなく、テナント料だけ得たいと思うのが普通だと思います。しかし、そうはいかないのも現実です。途中解約になった場合のことをえ、契約書の「途中解約時の返金」に関して書かれている箇所は必ず内容を確認すること。返金についてはもちろん「全額返金しなくても良い」という条件であれば問題ありませんが、そうでなかったら、内容により、金額により、あなたが自己責任で判断するしかありません。<br />
<br />
<br />
次回につづく・・・<br />
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<a href="http://tenpo-be.co.jp/ " target="_blank">土地活用のTENPObe</a><br />
<br />
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
</div>
田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-91461345978299442602019-09-17T15:26:00.000+09:002019-11-14T14:26:21.204+09:00「アワイチ」<br />
<br />
自転車で淡路島一周(150km)を走ることを「アワイチ」と言います。<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-392eEBSzq7A/XYRuUsDPM6I/AAAAAAAABBQ/MQjiFxDtw5YMp0edEMkGm8EclLDo7TadQCLcBGAsYHQ/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-09-15_10_08_55.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-392eEBSzq7A/XYRuUsDPM6I/AAAAAAAABBQ/MQjiFxDtw5YMp0edEMkGm8EclLDo7TadQCLcBGAsYHQ/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-09-15_10_08_55.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
10年ぶりの「アワイチ」。<br />
<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-nrK49oCkYug/XYRuU5JuxPI/AAAAAAAABBY/mTtDPV5U63IVc_HQta7J14wmNecsSg6GACLcBGAsYHQ/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-09-15_6_09_52.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-nrK49oCkYug/XYRuU5JuxPI/AAAAAAAABBY/mTtDPV5U63IVc_HQta7J14wmNecsSg6GACLcBGAsYHQ/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-09-15_6_09_52.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<br /></div>
<br />
<div style="text-align: center;">
</div>
体力の衰えを心配していましたが、それほどでもなく一安心。<br />
<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-LsRi1IWbS1A/XYRuVojXKuI/AAAAAAAABBc/-JuJ2r14jwEkgMsxNQtqyJVfjjZJi0ehwCLcBGAsYHQ/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-09-15_9_25_05.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-LsRi1IWbS1A/XYRuVojXKuI/AAAAAAAABBc/-JuJ2r14jwEkgMsxNQtqyJVfjjZJi0ehwCLcBGAsYHQ/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-09-15_9_25_05.jpg" width="320" /></a></div>
<div style="text-align: center;">
<br /></div>
<br />
<br />
でも、体中が痛いです。<br />
<div style="text-align: center;">
</div>
<br />
<div style="text-align: center;">
<br />
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-L5dm6Sz3MNM/XYRuUjcLmaI/AAAAAAAABBU/asIgwdjEBQMROC5MF5Nz3tS7kR3rGx23gCLcBGAsYHQ/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-09-15_16_57_22.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-L5dm6Sz3MNM/XYRuUjcLmaI/AAAAAAAABBU/asIgwdjEBQMROC5MF5Nz3tS7kR3rGx23gCLcBGAsYHQ/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-09-15_16_57_22.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<div align="center">
</div>
<div align="center">
</div>
<div align="center">
</div>
<div align="center">
<span style="color: orange;">***</span><br />
<br /><span style="color: purple;">【連載】失敗しない土地活用</span><br />
<span style="color: purple;"><br /> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。)</span> <br />
<br /><span style="color: orange;">* * *</span><br />
<div style="text-align: left;">
<br />それでは早速、前回の続きです・・・</div>
<div style="text-align: left;">
</div>
<div style="text-align: left;">
<span style="color: purple;">【#16】</span></div>
<div style="text-align: left;">
<br />『 自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%を実現する7つのポイント 』</div>
<div style="text-align: left;">
(Point.2)借り入れはできるだけしないで、入居者に預けてもらおう </div>
<div style="text-align: left;">
</div>
<div style="text-align: left;">
2つめの土地活用に成功する条件は、「借り入れはできるだけしないこと」です。</div>
<div style="text-align: left;">
<br /> ローンを組んで建築することが当たり前、だと思っていませんか?借り入れをしないことなど不可能なのでしょうか?</div>
<div style="text-align: left;">
<br /> 発想を変えて考えましょう。建築費は、土地オーナーが払うのではなく、入居者に出してもらうのです。</div>
<div style="text-align: left;">
<br /> 前回のPoint.1で、「入居者を先に決めよう」と書きました。入居者が決まっていたら、入居者仕様の建物を建てるのですから、建築費相当の預かり金を出してもらうのです。</div>
<div style="text-align: left;">
<br /> 賃貸マンションでは社宅のように借り手が一人(または一社)の場合を除くと困難ですが、店舗の場合は、実際に預入金(建設協力金と言います)だけで建築が可能になるケースはたくさんあります。</div>
<div style="text-align: left;">
<br /> それらの土地オーナーはテナントの預託金を建築費に充当して建築し、毎月決まった額のテナント料を得て、その中から預託金を返済しています。</div>
<div style="text-align: left;">
<br /> 建設協力金を出してくれるのは、積極的に、そして計画的にチェーン展開をしている、資金のある大手のチェーン店やフランチャイズ店です。そういった企業の店舗は、外観はほとんど同じです。全国に展開しやすいように、立地条件や店舗設計もオリジナルのものを持っています。商品もサービスもマニュアル化され、どの店に行っても同じサービスが受けられるしくみを作っていて、年々店舗を増やしています。そしてこれらの企業が「この設計図どおりに建築してください」と建築費に充当する建設協力金を預けてくれるのです。</div>
<div style="text-align: left;">
<br /> もともと建築費とは、設計図から見積もるもの。本来同じ設計図で同じ仕様なら、さほど建築費は変わらないでしょう。あなたは、預かり金の金額で施工が可能で、アフターサービスがしっかりしている建築会社に頼めば良いのです。</div>
<div style="text-align: left;">
<br /> そもそも建築会社の営業マンや仲介業者が提案するままに、疑問もなく多額の借り入れをしてしまうから、失敗したときに困ることになるのです。今は不況が長く続き、商売も難しい時代です。もしも借りてくれたテナントが撤退してしまったら、家賃収入がないのにローンを支払わなければならないということになってしまいます。相続税対策で土地を守るために建てたマンションが、まだ生きているあなたの首をしめることになって、ローンを返済できないために競売にかけられたという話は意外と多いのです。</div>
<div style="text-align: left;">
<br /> 儲かるように書かれた建築会社サイドの提案よりも、これで大丈夫なのだろうかと自分自身でしっかりとチェックして、より確実な方法を選択することです。 </div>
<div style="text-align: left;">
</div>
<div style="text-align: left;">
</div>
<div style="text-align: left;">
次回につづく・・・</div>
<div style="text-align: left;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: left;">
</div>
<div style="text-align: left;">
</div>
<div style="text-align: left;">
</div>
<div style="text-align: left;">
<br /><a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a></div>
<br />
</div>
<br />
<br />
<br />
<br />田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-52986190427955650312019-08-06T15:15:00.001+09:002019-11-14T14:51:39.225+09:00角島(つのしま)サイクリング<br />
<br />
最近、SNSで人気の角島大橋にサイクリング。<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-kh2FRXnyZ9k/XUkaQ2NwGHI/AAAAAAAABA4/2h9It55F5qQI-NENMWp8wo53gTKDIf22QCLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-08-03_15_02_01.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="960" data-original-width="1280" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-kh2FRXnyZ9k/XUkaQ2NwGHI/AAAAAAAABA4/2h9It55F5qQI-NENMWp8wo53gTKDIf22QCLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-08-03_15_02_01.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
新門司港までフェリーで行き、関門トンネルを渡って角島まで90km。<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-cI7zfY-IYFg/XUkaQ5E2QfI/AAAAAAAABA0/G0hn4fClClkJCHrSPgM1ean50iuy0I3GQCLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-08-03_14_49_37_-_%25E3%2582%25B3%25E3%2583%2594%25E3%2583%25BC.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="960" data-original-width="1280" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-cI7zfY-IYFg/XUkaQ5E2QfI/AAAAAAAABA0/G0hn4fClClkJCHrSPgM1ean50iuy0I3GQCLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-08-03_14_49_37_-_%25E3%2582%25B3%25E3%2583%2594%25E3%2583%25BC.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
暑さで大変でしたが、景色の素晴らしさに感動しました。<br />
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<br />
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<br />
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: center;">
<br />
<span style="color: purple;">【連載】失敗しない土地活用</span></div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;"><br /> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。) </span></div>
<div style="text-align: center;">
<br />
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
それでは早速、前回の続きです・・・<br />
<br />
<br />
<span style="color: purple;">【#15】</span><br />
<br />
『 自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%を実現する7つのポイント 』<br />
<br />
(Point.1)入居者を先に決めてから、建物を建てよう~<br />
<br />
<br />
「賃貸マンションは節税にいいですよ」「店舗にぴったりの土地ですね」などと多くの建築会社の営業マンが土地オーナーのところにやってきます。店舗ばかりを 建てている会社、ワンルームマンションを得意とする会社・・・・・・自分の会社のカラーに合わせた設計図と事業計画書を持って土地オーナーを説得しに来ます。<br />
<br />
さあ、どこの会社と契約すれば、土地活用に成功するでしょうか?<br />
まず1番目は、「入居者が決まっている提案であるかどうか」で判断することです。賃貸マンションでは古くなると極端に入居率が下がる、店舗を建ててもテナントを探すのが難しい、と私は何度も書きました。それはすべて、建築後に入居者を決めるからであり、順序を逆にすれば、このようなリスクが回避できるのです。あなたは、建築後に入居者なりテナントを募集することが常識 だと思っていませんか?これは、従来の土地活用が建築会社主導の方法だから、こうなっているだけです。<br />
<br />
本来は家でも店舗でも、入居者のために、入居者の要望に合わせて建てるものです。しかし、それでは建築会社は仕事が進みません。<br />
賃貸マンションの場合で入居者を先に決めるのは、会社の寮にするとか、社宅にするなどの場合が考えられます。しかし今は多くの企業が社宅をなくしていく方針ですから、チャンスは少ないかもしれません。店舗にしても、情報やコネがなく、最初から決めることは困難なケースがあるかもしれません。<br />
<br />
「入居者やテナントをあらかじめ決められたら、苦労はしない、無理だ。」そうおっしゃる土地オーナーは、せめて次の方法を実践して下さい。リスクを少なくする方法です。<br />
<br />
<br />
土地オーナー自らが、賃貸マンションなら、単身者向けのものか、ファミリー向けのものか、この地域ならどんな職種の店舗なら近隣の皆さんに喜ばれるか、を色々考えて決めた上で、入居者またはテナント仕様に設計してもらい、建築するのです。「そんな難しいことはできない。自分の考えに自信がない。」そう思いますか?建築費用は多額です。億というお金が動くこともまれではありません。失敗しても、誰も責任をとってくれません。それなのに、人まかせでいいのでしょうか?<br />
<br />
さあ、あなたが住民のひとりとなって、客観的な目であなたの土地を見てみましょう。駅に近いですか?広さは?周りにあるお店は?付近には、公園や学校がありますか?自分の目だけではなく、ご家族やお孫さんのことも考えたり、意見を聞いてみるのもいいと思います。<br />
<br />
たとえば、<br />
*駅のすぐそばにある。コンビニや酒屋、お弁当屋が多い。⇒単身者向けの賃貸マンション<br />
*校区は人気がある。近くに公園やレジャー施設がある。スーパーも近い。⇒ファミリー向けの賃貸マンション<br />
*幹線道路沿いである。土地面積は200坪以上ある。⇒ロードサイド店舗<br />
<br />
等々の例があげられます。これらは何も調査会社に依頼しなければわからないほどのレベルではなく、街をぐるりとひと周りしたり、ちょっと考えるだけでよいのです。<br />
「市場分析の目を持つ」。たったこれだけで、どの提案が良い提案で、どれが大きなリスクを含む提案かという判断もつくかもしれません。<br />
調査会社や建築会社の営業マンよりも、きっとあなたの方が優れた目を持っていると思います。なぜかといえばあなた自身が長年、その街の生活者なのですから、生活者の視点であなたの土地を見ることが出来るのです。<br />
とにかく、リスクを回避する手だてのひとつであることは、間違いありません。<br />
<br />
<br />
<br />
次回につづく・・・<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="background-color: white; color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<br />
<br />
<br />
<a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a><br />
<br />田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-65735465302462470602019-08-05T09:56:00.004+09:002019-08-05T10:56:32.456+09:00また、地域に喜んでいただけるお店がオープンしました<br />
シェフカワカミ彩都店がオープンしました。<br />
<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-mwRQNOqW6Kk/XUd-hFGJR4I/AAAAAAAABAc/EUJan0Gch8YGsJOvgv-isZQ8p2aJ8w1cwCLcBGAs/s1600/%25E5%25A4%2596%25E8%25A6%25B3.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-mwRQNOqW6Kk/XUd-hFGJR4I/AAAAAAAABAc/EUJan0Gch8YGsJOvgv-isZQ8p2aJ8w1cwCLcBGAs/s320/%25E5%25A4%2596%25E8%25A6%25B3.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
未来を支える「子供達」に「美味しい物をお腹いっぱい」食べてもらい、「食の楽しみと喜び」を伝えるという川上社長の思いが詰まった店舗です。<br />
<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-szzBFqyW2Cw/XUd-hTxjs2I/AAAAAAAABAg/LjMctY5LEko9o7rfFS781bg_Wq2F08QQgCLcBGAs/s1600/%25E5%25BA%2597%25E5%2586%2585.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-szzBFqyW2Cw/XUd-hTxjs2I/AAAAAAAABAg/LjMctY5LEko9o7rfFS781bg_Wq2F08QQgCLcBGAs/s320/%25E5%25BA%2597%25E5%2586%2585.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
開発工事から完成まで1年以上かかりましたが、地域の方に喜んでいただける店を創ることができました!<br />
<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-6XkqWTI4XKY/XUd-hLGsEoI/AAAAAAAABAY/hlzRXMqqCa8sJvrP7nWFbJN9kRK-L77QACLcBGAs/s1600/%25E5%2585%25A5%25E5%258F%25A3.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-6XkqWTI4XKY/XUd-hLGsEoI/AAAAAAAABAY/hlzRXMqqCa8sJvrP7nWFbJN9kRK-L77QACLcBGAs/s320/%25E5%2585%25A5%25E5%258F%25A3.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: center;">
<br /><span style="color: purple;">【連載】失敗しない土地活用</span></div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;"><br /> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。)</span> <br /><br /><span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<br />
それでは早速、前回の続きです・・・<br />
<br />
<br />
<span style="color: purple;">【#14】</span><br />
<br />『 自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%を実現する7つのポイント 』<br />
<br /> ここまでに、土地活用に失敗した無残な街の姿を詳しくご紹介してきました。<br />
<br />
土地オーナーが描いていた、利益を生むはずの土地活用が計画通りにはいかなかった例には、バブルの崩壊後10年以上経った現在も、ほとんど変わっていません。<br />
<br />
築年数の古い賃貸マンションでは空き室が目立ち、1階が店舗になっているマンション(いわゆる店舗付きマンション)であれば、その多くはシャッターが閉 まっている。駐車場にしたがやはり空きが目立つ、店舗用に建てたビルも、テナントが入らなかったり、途中撤退してしまった。あんなに毎日通って来ていた建 築会社や仲介業者などの営業マンは、相談にものってくれず、税理士に相談してもいい案は出て来ない・・・・・・。<br />
<br />
土地活用は、確かに成功するには非常に難しいものです。その町の状況や、住んでいる人々のことや、今ばかりではなく将来も考えて、最もリスクが少なく、利益が上がる活用方法を選択しなければならないのですから。<br />
<br />
私は以前、建築会社をはじめ、いろいろな会社の営業マンがあの手この手で土地オーナーを説得しに来ますが、建築会社や仲介業の営業マンは、自分の会社の利 益になることしか言わない、銀行も税理士も土地活用には素人で、本当のところはあてにはならない可能性の方が高い、と書きました。<br />
<br />
土地活用には失敗したくない。では、一体どうしたら大きなリスクを負わずに利益が出せるのでしょうか?<br />
<br />
その方法を今からお教えしましょう。リスクなく、48.3%の建築投資利回りが得られる方法があります。それを詳しく7つのポイントに沿って説明したいと思います。<br />
<br /> まず、あなたが人まかせにせず、自分が経営者だという自覚をしっかりと持った上で「自分の土地は、どうすれば有効に使えるか?」を考えること。この自覚な くして土地活用は成功しません。その上でこれからお話しする7つのポイントに沿って実践すれば、計画どおり、リスクもない自己責任の範囲で利益だけを得る ことができ、街の人々にも喜ばれる結果がきっと得られることでしょう。<br />
<br />
<br />
次回につづく・・・<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<br />
<br />
<a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a><br />
<br />田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-59342781082597405592019-06-07T15:24:00.001+09:002019-06-07T15:24:32.742+09:00ロードサイド店舗の教室<br />
ホームページをリニューアルしました。<br />
<br />
今回は、土地オーナー様、建物オーナー様向けのホームページです。<br />
<br />
ロードサイド店舗講座として、13講座用意しました。<br />
<br />
全て無料! メールからでも、電話からでも!<br />
<br />
興味がおありでしたら、是非、講座の受講をお申込みください。<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="ps://www.roadside-tenpo.com/course/" target="_blank"><img alt=" " border="0" data-original-height="669" data-original-width="583" height="320" src="https://1.bp.blogspot.com/-RRU3qgswoNo/XPoCBNUm7sI/AAAAAAAAA_4/ezcn6Zy0B-MLgkb5-QlfB99yvbNlKQNKgCLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-06-06_15_33_00.jpg" width="278" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
【ロードサイド店舗講座】 タイトルのみ紹介させて頂きます。<br />
<br />
<br />
≪土地活用講座≫<br />
<br />
・建設協力金方式vs事業用定期借地<br />
<br />
・自己資金0円での土地活用<br />
<br />
・数社からの土地活用プランの判定<br />
<br />
・農地の土地活用<br />
<br />
・小さい土地の土地活用<br />
<br />
<br />
≪店舗(建物)活用講座≫<br />
<br />
・最適業種診断<br />
<br />
・コンビニあと物件活用講座<br />
<br />
・居抜き物件活用講座<br />
<br />
<br />
≪収益店舗(売買・投資)講座≫<br />
<br />
・収益店舗を所有するコツ<br />
<br />
<br />
≪オーナーの悩み講座≫<br />
<br />
・賃料減額交渉への対策講座<br />
<br />
・賃貸契約書のチェックポイント<br />
<br />
・退店通知が届いて最初にすること<br />
<br />
・サブリース契約の注意点<br />
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;"></span><br /></div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;">【連載】失敗しない土地活用</span></div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;"></span><br /></div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;"> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。) </span></div>
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
それでは早速、前回の続きです・・・<br />
<br />
<br />
<span style="color: purple;">【#13】</span><br />
<br />
『 誰も話さない「建築業界・不動産業界」のしくみ 』<br />
<br />
<br />
(5)税理士<br />
机上の数字には長けているが・・・・・<br />
<br />
土地活用を考える方なら、所得税申告などでお世話になっている顧問税理士もいるのではないでしょうか。さらに一歩踏み込んで相続税対策などさまざまなアドバイスをしてもらっている場合も少なくないでしょう。<br />
<br />
不動産関係の営業マンが持ってきた事業計画書に関しても、減価償却や相続税についてアドバイスをしてくれるかもしれません。<br />
<br />
「税理士がいいと言うんだから、大丈夫だろう」。<br />
<br />
ちょっと待ってください!税理士は、税金に関する専門家であって、マンション経営や店舗運営については素人です。すべてはこの事業計画書どおりに進んだ場合のアドバイスなのです。中には、不動産や賃貸経営にも明るい税理士もいますが、それはひと握りと言っても過言ではないでしょう。<br />
<br />
提案してくれた事業計画は、あなたが多方面からしっかり考え、判断すること。そして最後の決断は、「自己責任」であると考え行うべきなのです。その上で、税理士に節税などについて意見を求めると鬼に金棒です。<br />
<br />
<br />
(6)銀行・農協<br />
考えるのは、担保価値<br />
<br />
マンションや店舗を建てようと思ったら、銀行や農協などから借り入れをしなければならない土地オーナーは多いことでしょう。バブル崩壊後でも、不況でも、銀行は「担保」がとれる限りは、お金を貸してくれます。その担保とは、あなたの土地や家です。<br />
<br />
なんとなく、銀行マンは不動産賃貸業の経営に長けている、というイメージがあり、事業計画書を見せて相談する人も多いかもしれません。しかし、銀行マンの仕事は、「担保価値を判断し、お金をいくら貸すか判断すること」なのです。<br />
<br />
その事業が良いかどうか、あるいはうまくいくかどうか判断する能力に長けているわけではないことを、しっかり頭に入れておいてください。<br />
<br />
「銀行がお金を貸すということは、事業収支がうまくいくと判断したからだ」などとは決して考えないこと。「この担保なら、お金を貸しても損はしない」という判断をしたから、彼らはお金を貸すのです。<br />
<br />
<br />
<br />
次回につづく・・・<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<br /></div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<br />
<br />
<br />
<a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a><br />
<br />
<br />
田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-44457881861309502019-05-23T10:43:00.000+09:002019-05-23T10:43:06.342+09:00ベトナムの幼稚園に給食室の寄贈<br /><br />私が所属する池田ロータリークラブ60周年記念事業<br />
<br />
池田市市制80周年記念事事業として<br />
<br />
ベトナムの幼稚園に給食室の贈呈式に出席してきました。<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://4.bp.blogspot.com/-2HIK-cpUebo/XOX6Rcr-kTI/AAAAAAAAA_Y/aj63ZXOlIlsVGqirbNns2yqF8Z1jP3W4wCLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-05-20_12_12_20.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://4.bp.blogspot.com/-2HIK-cpUebo/XOX6Rcr-kTI/AAAAAAAAA_Y/aj63ZXOlIlsVGqirbNns2yqF8Z1jP3W4wCLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-05-20_12_12_20.jpg" width="320" /></a></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://4.bp.blogspot.com/-Loc_zUz4kcs/XOX6Rb-j5II/AAAAAAAAA_c/kN26HGAtpm8pxJxOVhFSHseM-KEpUGyvgCLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-05-20_12_21_12.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://4.bp.blogspot.com/-Loc_zUz4kcs/XOX6Rb-j5II/AAAAAAAAA_c/kN26HGAtpm8pxJxOVhFSHseM-KEpUGyvgCLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-05-20_12_21_12.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-IkYbgkPaIb8/XOX6RdirBHI/AAAAAAAAA_g/T4TAIl9bk9cCjY3r1kqLT8H3_kc2RllegCLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-05-21_1_09_50.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="479" data-original-width="640" height="239" src="https://1.bp.blogspot.com/-IkYbgkPaIb8/XOX6RdirBHI/AAAAAAAAA_g/T4TAIl9bk9cCjY3r1kqLT8H3_kc2RllegCLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-05-21_1_09_50.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<br /><span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: center;">
<br /><span style="color: purple;">【連載】失敗しない土地活用</span></div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;"><br /> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。)</span> </div>
<div style="text-align: center;">
<br /><span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<br />それでは早速、前回の続きです・・・<br />
<br />
<br /><span style="color: purple;">【#12】</span><br />
<br />
『 誰も話さない「建築業界・不動産業界」のしくみ 』<br />
<br />
(4)不動産会社<br /> 紹介、紹介、紹介・・・・。一体誰を信用すればいいのか?<br />
<br /> たくさんある街の不動産会社。彼らの利益は家賃の1ヵ月分とされる仲介手数料だけでなく、本当は建築会社からもらう物件紹介手数料というのがあることをご存知でしょうか。<br />
<br /> しかも、不思議なのは、店舗を募集する側と土地オーナーの窓口はそれぞれ別の不動産会社が担当していること。一つの不動産会社が土地オーナーとテナントの両方の窓口になることはあまりありません。<br />
<br /> それは、儲ける側から言うと、いろいろと具合の良いことがあるのです。単純に言えば、紹介手数料を仲間の業者同士で分け合うのです。この業界は、持ちつ持たれつ、紹介し合って、一社だけが儲けるのを、良しとしません。<br />
<br /> 例えば、土地オーナーが店舗を探して、近所の不動産会社Aに相談に行ったとしましょう。<br />
<br /> A社は、思い当たるテナントがなければ、B社に声をかけます。B社はC社に頼みます。うまい具合にC社で、出店したいというテナントがみつかったとします。<br />
<br /> この時、なぜか直接テナントをみつけたC社だけではなくて、A社もB社も紹介手数料が入るのです。ひどい時には紹介、紹介、紹介、で5社も6社も中に入っている場合があります。<br />
<br /> 「テナントをみつけました!」と土地オーナーから、「ぴったりの場所を探しました!」とテナントから、それぞれの不動産会社が芋蔓式に登場するというわけです。<br />
<br /> しかし、テナントと土地オーナーをひとつの業者が仲介していることはないわけですから、土地オーナーがどんなテナントを希望しているのか、テナントは土地オーナーがどんな人なのか、相手に正確に伝わらないまま話が進み、やっぱりトラブルのもとになったり、店が続かなかったり・・・・。 いざという時、どの不動産会社に相談すればいいのかわからないケースもあります。<br />
<br />
<br />
次回につづく・・・<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<br /><span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<br />
<br /><a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a><br />
<br />田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-24570818613028314072019-05-08T15:55:00.000+09:002019-05-09T15:55:58.537+09:00GWは東北サイクリング(後編) <br />
GW後半は、良い天気に恵まれました!<br />
<br />
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
奥入瀬渓流</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://3.bp.blogspot.com/-8id-yiYDH7I/XNPOf2bE10I/AAAAAAAAA-0/CST_eQo3aFM1U_9N1OkkkLYsgGBODmw7QCLcBGAs/s1600/1.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://3.bp.blogspot.com/-8id-yiYDH7I/XNPOf2bE10I/AAAAAAAAA-0/CST_eQo3aFM1U_9N1OkkkLYsgGBODmw7QCLcBGAs/s320/1.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<br />
小岩井農場の一本桜</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://3.bp.blogspot.com/-CILpMN8-5FY/XNPOf0X29TI/AAAAAAAAA-w/WA9ygCbL8XMeMTk4NxmkV4orYiuzOLpGACLcBGAs/s1600/2.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://3.bp.blogspot.com/-CILpMN8-5FY/XNPOf0X29TI/AAAAAAAAA-w/WA9ygCbL8XMeMTk4NxmkV4orYiuzOLpGACLcBGAs/s320/2.jpg" width="320" /></a></div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<br />
岩手山</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://3.bp.blogspot.com/-Vhjvy8H4aCs/XNPOf0ZCxII/AAAAAAAAA-4/jI8MmdsJI6wLgOCnuZUi7DyUg0_61EllQCLcBGAs/s1600/3.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://3.bp.blogspot.com/-Vhjvy8H4aCs/XNPOf0ZCxII/AAAAAAAAA-4/jI8MmdsJI6wLgOCnuZUi7DyUg0_61EllQCLcBGAs/s320/3.jpg" width="320" /></a></div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<br />
中尊寺</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://3.bp.blogspot.com/-P0AsMvv61kM/XNPOghCRR5I/AAAAAAAAA-8/ZbPY3U9m4OAQdybZ5y_xnk_oAgHzRLfDQCLcBGAs/s1600/4.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://3.bp.blogspot.com/-P0AsMvv61kM/XNPOghCRR5I/AAAAAAAAA-8/ZbPY3U9m4OAQdybZ5y_xnk_oAgHzRLfDQCLcBGAs/s320/4.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<br />
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: center;">
<br />
<span style="color: purple;">【連載】失敗しない土地活用</span></div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;"><br /> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。)</span> </div>
<div style="text-align: center;">
<br />
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
それでは早速、前回の続きです・・・<br />
<br />
<br />
<span style="color: purple;">【#11】</span><br />
<br />
『 誰も話さない「建築業界・不動産業界」のしくみ 』<br />
<br />
(3)リース会社と組んで儲ける建築会社<br />
高い建築費をリース料に転嫁してしまう驚くべきしくみ<br />
<br />
あなたは、「事業用定期借地」、あるいは「定期借地」という言葉を聞いたことがあるでしょうか? 「定期借地」とは、1992年に施行された借地借家法の改正で創設された法律で、一定期間を経れば、期間を延長できず、借りた土地を土地オーナーに返還し、建物買取請求をしない賃貸借契約のことです。「事業用定期借地」も同じで、これは、土地オーナーが土地のみを一定期間事業用に貸すことができるというもの。<br />
<br />
この方法なら、土地オーナーは返還期限があるため安心して土地を貸すことができ、安定した地代収入が見込めます。契約は土地だけになり、店舗はテナントが建築会社に依頼して建てますから、多額のローンを組むなどリスクを負うこともありません。大変シンプルで合理的、土地オーナーにとってはすばらしい方法です。<br />
<br />
しかし、これでは建築会社は儲かりません。今まで魅力的な計画書を提示し、建築のことや業界のことはまるで素人の土地オーナーに「特命発注」をしてもらっていたのに、テナント相手ならそんなセールスはできません。<br />
<br />
そこで、考えたのがリース会社と組むことです。リース会社が土地オーナーの土地を事業用定期借地で借りて、高い建築費で店舗を建てるという方法です。リース会社は、リース料さえ負担してもらえれば、建築費には口出ししません。<br />
<br />
土地オーナーはリース会社から借地料をもらうだけなので、テナントの賃料(リース料)が幾らなのかわからず、テナント側も賃料に建築会社の儲け分までも入っていることは知らないのです。<br />
<br />
従来、建築費から得ていた利益を、リース会社から建築工事を受注することで確保し、高い建築費をリース料に転嫁してしまう・・・・、このように驚くべきしくみです。 これが通用するのは日本だけです。ロードサイド店舗先進国のアメリカのチェーン店は話を聞いたらびっくりします。建築費というものは、本来図面や材料費から割り出すもので、決して建築会社の儲けを優先して出すものではないからです。当たり前のことですが・・・・。<br />
<br />
<br />
次回につづく・・・<br />
<div style="text-align: center;">
<br />
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<br />
<a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a><br />
<br />田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-35437219019160503872019-05-07T16:04:00.004+09:002019-05-07T16:04:49.944+09:00GWは東北サイクリング(前編)<br />10連休を利用して、8泊9日で東北サイクリングに行きました。<br />
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
磐梯山</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://3.bp.blogspot.com/-_-oivS5xzJg/XNEtnn3FuQI/AAAAAAAAA-Y/5Vkpu2luytIEZ1kuTPp-9CcdWEoOBWBOQCLcBGAs/s1600/1.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://3.bp.blogspot.com/-_-oivS5xzJg/XNEtnn3FuQI/AAAAAAAAA-Y/5Vkpu2luytIEZ1kuTPp-9CcdWEoOBWBOQCLcBGAs/s320/1.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
蔵王エコーライン </div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://3.bp.blogspot.com/-hcsC8hH64nQ/XNEtnuOjNgI/AAAAAAAAA-Q/A7LCv-0gxagxkVu-C_pTjUq3ZwARbqJ6ACLcBGAs/s1600/2.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://3.bp.blogspot.com/-hcsC8hH64nQ/XNEtnuOjNgI/AAAAAAAAA-Q/A7LCv-0gxagxkVu-C_pTjUq3ZwARbqJ6ACLcBGAs/s320/2.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
蔵王山頂の御釜</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://4.bp.blogspot.com/-N1jROsgZ5gU/XNEtnvfQ22I/AAAAAAAAA-U/gak54cgRw28JikaY-g_KpS4gGRK0ynTcQCLcBGAs/s1600/3.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="426" data-original-width="640" height="213" src="https://4.bp.blogspot.com/-N1jROsgZ5gU/XNEtnvfQ22I/AAAAAAAAA-U/gak54cgRw28JikaY-g_KpS4gGRK0ynTcQCLcBGAs/s320/3.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
乳頭温泉郷</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://3.bp.blogspot.com/-56lzzzBJpSk/XNEtodccXwI/AAAAAAAAA-c/mNMPG4rGK7Q37IHVMrxTYL2MrX0aH-rOQCLcBGAs/s1600/4.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://3.bp.blogspot.com/-56lzzzBJpSk/XNEtodccXwI/AAAAAAAAA-c/mNMPG4rGK7Q37IHVMrxTYL2MrX0aH-rOQCLcBGAs/s320/4.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<br /><span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: center;">
<br /><span style="color: purple;">【連載】失敗しない土地活用<br /><br /> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。) </span></div>
<div style="text-align: center;">
<br /><span style="color: orange;">* * *</span> </div>
<br />
それでは早速、前回の続きです・・・<br />
<br /><span style="color: purple;">【#10】</span><br />
<br />
『 誰も話さない「建築業界・不動産業界」のしくみ 』<br />
<br />
(2)ロードサイド店舗専門・建築会社の営業マン<br />
摩訶不思議な計算で出す建築料金<br />
<br />
ロードサイド店舗とは、郊外にある車で食事に行くカジュアルレストランや、買い物をするスーパー、紳士服やカジュアル衣料のお店のことです。最近の店舗の主流ですね。<br />
<br />
ロードサイド店舗は、店舗つき賃貸マンションと異なり、まずテナントが先に決まっていて、そのテナントの希望する店舗を土地オーナーが建てるしくみになっています。しかし、土地オーナーが建築費をすべて自己資金で出すのではなく、店舗側は、「建設協力金」といって店を建てるためのお金を土地オーナーに預けてくれます。<br />
<br />
本来なら土地オーナーは建築費に自己資金はほとんど不要のはず。自己資金をあまり出さないで家賃収入が入る、リスクの小さい活用法なのです。<br />
<br />
ところが、それでは建築会社はあまり儲かりません。せっかく「テナント」を紹介するのだし、土地オーナーにはリスクも少ないのだから、ここは「特命受注」で儲けなくては・・・・。<br />
<br />
さて、特命受注をとれれば、あとは怖いものなどありません。競争相手はいないのですから、好きな金額を提示できます。<br />
<br /> ここで、儲けるための、摩訶不思議な計算ができあがります。賃料から投資利回りを考えて、建築費を算出するのです。例えば、賃料は100万円、投資利回りは20%にしよう、すると、建築費は6,000万円!(賃料÷建築費=投資利回り)という計算式があるのです。<br />
<br />
建設協力金は、4,000万円しかなくても、あと2,000万円は土地オーナーにローンを組んでもらえばいい・・・・、そう考えます。<br />
<br />
<br /> ローンを組んでもらうには、借金をしても得をする説得力のある材料が必要です。営業マンは、ここで、一生懸命バラ色の事業計画書を作るのです。テナントには3年毎に3~5%の賃料の値上げ、表向き賃料から建設協力金(契約期間で分割)返済分を引いた賃料は15年間の平均賃料を提示することで、ローンはらくらく返済、もちろんテナントが途中撤退する可能性は事業計画の中には出てきません。税金や火災保険料のほかに、何種類もの節税をくわしく説明して非常に儲かる印象に仕上げるのです。<br />
<br />
しかし、このデフレの中、毎年3~5%の賃料アップをOKするテナントがあるのでしょうか? どの店も経費を節約し、生き残ることに必死なはずです。<br />
<br />
この建築会社は、賃貸マンションの建築会社と同じで、建物の引き渡しが終わるまでが仕事です。建てた後、テナントに入った店が繁盛しないで、計画書どおりにならなくても、そして撤退することになって、土地オーナーに多額のローンが残っても、一切責任はとってはくれません。がっぽり儲けて後は知らんぷり。それが建築会社の営業マンなのです。<br />
<br />
それからもうひとつ、お話ししなければならないことがあります。テナントの選定方法についてです。ロードサイド店舗は、女性ドライバーも増え、車で移動することが当たり前になった今、どんどん数は増えています。ロードサイドの土地には、多くのチェーン店が出店を希望している状況です。<br />
<br />
では、ここに土地があるとして、建築会社はどうやって多くのテナントの中から、そのテナントを選ぶのでしょうか? 綿密なマーケティング調査でしょうか?<br />
<br />
答えは、「賃料の高さ」です。最も賃料の高いテナントを選ぶのです。先ほどの建築投資利回りの話を思いだしてください。賃料が高ければ高いほど建築費が高くなり、会社は儲かるのです。ところが、もともとしっかりしたマーケティング調査もしないままに出店し、おまけに高い賃料を支払っていますから、テナントが途中撤退する可能性が非常に高い。テナント側はできれば賃料は下げてもらいたい、と考えます。しかし土地オーナーは、3年後には5%のアップができるつもりでいます。その仲立ちをするのが建築会社のはずなのに、営業マンは3年毎の賃料改定にはあまり立ち会おうとしません。<br />
<br />
次に営業マンが来るのは数年後、テナントが高い賃料が払えなくなって撤退し、土地オーナにローンが残って困り果てているときです。「次のテナントをご紹介します。また、店舗を建て直しませんか」とさらに借金をさせ、会社の利益を得るために・・・・。<br />
<br />
<br />次回につづく・・・<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<br /><a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a><br />
<br />田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-9748818534326537352019-04-16T10:51:00.002+09:002019-04-16T10:51:42.333+09:00備中松山城<br />松山城といえば、愛媛県の松山城を思い浮かべますが、<br />
<br />こちらは岡山県の山城、備中松山城です<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-0Xvzm0AjB2g/XLU0zlMvIJI/AAAAAAAAA90/ImcXS_jOzk89FYbpaGmH3_V9Dab87xwdwCLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-04-06_12_58_57.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-0Xvzm0AjB2g/XLU0zlMvIJI/AAAAAAAAA90/ImcXS_jOzk89FYbpaGmH3_V9Dab87xwdwCLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-04-06_12_58_57.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
城の前まで、自転車で登ろうとしたのですが、<br />
<br />観光客が多く、交通規制のため途中で車両通行禁止。<br />
<br />シャトルバスで登りました。<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;"></span> </div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;">【連載】失敗しない土地活用<br /><br /> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。)</span> </div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span> </div>
<br />それでは早速、前回の続きです・・・<br />
<br />
<br />
<span style="color: purple;">【#9】</span><br />
<br />『 誰も話さない「建築業界・不動産業界」のしくみ 』<br />
<br />(1)賃貸マンション専門・建築会社の営業マン<br /> 空室率5%のバラ色の事業計画書がワナ<br />
<br /> 以前、賃貸マンションは新築時を除けば空室があって当たり前です、と書きました。築15年にもなると70%ぐらいが損益分岐点だと思われていますが、実際にはそれを下回っているところが多い、ということも強調しました。<br />
<br /> 建築会社の中にはそれぞれ得意分野があり、賃貸マンションは専門の建築会社が建てていて、そこには営業を担当する社員もいます。そして優秀な営業マンなら、その土地は賃貸マンションに向いているかどうか、数年後の空室率はどうなるか、経験上見ればわかるはずです。<br />
<br /> しかし営業マンは、向いていない土地であろうがなかろうがおかまいなく「賃貸マンションを建てれば節税できる上に収益も上がります。大切な土地を子どもさんに残しませんか。今がチャンスですよ」とセールスを行います。そして彼らのセールス手法として大きな効力を発揮するのが「事業計画書」です。数字が中心のその事業計画書は、一目見ただけではわかりませんが、よくよく見れば数年後も数十年後も空室率は5%前後のはずです。<br />
<br /> 賃貸マンションを建てるには多額のお金がいりますが、それは35年の長期ローンで返済額は低く抑えてあるでしょう。収益部分を見ると、35年間継続して空室率は小さく、家賃は築何年経っても同じか、むしろ徐々に増えたりしている絵が大きく描かれていますから、そのローンの支払いはかなり楽に見えるに違いありません。<br />
<br /> それでもあなたがまだ迷っていたとしたら、「1階は店舗にしましょう。店舗というのは、住居部分よりも建築費は安くつきますし、高い家賃がとれていいですよ」と勧めるかもしれません。そしてそのテナント料は、たとえば「坪10,000円」と事業計画書に記されています。これはどのようなテナントでしょうか? 本当に家賃は坪10,000円とれるのでしょうか? そういったことは度外視された机上の数字だけの計画です。すぐにテナントを探すのは至難の業ですし、もしテナントが入らなければ、スペースが大きいため住居が1室空くのとは損失が大きく違います。<br />
<br /> 賃貸マンションで収益が上がる絵は描けても、実際にその通りになるかどうか、考えずにセールスをするのが賃貸マンション専門の建築会社の営業マンです。マンションを建てた後に、入居者やテナントを探すのは不動産会社の仕事。彼らにはテナントが決まるかどうかはどうでもよいことだし、ましてや入居者がどうの、10年後の賃料がどうの、修繕費が・・・なんて考えもしないのです。<br />
<br /> 彼らの仕事は、「土地オーナーを安心させて、建築費のとれる賃貸マンションを建てさせること」なのです。<br />
<br /> ですから、平気ですぐそばに新しく賃貸マンションを建て続けるでしょう。あなたのマンションが見劣りして、家賃が下がることになったとしても・・・・・・。<br />
<br />
<br />
次回につづく・・・<br />
<div style="text-align: center;">
<br /><span style="background-color: white; color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<br />
<br /><a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a><br />
<br />
<br />田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-58421628221769280602019-04-08T15:13:00.002+09:002019-04-08T15:14:35.831+09:00ベルギーの留学生と、12年ぶりの再会<br />
<br />
12年前、我が家にベルギーの高校生が1年間ホームステイしていました。<br />
<br />
その子が、彼女を連れて12年ぶりに日本に帰ってきてくれました。<br />
<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-noml-QU5ASA/XKrmfizGcSI/AAAAAAAAA9Q/h__dSmqTc9ESsTj_h0lge-PHmjaqeUVCwCLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-04-02_17_32_41.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-noml-QU5ASA/XKrmfizGcSI/AAAAAAAAA9Q/h__dSmqTc9ESsTj_h0lge-PHmjaqeUVCwCLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-04-02_17_32_41.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
日本語を忘れないように、時々使っているようで、会話もスムーズに。<br />
<br />
最高に、楽しい一時でした。<br />
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;">【連載】失敗しない土地活用<br /><br /> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。)</span> </div>
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span> </div>
<br />
それでは早速、前回の続きです・・・<br />
<br />
<br />
<span style="color: purple;">【#8】</span><br />
<br />
『 誰も話さない「建築業界・不動産業界」のしくみ 』<br />
<br />
大学を卒業後、私はある大手建築会社に入社し、営業マンとして12年間働きました。<br />
私は自分なりの考えがあって起業するために退職しました。それは12年間勤め、建築業界・不動産業界の表も裏も知り、問題意識を持ったからでした。<br />
<br />
他の業界とは異なり、この業界は古い体質の上、不透明で不思議な世界です。<br />
動くお金は大きく、時には簡単に億というお金が動いたり、消えていったりします。今振り返ると、慣れるということは恐ろしいもので、お金に対する市民的な常識はなくなり、そしてそれが人間的な感覚を麻痺させてしまうことにも、いつの間にか気付けなくなっていたように思います。<br />
<br />
こんな業界ですから、常識ではおかしいと思うことでも大きなノルマを課され、動き回り、利益とノルマ達成の為なら手段を選ばない営業マンたちには、まるで通じないかもしれません。<br />
<br />
少々酷な言い方ですが、「この土地の最も有効な活用法は何だろう?」と土地オーナーのために親身になって考えてくれる建築会社や不動産会社の営業マンが、 少数派であることは間違いありません。ほとんどの営業マンは、早く契約にこぎつけ、いかに大きく自社の利益を出すかということだけを考えているのです。<br />
<br />
そしてまた、自分の提案を受け入れてくれた土地オーナーが失敗しようと、借金を返せず悩み苦しもうと、彼らの良心は傷みません。「それは自己責任です。印を押したのは土地オーナー自身でしょう。私は会社のために一生懸命働いただけなのに、何が悪いんですか?」と彼らは言うでしょう。<br />
<br />
実際、私が担当した土地オーナーの中にも土地活用に失敗し、大きな借金を作ってしまい、頭を抱えておられたケースがいくつかありました。どなられたことも一度や二度ではありません。「最終的に決断したのは土地オーナーではないか、私はただ提案しただけだ!」・・・そう考えていた私でした。今、振り替えれば何と非人間的だったのかと思います。しかし、非人間的にさせてしまう何かが、この業界にはあるのです。<br />
<br />
この業界はどのようなしくみになっているのか、誰も話さない真実を私は書こうと思います。当時苦しませてしまった土地オーナーのような方を二度と出さないために、そして一人でも多くの方が土地活用を成功させ、笑顔で過ごすことができるような、道しるべとなるために。<br />
<br />
<br />
次回につづく・・・<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<br />
<br />
<br />
<a href="http://re-tenpo.com/" target="_blank">居抜き店舗のreTENPO</a><br />
<br />
<a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a>田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-34903830377294638472019-03-04T16:09:00.003+09:002019-03-04T16:10:25.420+09:00BOSEのスピーカー<br />
私が、仕事の大半を過ごす場所、社長室。<br />
<br />
そこで、一番活躍している電機製品は、<br />
<br />
パソコンと「BOSE(ボーズ)のスピーカーです。<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://2.bp.blogspot.com/-ss169Its1B4/XHzOiNkDSLI/AAAAAAAAA88/VAMJ_aJIz0Ml9LebFWjihZQT2GeXSwdEwCLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-03-04_11_01_36.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://2.bp.blogspot.com/-ss169Its1B4/XHzOiNkDSLI/AAAAAAAAA88/VAMJ_aJIz0Ml9LebFWjihZQT2GeXSwdEwCLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2019-03-04_11_01_36.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
iPad から YouTube Music の音楽を<br />
<br />
Bluetooth で接続して、ずっと流しています。<br />
<br />
そういえば、CDとか全然使わなくなりました。<br />
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<br />
<span style="color: orange;">* * *</span><br />
<span style="color: orange;"></span> </div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;">【連載】失敗しない土地活用<br /><br /> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。) </span><br />
</div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span> <br />
</div>
それでは早速、前回の続きです・・・<br />
<br />
<span style="color: purple;">【#7】</span><br />
<br />
『 無理な土地活用なら、しない方がマシ<br />
~ バブル崩壊後の悲惨な街、悲惨な土地オーナー ~ 』<br />
<br />
(5)生産力地のケース<br />
・・・いい場所は生産緑地にするな!<br />
<br />
「生産緑地」とは、都市計画法に基づく生産緑地法に定められた市街化調整区域内の農地のことです。30年以上の営農継続が条件で、希望者は申請をします。「保全すべき農地」として認められると、固定資産税や相続税が安くなる特典があります。<br />
<br />
まわりはマンションが建っているのに、ぽつんと田んぼがあって、お米などを作っている光景を見たことはありませんか?「あそこだけなぜ田んぼなんだろう?」と不思議に思ったことはないでしょうか?<br />
<br />
その多くが「生産緑地」です。マンションを建てたいと思っても、30年間は農業をする土地であり続けなければならないのです。「生産緑地」であっても、農業をするのに適切な土地であれば問題はあまりないでしょう。<br />
<br />
しかし、税金が安くなるからと、目先の事しか考えず、早々と生産緑地にして、後悔している土地オーナーがいます。生かせる土地を生産緑地にしてしまったために、土地を活用することが出来なくなっているのです。一旦生産力地の届出をすると、30年間はずっとそのままでおいておかなければなりません。<br />
<br />
もし、相続税の納税猶予を受けていて、変更したいと思えば、相続時にさかのぼって相続税とその間の利子税を納めなければなりません。<br />
<br />
生かせる土地、たとえば道路沿いの広い土地などは固定資産税が非常に高い。高いから、生産緑地にして、税金を安くしたい……。逆に、不便な場所にある小さな土地は固定資産税が安いから、生産緑地にしてもメリットが少ない。<br />
<br />
とりあえず、大きい土地を生産緑地にしておこう。小さい土地は、賃貸マンションでも建てるか、駐車場にするかな?そんな風に考えて、生かせる大きな土地を「生産力地」にし、生きない小さな土地を活用しようと考えた土地オーナーが多くいました。<br />
<br />
このような場合、小さい方の土地を生産緑地にし、道路沿いの大きい土地は、ロードサイド店舗などで十分生かすべきです。収益が上がる土地は、固定資産税も高い。それだけ価値があるからです。くれぐれも目先の節税対策や、安易な考えだけで、土地活用を考えるのは避けていただきたいと思います。<br />
<br />
何度も言いますが、土地活用は、会社経営と同じです。「とりあえず」という気持ちでやるなら、やらない方がマシです。情報を集め、真剣にどうすべきかを考えた上で、自己責任で判断してほしいのです。<br />
<br />
次回につづく・・・<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<a href="http://re-tenpo.com/" target="_blank">居抜き店舗のreTENPO</a><br />
<br />
<br />
<a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a><br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-7642280326105909752018-11-30T14:50:00.003+09:002018-11-30T14:52:40.633+09:00ベトナムのこどもたち<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://2.bp.blogspot.com/-J3VFH1U4YTI/XADO8IW0dOI/AAAAAAAAA8U/hngDgMvzMkMx6mLSqcQwqsxz-MGo4UxoQCLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-11-27_13_27_40.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="479" data-original-width="640" height="239" src="https://2.bp.blogspot.com/-J3VFH1U4YTI/XADO8IW0dOI/AAAAAAAAA8U/hngDgMvzMkMx6mLSqcQwqsxz-MGo4UxoQCLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-11-27_13_27_40.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
池田ロータリークラブの国際奉仕事業で、<br />
<br />
ベトナムの幼稚園に給食室を寄贈するための準備に訪問してきました。<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://2.bp.blogspot.com/-oeSJFCcWrMo/XADO8BOTNsI/AAAAAAAAA8M/t_2RvHm6NJMSQO3BeMUAH0GiydprM0f8wCLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-11-26_13_05_40.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://2.bp.blogspot.com/-oeSJFCcWrMo/XADO8BOTNsI/AAAAAAAAA8M/t_2RvHm6NJMSQO3BeMUAH0GiydprM0f8wCLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-11-26_13_05_40.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
環境はまだまだですが、幼児教育は熱心です。<br />
<br />
むしろ、日本が幼児教育よりも長時間保育に傾いていることが気になります。<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://3.bp.blogspot.com/-yH6dHoR0zV0/XADO8OyKcZI/AAAAAAAAA8Q/lQHhA3Xm8lIJOeM3bh0rn4fdB9cjm4aGACLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-11-27_13_29_05.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="479" data-original-width="640" height="239" src="https://3.bp.blogspot.com/-yH6dHoR0zV0/XADO8OyKcZI/AAAAAAAAA8Q/lQHhA3Xm8lIJOeM3bh0rn4fdB9cjm4aGACLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-11-27_13_29_05.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;">【連載】失敗しない土地活用<br /><br /> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。)</span> </div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span> </div>
<br />
それでは早速、前回の続きです・・・<br />
<br />
<br />
<span style="color: purple;">【#6】</span><br />
<br />
『 無理な土地活用なら、しない方がマシ<br />
~ バブル崩壊後の悲惨な街、悲惨な土地オーナー ~ 』<br />
<br />
(4)駐車場のケース<br />
・・・そこは、そんなに駐車場がいる場所ですか?<br />
<br />
高度経済成長とバブル期を経て、日本の田園風景はぐっと少なくなりました。<br />
街の中でもれんげや菜の花が咲いていた土地は、建物が建っていなければ必ず駐車場に様変わりしているはずです。<br />
<br />
これは、無計画な市町村の「駐車場新設等補助金交付制度」がもたらした弊害です。<br />
この制度では、駐車場にすると補助金が出るのです。土地をただ置いておくだけなら、駐車場にして補助金と利益を得た方がいい……。そう考えて多くの人が、次々と駐車場にしました。<br />
<br />
今や駐車場をたくさん見かけるようになりました。駅やバス停にも遠く、のどかな田舎町で、そばには中規模のスーパーくらいしかないような場所にも大きな駐 車場があって、必ずスペースはいくつか空いています。あるいは、小さな街なのに駐車場ばかりいくつも並んでいるようなところもあります。「こんなところに 誰が駐車するの?」と首をかしげたくなるような場所に駐車場を作る人もいます。その駐車場はいつ見ても、多くて半分くらいしか車がとまっていません。<br />
<br />
そこは、こんなに駐車場が必要な場所なのでしょうか?そばに駐車場がたくさんあるケースでは、他よりも料金を下げなければ借り手は見つかりません。これではまるで値下げ合戦です。土地の固定資産税だけは年々増加しているのに……。<br />
<br />
たとえ駐車場でも、土地活用は簡単に考えて成功するものではありません。「畑にしておくくらいなら駐車場でも」という安易な考え方では、十分な収益を上げ ることはできません。たしかに、賃貸マンション経営など多額の資金(借金)なしにはできないものに比べれば、失敗も少ないといえるでしょう。<br />
<br />
ただし、もしも「駐車場をやめて賃貸マンションにしませんか」などと営業マンに勧められたら、その時は大きなリスクを背負うことになるのだと自覚して判断しなければなりません。<br />
<br />
<br />
次回につづく・・・<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<br />
<br />
<a href="http://re-tenpo.com/" target="_blank">居抜き店舗のreTENPO</a><br />
<br />
<br />
<a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a><br />
<br />
<br />
<br />田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-60513706039641821862018-11-14T11:51:00.000+09:002018-11-14T11:51:40.624+09:00オッサンたちのサイクリング<br />
大学時代のサイクリング部のメンバーで、赤穂にサイクリング。<br />
<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://2.bp.blogspot.com/-hljiKAiE6Oo/W-uNDmfEJaI/AAAAAAAAA78/L8Wsyo_-ut0GNHDD7_cF5Iqw6ZWmX503ACLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-11-11_10_05_17.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://2.bp.blogspot.com/-hljiKAiE6Oo/W-uNDmfEJaI/AAAAAAAAA78/L8Wsyo_-ut0GNHDD7_cF5Iqw6ZWmX503ACLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-11-11_10_05_17.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />教育大学なので、私以外は全員先生。<br />
<br />
年齢的にも、ほとんど校長や教頭です。<br />
<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://2.bp.blogspot.com/-jXG9T8XLrA0/W-uNDsYeOlI/AAAAAAAAA74/wLLLiqC0iM0ym84QLKqgddcT1QFoHhx1gCLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-11-11_20_12_39.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="479" data-original-width="640" height="239" src="https://2.bp.blogspot.com/-jXG9T8XLrA0/W-uNDsYeOlI/AAAAAAAAA74/wLLLiqC0iM0ym84QLKqgddcT1QFoHhx1gCLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-11-11_20_12_39.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
まじめな話もあれば、馬鹿話もたくさんしながら夜遅くまで宴会して、<br />
<br />次の日は、ゆっくりとサイクリング。<br />
<br />楽しい二日間でした。<br />
<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://2.bp.blogspot.com/-jHX7Mywgj1E/W-uNDU7JFkI/AAAAAAAAA70/89q8MnUhcSYFrhuRdM2-S-umcKkwTI-1gCLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-11-11_11_12_05.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://2.bp.blogspot.com/-jHX7Mywgj1E/W-uNDU7JFkI/AAAAAAAAA70/89q8MnUhcSYFrhuRdM2-S-umcKkwTI-1gCLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-11-11_11_12_05.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<br /><span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;">【連載】失敗しない土地活用<br /><br /> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。)</span> </div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span> </div>
<div style="text-align: center;">
</div>
それでは早速、前回の続きです・・・<br />
<br /><span style="color: purple;">【#5】</span><br />
<br />
『 無理な土地活用なら、しない方がマシ<br /> ~ バブル崩壊後の悲惨な街、悲惨な土地オーナー ~ 』<br />
<br />
(3)ロードサイド店舗のケース<br /> ・・・高い建築費がこわい<br /> <br /> ロードサイド店舗とは、ジャスコやセブンイレブン、マクドナルド、すかいらーく、紳士服の青山、大型家電など道路に沿った土地に建っている駐車場付き店舗のことです。<br />
<br /> 多くの女性が車を運転するようになり、ファーストフード店や大型スーパーなど、ロードサイドの店舗は今や増える一方です。映画館と併設した大型のロードサイド店舗には、土曜・日曜には家族連れがどっと集まり、平日でさえも主婦や学生がショッピングに、映画鑑賞にとやってきます。<br /> モノを見る目を持ち、結婚していてもぬかみそ臭くはなりたくない、そんなふうに考える若い女性たちは、生活感あふれる駅前の商店街よりも、必要なものが全部そろうスーパーで買い物するのが普通です。また、映画、音楽、本と文化的なものに惹かれ、ファッションやインテリアにもこだわります。ファッション性のない店には、彼女たちの足はあまり向きません。<br /> また家族や友人と外食をする機会も多くなりました。そんな時は近所の店ではなく、郊外のカジュアルレストランや和風レストラン、あるいは大型店の中にあるレストランに行く人もいるかもしれません。<br /> このような時代の流れを考えた時、ロードサイドに土地があるなら、テナントと契約するのはベストな道だと考える方も多いのではないでしょうか? 賃貸マンションと異なり、テナントはあらかじめ決まっているし、建築費もマンションよりはるかに安いのでリスクも小さいから安心・・・・・・?<br /> いいえ、ここにも大きな落とし穴があります。何も知らないでいると、無理な借金を背負ってしまう可能性が潜んでいるのです。<br />
<br /> ロードサイド店舗の場合、確かにあらかじめテナントは決まっています。けれど、土地オーナーは単に土地を貸すのではありません。テナントが望む店を建てなければならないのです。多くのテナントはチェーン店で、坪数も店の図面も決まったものがあります。そして、建築費用に充当する「建設協力金」を出してくれます。じゃあ安心だ、問題ない、と思いますか? いいえ、まったくそうではありません。<br />
その一例をあげると、建築会社から紹介されたテナントと20年の契約をした土地オーナーがいました。テナントを紹介してくれる条件に、建築は特命(※注1)で発注することになりました。こうなると、建築費用は建築会社の意のままになります。テナントは、店舗の建築費用に充当する「建設協力金」を出しますが、建築会社は、それ以上の建築費を要求。その結果、土地オーナーは銀行で3,000万円のローンを組むことになりました。<br /> この3,000万円は、当然テナント賃料のアップにもつながります。お店の経営にはゆとりがなくなり、とうとう7年目で撤退せざるをえなくなりました。「建設協力金」はテナントが放棄するという特約のため、返さなくてよいものの、土地オーナーには多額のローンと他のテナントでは利用出来ない建物だけが残ってしまいました。<br /> 一体この先、多額の借金をどうやって返せばよいのでしょう? 建築会社に相談すると、「建物を解体して、別の店舗を探しましょう」。そして、くり返される特命発注→高額な建築費→建築費のための新たなローン。利益を上げるのは建築会社ばかり。競争見積もりのない「特命発注」という日本独特の不透明なしくみが、何人もの土地オーナーを苦しめています。<br />
(※注1)特命発注工事とは、本来は『他社との競争見積りを行わずに、特定の信頼関係のある工事会社に、予算内に納まれば注文します。』という意味ですが・・・?<br />
<br />
特命になる理由:有力者や銀行、農協からの紹介。<br /> テナントを見つけてきた。<br /> 立退き交渉に協力した。<br />
<br />
特命になると:有力者や銀行、農協への謝礼を工事費に<br /> 入居保証や一括借上げの将来のリスクを工事費に<br /> テナント付けをした優先権を工事費に<br /> 立退き交渉に要した手間とコストを工事費に<br /> ↓<br /> 上乗せ<br />
<br />
この他に、工事費の上限を決められた指値発注や、義理で赤字覚悟で受注する工事も『特命』と呼ばれています。<br /> <br />
次回につづく・・・<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<br />
<a href="http://re-tenpo.com/" target="_blank">居抜き店舗のreTENPO</a><br />
<br />
<a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a><br />
<br />
<br />
田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-26179716740842298932018-09-28T14:10:00.000+09:002018-10-01T14:16:52.493+09:00ビワイチ<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://4.bp.blogspot.com/-U06S2xD90H8/W7Gsii0WT3I/AAAAAAAAA7A/vn6TkxpG2ywPOrD9tg3RKDW-Qs-KpUd1gCLcBGAs/s1600/1.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://4.bp.blogspot.com/-U06S2xD90H8/W7Gsii0WT3I/AAAAAAAAA7A/vn6TkxpG2ywPOrD9tg3RKDW-Qs-KpUd1gCLcBGAs/s320/1.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
<br />
ビワイチという言葉、ご存知ですか?<br />160㎞の琵琶湖を、自転車で1周することです。<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://3.bp.blogspot.com/-ayFYkr5g-Fw/W7GsihLUD9I/AAAAAAAAA7I/gZ_fgntpnJ4dKOdM-b7Uxrcg9y4vTuZ-wCLcBGAs/s1600/2.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://3.bp.blogspot.com/-ayFYkr5g-Fw/W7GsihLUD9I/AAAAAAAAA7I/gZ_fgntpnJ4dKOdM-b7Uxrcg9y4vTuZ-wCLcBGAs/s320/2.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
<br />
過去2度、サイクルイベントで走りましたが、<br />今回は、一泊二日でのんびりと。<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://3.bp.blogspot.com/-gAE3ANJDIAE/W7GsizH09II/AAAAAAAAA7E/IXevlpmW36M0diZHeNjBr_dBsWD9pb4fwCLcBGAs/s1600/3.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://3.bp.blogspot.com/-gAE3ANJDIAE/W7GsizH09II/AAAAAAAAA7E/IXevlpmW36M0diZHeNjBr_dBsWD9pb4fwCLcBGAs/s320/3.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<br /><span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;">【連載】失敗しない土地活用<br /> </span><span style="color: black;"> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。)</span> </div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span> </div>
<br />
それでは早速、前回の続きです・・・<br />
<br />
<br /><span style="color: purple;">【#4】</span><br />
<br />
『 無理な土地活用なら、しない方がマシ<br /> ~ バブル崩壊後の悲惨な街、悲惨な土地オーナー ~ 』<br />
<br />
(2)店舗付きマンションのケース<br /> ・・・最もリスクの大きい土地活用<br />
<br />
「店舗付きマンション」とは、賃貸マンションの1Fが店舗となっている賃貸マンションのことです。はっきり言いましょう。よほど大きな駅のそばか、<br />あらかじめテナントが決まっていない限り、失敗する可能性が最も高い土地活用です。<br /> なぜか。それは、店舗をつくる会社ではなく、マンションをつくる会社が建物を設計するからです。お店を1軒つくるには、その店が最も繁盛するような場所に、最も業種に合った店舗設計を考えなければなりません。駐車場も必要でしょう。それなのに、建築会社は店舗のスペースを設けるものの、その店舗スペースにどのような業種のテナントが入るのか? また、テナントの売上げ予測はどの程度なのか?という検討はなされていません。そんな店舗をデザインして、果たしてテナントが入るかどうか、少し考えれば専門家でなくてもわかるのではないでしょうか。結局、その店舗スペースは空いたままで年中シャッターが閉まっていることになるかも知れません。シャッターが閉まったままだと、マンション全体のイメージまで悪くなってしまう気がします。<br /> まずは、あなたの土地にお店をつくることを考えてみてください。「こんな店なら流行るに違いない」と思うようなものはありますか?考えるのはかなり難しいことがわかるでしょう。<br /> ところがこの店舗付きマンション、非常に多いのです。そしてたいていは店舗の半分はシャッターが閉まっていて「貸店舗募集中」。私はその光景を見る度に「あ~あ、営業マンの言いなりになってしまったのだなあ。ひとこと私に相談してくれたらなあ」と思うのです。<br /> 営業マンは賃貸マンションを勧めて、土地オーナーがまだ首を縦にふらないとき、「店舗付きマンションはいかがでしょう」と切り出すことが多いものです。それは、店舗スペースを加えることにより、賃料収入が増えるような錯覚を与えられるからです。 そして土地オーナーは最善の土地活用のような気になって、請負契約書に印を押してしまうのです。<br /> 10年経っても竣工以来、一度もシャッターが開かず、広い店舗スペースはずっと収入ゼロ。これは稀な例ではありません。土地オーナーの中には借金を返せず、代々伝わる土地も自宅も取り上げられてしまった人もいると聞きます。<br />
<br />
<br />次回につづく・・・<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<br /><span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<br />
<br />
<a href="http://re-tenpo.com/" target="_blank">居抜き店舗のreTENPO</a><br />
<br />
<a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a><br />
<br />
<br />
<br />田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-76517380500245487602018-08-21T10:29:00.000+09:002018-08-21T10:29:37.470+09:00木曽の御岳山♪サイクリング<br />
お盆休みに、木曽・御岳山にサイクリング!<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-IkbFBPSAtHA/W3tqTJNY_oI/AAAAAAAAA6s/DXDIvkDxoKACGgHf1xVlIfh05Hm_uWilwCLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F1.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-IkbFBPSAtHA/W3tqTJNY_oI/AAAAAAAAA6s/DXDIvkDxoKACGgHf1xVlIfh05Hm_uWilwCLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F1.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
残念ながら天気は、雨時々曇り、たまにどしゃ降り。<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://4.bp.blogspot.com/-0BCAIKZhkEk/W3tqTApHX_I/AAAAAAAAA6k/nMaOAIyXch0ZFY43i7J5FUY7ccjUqFfRwCLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F2.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://4.bp.blogspot.com/-0BCAIKZhkEk/W3tqTApHX_I/AAAAAAAAA6k/nMaOAIyXch0ZFY43i7J5FUY7ccjUqFfRwCLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F2.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
サイクリングが楽しいかどうかは、天候次第といっても過言ではありません。<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://4.bp.blogspot.com/-hZwQlOq2Zm4/W3tqTJg_8nI/AAAAAAAAA6o/-EubL530m20af9YLranwyn6XKniZDGlWQCLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F3.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://4.bp.blogspot.com/-hZwQlOq2Zm4/W3tqTJg_8nI/AAAAAAAAA6o/-EubL530m20af9YLranwyn6XKniZDGlWQCLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F3.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;"></span> </div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;"></span> </div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;"></span> </div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;">【連載】失敗しない土地活用</span><br /><br /> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。) </div>
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span> </div>
<div style="text-align: center;">
</div>
それでは早速、前回の続きです・・・<br />
<br /><span style="color: purple;">【#3】</span><br />
<br />
『 無理な土地活用なら、しない方がマシ<br /> ~ バブル崩壊後の悲惨な街、悲惨な土地オーナー ~ 』<br />
<br />
(1)賃貸マンションのケース<br />
・・・ず~っと続くの? その入居率、その利益<br />
<br />
「節税対策には最もポピュラー」といわれる賃貸マンション。確かに、ただ土地を持っているだけで支払わなければならない多額の税金のことを考えると、ローンを組んで賃貸マンションを建てれば固定資産税は数年間減免され、家賃収入が入り、うまくいけば投資した額は倍になり、確かな財産を子どもに残してやれる・・・・・・とうれしいことばかり。たとえ建築費に億のお金が必要であっても、35年の長期ローンなら支払額も低く抑えられ、そしてそれは家賃収入から払えば良い。賃貸マンションを建てて損をすることなど何もない。そう思い込んで、多額の借金をして賃貸マンションを建て、後悔している土地オーナーがなんと多いことか。<br /> 賃貸マンション経営は本当にそんなにいいことばかりなのでしょうか? リスクは少ないのでしょうか?<br /> 今、街のあちらこちらに建っている賃貸マンションを見てみてください。「入居者募集」の張り紙をよくみかけませんか? というよりも、新築でない限り「入居者募集」の張り紙があるのが、賃貸マンションだと思っていただいた方が良いでしょう。そう、今の時代、空き部屋があるのが普通なのです。<br /> 賃貸マンションは、建った瞬間から古くなっていきます。それは言われてみれば、ごく当たり前のことです。<br /> たいていの場合新築時は満室で、2年目、3年目くらいからそろそろ入居者が転勤などで引っ越したりするので、次の入居が決まるまで1~2ヶ月は部屋が空いた状態になります。もしすぐに決まっても、部屋のちょっとしたリフォームなどで空いてしまう期間が出るはずですから、入居率は90~95%くらいといえるでしょう。その後5年後くらいから1部屋、2部屋と空き室が出始め、15年も経てば「いくつもの空き室や家賃滞納者が出て、利益も大幅に減っている可能性が高い」と断言できます。<br /> 一般的に賃貸マンションの入居率は、築15年では、およそ70%だと言われています。近くに新築マンションでもできれば、ますます入居率は下がり、家賃を2割下げてやっと入居者がみつかる状態です。<br /> 年々古くなってきますから、修繕費の積立もかさんできて、収益がさらに悪くなってしまいます。その上、敷金も少なくなっているので退去時のリフォーム代にまた頭を悩ませなくてはなりません。<br /> ところが、営業マンのセールストークの中にそのような将来の話は全く入ってはいません。彼らは建築会社の営業マンたちですから、マンションを建てたらそれで仕事は終了です。壁にヒビが入っている、窓のサッシが壊れているなど建築関係のクレームには、お金を払えば対処してくれますが、入居募集は不動産会社がすることになっていますので、入居率に関する責任はもちろん持ってくれません。<br /> いいことばかりに目を向け、将来像を想定しなかったことが大きな失敗につながったケースです。<br /> <br />
<br />
次回につづく・・・<br />
<div style="text-align: center;">
<br /><span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<br />
<br />
<a href="http://re-tenpo.com/" target="_blank">居抜き店舗のreTENPO</a><br />
<br />
<a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a><br />
<br />
田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-68105116032173603012018-06-27T10:07:00.001+09:002018-06-27T10:07:15.925+09:00富山の本家に里帰り<br />
祖母の50回忌で、父親の本家の富山に里帰り。<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://3.bp.blogspot.com/-4M9SBgPLW94/WzLh9aDMb_I/AAAAAAAAA6U/GEUO2VjclHUFM0MJQSj2GPCy1LuYxFuLACLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-06-24_10_02_33.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://3.bp.blogspot.com/-4M9SBgPLW94/WzLh9aDMb_I/AAAAAAAAA6U/GEUO2VjclHUFM0MJQSj2GPCy1LuYxFuLACLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-06-24_10_02_33.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
昔は、田んぼばっかりの富山県砺波市も、<br />
最近は高速のインターができて、少し開けていました。<br />
<br />日頃は、親戚たちにご無沙汰していますが、<br />
暖かく歓迎していただきました。<br />
<br /><br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-Cqe-RoGl4PI/WzLh9fn971I/AAAAAAAAA6Q/k3Qf3TSrBO8C41QaoUfwGYZENvf-FxF9QCLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-06-23_16_45_24.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-Cqe-RoGl4PI/WzLh9fn971I/AAAAAAAAA6Q/k3Qf3TSrBO8C41QaoUfwGYZENvf-FxF9QCLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-06-23_16_45_24.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<br /><span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: purple;">【連載】失敗しない土地活用</span></div>
<div style="text-align: center;">
<br /> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。) </div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span> </div>
<div style="text-align: center;">
</div>
それでは早速、前回の続きです・・・<br />
<br />
<br /><span style="color: purple;">【#2】</span><br />
<br />
『 無理な土地活用なら、しない方がマシ<br />
<br /> ~ バブル崩壊後の悲惨な街、悲惨な土地オーナー ~ 』<br />
<br />
バブル経済期に街は大きく変わりました。田畑はビルやマンション、店舗、駐車場にと次々に姿を変えて、かつての面影すらないところもあります。<br /> バブルの頃「持てる者」「持たざる者」という言葉が大手をふってまかり通り、土地を持っている人達は大きなチャンスに恵まれているかのように、また土地を持っていない人はアンラッキーだと半ばあきらめの気持ちで暮らしていたように思います。<br /> なぜか理由もはっきりしないまま、土地の値段はどんどん上がっていきました。昔なら、売れにくいはずのあまり使い勝手の良くない土地さえも、かつての3倍、4倍の値段になり、ましてや活用しやすい価値の高い土地なら、天井が見えない想像を超えた値段になって行きました。「土地活用でご先祖の土地を守り利益もあげましょう」と不動産会社や建築会社の営業マンたちは毎日やっきになって土地オーナーのところへ訪ねてきたはずです。<br /> 誰もこの好景気が急に崩れてしまうなどと考えもせず、中には土地を担保に入れて無理なローンを組み、マンションを建てたり、店舗に貸した人もいました。税理士や銀行員にも相談して「大丈夫ですよ」とお墨付きをもらって契約した人も多いことでしょう。<br /> そして、バブルが崩壊。土地の値段は下がる一方です。街を見渡せば賃貸マンションは空室が目立ち、ビルの店舗は撤退し、1階が店舗のマンションはシャッターは閉じたまま。駐車場にしたものの、たくさん空きがある。これなら建物を建てなくてよかったとほっとしている人も多いはずです。住んでいる人々にとって、便利さや快適さや楽しさとは無関係の悲惨な街になってしまいました。<br /> 時代も変わりました。新しい価値観にともない、消費者は駅前の商店街から郊外のロードサイド店舗に流れています。家族連れは休日にはドライブがてら大型のロードサイド店舗に行くのがライフスタイルの主流になっています。人々はもう商店での対面販売よりもスーパーで買物をすることに慣れています。<br /> 駅前の商店街は、お客さんより店員の方が多いくらいで閑古鳥が鳴いているという嘆きの声を耳にすることもあります。さまざまなアイデアでお客さんを呼ぼうと努力されているところもありますが、時代には勝てないようで、商店街を潰して大きな分譲マンションに建て替えたところも増えてきました。<br /> 私は思います。かつて「持てる者」と囃し立てられた土地オーナーたちの中には、今つらい思いをしている人がいるのではないだろうか?好景気の「今」だけを信じて、無計画に無理をした人は、大きなツケが返ってきているのにちがいないのですから。そして、こんな時代が来るなどとは多くの人は予想もつかなかったのですから。<br /> 土地活用は、会社経営と同じくらい厳しいものです。無理な土地活用をするなら、しない方がマシなのです。バブルの頃が異常であったとしても、今でさえ土地活用を気楽に考えて、営業マンの言うことを鵜呑みにしてしまう人がなんと多いことか。営業マンだけではありません。税理士、銀行、農協・・・・・・。本当に彼らの言葉をそのまま信じてよいのでしょうか?<br /> 土地活用に興味をお持ちでしたら、不動産屋の社長になったつもりで勉強し、判断することをお勧めします。とは言っても、不動産や税金のことは複雑で少し勉強したくらいでは身につきません。<br /> では、何を勉強したらよいのでしょうか?それは業界のことを知り「失敗しない選択をすること」です。失敗する理由の70%くらいは、業界のしくみを知らないからだと私は考えています。<br /> このブログで、私は今まで誰も話さなかった業界のことをお話します。そして明らかな失敗を避け、成功する土地活用の選択を可能にするヒントをお教えしようと思います。<br />
それではまずは土地活用に失敗してしまうケースについてお話しましょう。<br />
<br />
<br />次回につづく・・・<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<br />
<a href="http://re-tenpo.com/" target="_blank">居抜き店舗のreTENPO</a><br />
<br />
<br />
<a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a><br />
<br />
<br />
<br />
田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-28673049382328951182018-05-17T15:54:00.001+09:002018-05-18T10:48:22.854+09:0035年ぶりの霧ヶ峰<br />
大学1回生で、サイクリング部に入部し、初めて遠出したのが信州でした。<br />
<br />
35年ぶりに、当時走ったコースを走りました。<br />
<br />
感想は・・・<br />
<br />
・もう、あれから35年も過ぎている。早い。<br />
<br />
・昔走った、コースをほぼ完全に覚えていた。感動。<br />
<br />
・体力の衰えを実感しました。ショック。<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://3.bp.blogspot.com/-03QzyrkbWm4/Wv0l3IIS2jI/AAAAAAAAA6A/1M0Ca3shfcsOdYswQaRmCJ8NVBg1ztclgCLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-04-29_12_35_10.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://3.bp.blogspot.com/-03QzyrkbWm4/Wv0l3IIS2jI/AAAAAAAAA6A/1M0Ca3shfcsOdYswQaRmCJ8NVBg1ztclgCLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-04-29_12_35_10.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://2.bp.blogspot.com/-Tpp26tfBut0/Wv0lTgsot0I/AAAAAAAAA58/Fm4oZPGeQR8t7M2OeTvNuErJizMefCqswCEwYBhgL/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-04-30_10_13_02.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://2.bp.blogspot.com/-Tpp26tfBut0/Wv0lTgsot0I/AAAAAAAAA58/Fm4oZPGeQR8t7M2OeTvNuErJizMefCqswCEwYBhgL/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-04-30_10_13_02.jpg" width="320" /></a></div>
<br />
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<span style="background-color: white; color: purple;"><strong>【連載】失敗しない土地活用</strong></span></div>
<div style="text-align: left;">
</div>
<div style="text-align: left;">
<span style="color: purple;"><span style="color: black;"> 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。)</span> </span><br />
</div>
<div style="text-align: left;">
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * * </span><br />
</div>
</div>
<div style="text-align: left;">
<span style="color: purple;"><strong>【#1】</strong></span></div>
<br />
-はじめに-<br />
<br />
私は最近「自己責任」という言葉は、商品を売る側が、責任を転嫁するための言葉になっているように思います。Aの商品を選んだのはあなたです。ですから、たとえAがあなたにとって満足するものでなかったとしても、すべてあなたの自己責任ですと。 <br />
ましてや、不動産活用のように専門の知識や経験が必要になってくるような場合、売る側と買う側の関係は、まさにプロと素人。この関係において、売る側が、買った側の自己責任だと主張するのは筋違いです。 <br />
では、不動産活用を提案する側の、責任範囲とは一体どこまででしょう。入居者と賃貸借契約を締結するまででしょうか?それとも、建物を引き渡して土地オーナーが事業を始めるまででしょうか?私の答えは、全然違います。それは建物の寿命が尽きるまでです。一般的には20年か30年くらいでしょう。不動産活用を提案するコンサルタントは、建物のライフサイクルを考える長期的視野と、街全体の調和を考える広い視野の、二つの視野を持つことが必要です。 <br />
しかし、『自己責任』の言葉で、土地オーナーに責任を押しつけて、知らないフリの建築会社・不動産会社のいかに多いことか。そして『自己責任』だから仕方がないと、泣き寝入りしている土地オーナーのいかに多いことか。ところが、悲しいことに今の法律では、そんな土地オーナーを守ってはくれないのです。 <br />
そんな『自己責任』の時代に、先祖から土地を引き継いでしまった土地オーナーは、一体どうやって土地を次世代に継承させることができるのでしょうか?このブログは、そんな土地オーナーが安心できるような、リスクのない方法をお教えします。しかも、今までの土地活用では考えられなかった建築投資利回り48.3%を実現する方法も一緒にお教えします。<br />
私は建築会社や不動産会社の提案を鵜呑みにして、建築投資をしてしまい、やっかいな土地を相続してしまったと考えられている土地オーナーの方を多く知っています。そのような方々が、このブログから土地を相続できたことを、先祖に感謝する気持ちになっていただければ幸いです。そしてこのブログを参考にして土地活用された施設が、地域住民の方々に憩いを提供できれば、これに勝る喜びはありません。<br />
<br />
<span style="color: purple;">次回につづく・・・</span><br />
<div style="text-align: center;">
<br />
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<br />
<br />
<a href="http://re-tenpo.com/" target="_blank">居抜き店舗のreTENPO</a><br />
<br />
<a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a><br />
<br />田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-85508123191490329532018-04-19T15:05:00.000+09:002018-04-19T15:05:51.364+09:00沖縄での初サイクリング<br />
私がサイクリングしていない最後の県が、沖縄県でした。<br />
<br />
今回サイクリングで、日本中の都道府県を走ったことになります。<br />
<br />
天候に恵まれ、充実したサイクリングでした。<br />
<div style="text-align: center;">
<br /><br />「古宇利大橋」</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-hW_bRvfsV-Y/WtgwF-lXzUI/AAAAAAAAA5Y/8OIqj4t1aVETMBCoIBRdwhv8qR5CD4pTwCLcBGAs/s1600/%25E5%258F%25A4%25E5%25AE%2587%25E5%2588%25A9%25E5%25A4%25A7%25E6%25A9%258B.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="640" data-original-width="480" height="320" src="https://1.bp.blogspot.com/-hW_bRvfsV-Y/WtgwF-lXzUI/AAAAAAAAA5Y/8OIqj4t1aVETMBCoIBRdwhv8qR5CD4pTwCLcBGAs/s320/%25E5%258F%25A4%25E5%25AE%2587%25E5%2588%25A9%25E5%25A4%25A7%25E6%25A9%258B.jpg" width="240" /></a></div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<br />「美ら海水族館」</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://3.bp.blogspot.com/-VOixtcf7LyU/WtgwGlW4SnI/AAAAAAAAA5c/lNOi12VrX1QZGrwEmwyeuakrN9MMdHIIgCLcBGAs/s1600/%25E7%25BE%258E%25E3%2582%2589%25E6%25B5%25B7%25E6%25B0%25B4%25E6%2597%258F%25E9%25A4%25A8.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://3.bp.blogspot.com/-VOixtcf7LyU/WtgwGlW4SnI/AAAAAAAAA5c/lNOi12VrX1QZGrwEmwyeuakrN9MMdHIIgCLcBGAs/s320/%25E7%25BE%258E%25E3%2582%2589%25E6%25B5%25B7%25E6%25B0%25B4%25E6%2597%258F%25E9%25A4%25A8.jpg" width="320" /></a></div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<br />「古備瀬フクギ並木」</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://3.bp.blogspot.com/-bJS-lMVTtHg/WtgwF_5YOMI/AAAAAAAAA5Q/pWXE1T91pKAAS0JYHBvG5i3H_l4DUoa6wCLcBGAs/s1600/%25E5%2582%2599%25E7%2580%25AC%25E3%2583%2595%25E3%2582%25AF%25E3%2582%25AE%25E4%25B8%25A6%25E6%259C%25A8.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://3.bp.blogspot.com/-bJS-lMVTtHg/WtgwF_5YOMI/AAAAAAAAA5Q/pWXE1T91pKAAS0JYHBvG5i3H_l4DUoa6wCLcBGAs/s320/%25E5%2582%2599%25E7%2580%25AC%25E3%2583%2595%25E3%2582%25AF%25E3%2582%25AE%25E4%25B8%25A6%25E6%259C%25A8.jpg" width="320" /></a></div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<br />「古宇利島を望む」</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://2.bp.blogspot.com/-rxtIUAt8bmQ/WtgwFz6D24I/AAAAAAAAA5U/kiAR0SFPRg4JZsS9NqMIeUMa72J0EWbYACLcBGAs/s1600/%25E5%258F%25A4%25E5%25AE%2587%25E5%2588%25A9%25E5%25B3%25B6%25E3%2582%2592%25E6%259C%259B%25E3%2582%2580.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://2.bp.blogspot.com/-rxtIUAt8bmQ/WtgwFz6D24I/AAAAAAAAA5U/kiAR0SFPRg4JZsS9NqMIeUMa72J0EWbYACLcBGAs/s320/%25E5%258F%25A4%25E5%25AE%2587%25E5%2588%25A9%25E5%25B3%25B6%25E3%2582%2592%25E6%259C%259B%25E3%2582%2580.jpg" width="320" /></a></div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<br /><span style="color: orange;">* * *</span></div>
<div style="text-align: center;">
<strong><span style="background-color: white; color: blue;"></span></strong> </div>
<div style="text-align: center;">
<strong><span style="color: blue;"></span></strong> </div>
<div style="text-align: center;">
<strong><span style="color: blue;">『 トイザらスに思う、ロードサイド店舗の変遷 』</span></strong></div>
<div style="text-align: center;">
<strong><span style="color: blue;"></span></strong> </div>
世界最大の玩具小売りチェーン「米トイザらス」が昨年9月18日、連邦破産法11条(日本の民事再生法に相当)の適用を裁判所に申請し、事実上経営破綻しました。売上高は115億ドル(約1兆3千億円)の「玩具の巨人」でしたが、5年連続の減収に見舞われ、財務状況が悪化していました。<br />
<br />
この出来事は大きな衝撃を与え、日本でも新聞や雑誌が取り上げ原因分析をしています。原因とされる一つが、出生率の減少です。小売業、特に新生児や子どもをターゲットにしている業界は影響を受けています。もう一つの理由は、Amazon(アマゾン)に代表されるネット通販の躍進です。特に、Amazonとトイザらスはネット通販が急速に伸びてきた2000年から緊密な関係で、Amazon上でトイザらスが唯一の販売業者でした。当初は両者にメリットをもたらすと見られていましたが、トイザらスが十分な商品を確保できていないことを理由に、Amazonが他の玩具業者らをサイトに招き入れ始めました。私は、このネット通販サイトによる商品の比較(特に価格とスペックのみを強調する比較)が、小売業を大きく変えると思います。特に、今までの日本の店舗(特にロードサイド店舗)が、来店客を囲い込み、他の店舗と比較させることなく来店客に確実に商品を買わせるための店作りに注力してきたことが、根底から覆される時が来ていると思います。<br />
<br />
トイザらスの出店が今まで日本のロードサイド店舗に与えた影響は大きいものでした。おもちゃ・玩具に話を絞ると、1970~90年代初頭まで、おもちゃと言えば、チヨダ靴店が運営展開するハローマックに代表されるロードサイド店舗でした。売場面積は80坪程度でしたが、それまでの商店街のおもちゃ屋さんが一気にロードサイド店舗に取って代わられました。ところが、1992年に奈良県橿原市に国内初のトイザらスがオープンしたのです。当時のブッシュ米大統領が開店式典にヘリコプターで来店しスピーチしたことが大ニュースとなりました。私も大行列の中ブッシュ大統領のスピーチを聞くためにトイザらスのオープンセレモニーを見学に行き、これから起きる大型ロードサイド店舗の流れに興奮しました。さらに、ロサンゼルス・サンフランシスコのトイザらスやオフィスマックス(文具)、スポーツオーソリティ(スポーツ用品)を実際見て回り、さらに刺激を受け、TENPObeを設立するに至ります。<br />
<br />
トイザらスの出店は、89年に始まった貿易不均衡の是正を話し合う日米構造協議の成果とされ、その後、アメリカからの外圧で大店法(現:大店立地法)が大きく改正されました。現在の、大型ショッピングモールの乱立状態からは信じられない様な話ですが、大店法改正と大店立地法ができるまで、日本のロードサイドにショッピングモールは存在しませんでした。<br /> <br /> 日本にトイザらスが大きな話題とともに進出してから、たったの26年です。この間に、ロードサイド店舗は大きく変わりました。誰にも予測できなかったことだと思います。店舗の賃貸借契約の多くが15~20年間ですが、契約させて頂く店舗の20年後は、申し訳ないですが予想できません。私は、契約の段階で可能な限りの選択肢を予測し、それに備え、契約後も最新の情報を入手し、それをオーナー様に提供し変化に対応することが、プロデュース業の責任であると考えています。<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: orange;">* * *</span></div>
<br />
<div style="text-align: center;">
<a href="ttp://re-tenpo.com/" target="_blank"><span style="color: blue;"><strong>居抜き店舗のreTENPO</strong></span></a></div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
<a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank"><strong><span style="color: blue;">土地活用のTENPObe</span></strong></a></div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
</div>
田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.comtag:blogger.com,1999:blog-30589905863639453.post-14494684062056743392018-03-29T14:32:00.002+09:002018-03-29T14:32:55.170+09:00鹿児島サイクリング<div style="text-align: center;">
<br /></div>
<div style="text-align: center;">
大河ドラマ「西郷どん」の影響で、</div>
<div style="text-align: center;">
<br /></div>
<div style="text-align: center;">
桜島が見たくなり、鹿児島にサイクリング。</div>
<div style="text-align: center;">
<br /></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://1.bp.blogspot.com/-ibPsZia8UQY/Wrx4w26lFLI/AAAAAAAAA40/DLn70Sq3cgcNSLQ28vLbAGh9dZQDgmu2ACLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-03-25_11_33_41.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://1.bp.blogspot.com/-ibPsZia8UQY/Wrx4w26lFLI/AAAAAAAAA40/DLn70Sq3cgcNSLQ28vLbAGh9dZQDgmu2ACLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-03-25_11_33_41.jpg" width="320" /></a></div>
<div style="text-align: center;">
<br /></div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div style="text-align: center;">
「桜島」</div>
<div style="text-align: center;">
</div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://2.bp.blogspot.com/-g1h7OQJrYjs/Wrx4w24e_iI/AAAAAAAAA4w/JRzCrD2NG8sGNzsyDlloZR8pSMKMhtW7ACLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-03-24_13_39_22.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="480" data-original-width="640" height="240" src="https://2.bp.blogspot.com/-g1h7OQJrYjs/Wrx4w24e_iI/AAAAAAAAA4w/JRzCrD2NG8sGNzsyDlloZR8pSMKMhtW7ACLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-03-24_13_39_22.jpg" width="320" /></a></div>
<div style="text-align: center;">
<br /></div>
<div style="text-align: center;">
噴火を見て、かなり興奮してしまいましたが、</div>
<div style="text-align: center;">
<br /></div>
<div style="text-align: center;">
地元の方は、洗濯物の心配をされていました</div>
<div style="text-align: center;">
<br /></div>
<div style="text-align: center;">
<br /></div>
<div style="text-align: center;">
<br /></div>
<div style="text-align: center;">
「指宿温泉」</div>
<div style="text-align: center;">
<br /></div>
<div class="separator" style="clear: both; text-align: center;">
<a href="https://3.bp.blogspot.com/-CsrMJqZf6KY/Wrx4w4B3ewI/AAAAAAAAA44/r5swZ2vqniIcLC6y_Ey-n_vkJCqAjRaFQCLcBGAs/s1600/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-03-25_8_39_06.jpg" imageanchor="1" style="margin-left: 1em; margin-right: 1em;"><img border="0" data-original-height="640" data-original-width="480" height="320" src="https://3.bp.blogspot.com/-CsrMJqZf6KY/Wrx4w4B3ewI/AAAAAAAAA44/r5swZ2vqniIcLC6y_Ey-n_vkJCqAjRaFQCLcBGAs/s320/%25E5%2586%2599%25E7%259C%259F_2018-03-25_8_39_06.jpg" width="240" /></a></div>
<div style="text-align: center;">
<br /></div>
<div style="text-align: center;">
もう半袖で十分です</div>
<br />
<br />
<br />
<div style="text-align: center;">
<span style="color: #b45f06;">* * *</span></div>
<br />
<br />
<a href="http://re-tenpo.com/" target="_blank">居抜き店舗のreTENPO</a><br />
<br />
<br />
<div style="text-align: left;">
<a href="http://tenpo-be.co.jp/" target="_blank">土地活用のTENPObe</a></div>
田嶋 也寸志http://www.blogger.com/profile/07570318180427306613noreply@blogger.com