2011年12月1日木曜日

サービス付き高齢者向け住宅、建築中


高齢者住まい法が改正され、今年10月20日に施行されました。

当社が企画したサービス付き高齢者向け住宅も、法改正の施行と同時に着工し、現在は無事上棟が終わりました。

たぶん、全国でも最速のサービス付き高齢者向け住宅となると思います。

土地活用を考える地主にとって、サービス付き高齢者向け住宅は、ロードサイド店舗に匹敵する良い方法だと思います。





それでは、前回の続きをお話します。


【- 子孫に土地を残す3つの原則 -

 3つの原則で48.3%の建築投資利回り】

なぜ不動産屋がやりたがらないのか

 通称、宅建業法。正式名を宅地建物取引業法というものがあります。これには土地や建物の売買や賃借などの仲介や代理をした時、受け取ることのできる仲介手数料の上限を定めています。これに違反すると、業務停止処分や免許取消処分を受けたり罰則が課せられます。
 世の中の不動産屋さんの多くは売買が中心で、賃貸を専門にしているのはミニミニやエイブルといった一部の企業です。宣伝で社名をおなじみの企業ですが、業界の中では少数派です。
 なぜ世の中の不動産屋さんが売買中心かというと、仲介手数料が決まっているからです。賃貸の仲介手数料は家賃の1カ月分が上限。家賃10万円の物件のお客さんを案内して成立しても手数料は10万円が上限なのです。最近では仲介手数料半額や無料というところも登場しました。
 不動産売買の仲介手数料は、物件によって定められており、200万円以下は5%。200万円を超え400万円以下だと4%。400万円を越えると3%です。仮に4千万円の中古住宅を仲介するとします。売り手と買い手からそれぞれ126万円、合計252万円の仲介手数料となります。
 賃貸不動産の仲介はうまみが少ないのです。
 アパートや賃貸アパートを建てた地主さんが、入居者を集めるのに苦心して、街の不動産屋さんに相談に行っても、愛想だけで本腰を入れないのは、面倒な割に儲からないと思っている不動産屋さんが多いからです。
 私が手がけている賃貸店舗について言えば、不動産仲介の世界ではさらに少数派です。数少ない賃貸を扱う業者の中でも、店舗に特化しているのは、ほんの一握りです。
 専門業者が少ないのには3つの理由があります。
 まず、売買と比べ仲介手数料のうまみが少ないので参入したがらないのがひとつ。
 次に、賃貸店舗の誘致には、特別なノウハウが必要なので、参入したくてもハードルが高いこと。更地や畑、駐車場だったり、倉庫が建っている土地を見て、どんな店舗が良いか判断する能力が必要です。しかも、出店を希望する店舗企業とのパイプも必要です。
 3つ目の理由はその歴史にあります。もともと各企業は、自分で土地を購入し店舗を建築していました。そこで建築会社と縁ができています。これでは土地購入のための資金がたいへんなので、現在の賃貸店舗による土地活用システムが徐々に完成されていったのです。それは最初、店舗を建てていた建築会社が顧客である店舗企業のニーズに応えることではじまり、ひとつのシステムとして洗練させていきました。
 不動産仲介の仕事でありながら、建築会社の発想なのです。
 
 宅建業法は、悪徳不動産業者から消費者を守ってくれる法律です。例えば家を建てるのに土地を買ったが地盤沈下で建てられないとしますね。地盤沈下のリスクを説明せずに販売すると罰則があります。購入者は家を建てるという主目的を達成できないものを買わされたので法律で守られるわけです。
 しかしその土地に建物が建てば、借り手があってもなくても、宅建業法では関係ないのです。
 地主さんにとって、土地活用の主目的は、借り手がきちんと賃料を払ってくれる建築物を建てることであっても、法律は土地活用の成功まで守ってくれません。
 
「収益を生まない建物を買うつもりも、買ったつもりもない」と地主さん建築会社に思っても、地主さんを守ってくれる法律はないのが現状です。
 経営責任は経営者にあり、土地活用の経営者は地主さん、あなたなのです。
 私が建築会社に勤務していた頃は、ちょうどこの賃貸店舗による土地活用のシステムが建築会社主導で完成された時期と言ってよいでしょう。
 賃貸マンンションでも、賃貸店舗による土地活用でも、建築会社主導の土地活用システムは、世の中の景気が良かったので誰も損しないように回っていました。つまり高い賃料が、利益をたっぷり含んだ建築費をまかなっていたので、地主さんの痛手はなかったのです。
 時代が変わり、マンションの入居者確保が難しくなりました。中途撤退する店舗や建築会社が描く青写真通りの賃料を払える店舗企業が少なくなりました。
 不動産業者が参入するには、ノウハウの蓄積と専門知識とパイプが必要。
 私の会社では、宅地建物取引業者免許を取得し、1級建築士事務所として開発許可の申請や建築確認姿勢の業務もしております。しかし、不動産屋でもなく、建築会社でもなく、何をしているのか、と尋ねられたら、土地活用不動産コンサルタントと答えます。
 地主さんがお求めなのは、新しい仕組みだと感じているからですし、それが私のやりたい仕事だからです。


…さて、次回は

【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 3つの原則で48.3%の建築投資利回り】

テナント側は不動産屋とやりたい

について、お話します。

居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe

2011年11月28日月曜日

福島晋一


福島晋一選手ってご存じですか?
全日本選手権にも優勝した、世界レベルのロードレーサーです。

今日、その福島選手と一緒に自転車で走る機会がありました。
速い!全身筋肉とバネの塊でした。






それでは、前回の続きをお話します。


【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 3つの原則で48.3%の建築投資利回り】

30年の建物の寿命をフル活用させる工夫

 店舗との一般的な賃貸契約期間は10年から20年です。
 実は法定減価償却は36年。とはいえ、店舗として現実的に使用できるのは30年くらい。15年契約として、満了後まだ15年は建物の寿命があるわけです。
 
 そろそろ契約が終わるころ、建設会社の営業マンがやってきます。
「社長、今はこの商売が流行っていますよ。
 業績も好調ですし、おすすめです。
 ぜひ、ウチの会社でやらせてください」
 まだ使える建物を解体し、新しい店舗を建築して新しい店舗を誘致しましょうという営業です。

 建設会社は、建物を建てるのが商売の儲けどころなので、もっともな提案です。
 まだ使える建物を壊し、店舗には建設協力金を、地主さんには銀行から借入をしてもらい、建設会社が新築で儲けるこの仕組みに、ちょっと待ったをかけて、考え直してください。
 実は、これは遠い未来の問題でなく、今、起きていることでもあるのです。
 およそ15年ほど前、ロードサイド店の出店ピークがありました。その契約満了が、これからどんどん出てくる時期なのです。つまり撤退のピークなのですね。
 契約満了時、地主のあなたは選択を迫られます。
 建築会社に言われるままに、建物を解体して新たに借金して新しい店舗を作りますか。
 私は、それは得策でないと考えます。
 出店する店舗の方も、新たにお金を出して建物を作ってというのでは得はありません。今ある店舗を改装して入れないかを考える企業が増えています。
 じつは、今成功している業種は、居抜きの店舗を上手に活用してます。
 居抜きというのは、改装をするだけで、店舗を入れ替える方法のことです。
 中古の本屋やインターネットカフェなどがそうですね。靴や眼鏡、高級紳士服といった、ひと時どんどん出店した店舗が出た後を活用して、実に短期間に店舗数を伸ばしています。
 そんな店舗展開をしている企業が成功しています。もう、新築でどんどん作っていく時代ではないのです。

 だから、これから店舗との賃貸契約で土地活用をする地主さんは、契約満了後どうするかということも考え、スタートを切ることが大切です。

 15年後を想像してください。

 まず、あまり奇抜なものを建てないことです。
 ガソリンスタンドは転用しにくいのですが、ドラックストアはそのまま使えそうですよね。ですから家賃だけでなく業種選びもポイントになります。
 また、建物そのものも、特殊な外観のものや、変わった間取りの建物は、契約満了後に居抜きで手を挙げてくれる店舗を少なくすることとなります。
 あらかじ契約満了後を考え、今、どんな建物を建てるかは、後々の収益に関わる問題なのです。
 しかし、地主のあなたに提案しているのが、建設会社なら、この要望を通すのは難しいかもしれません。
 建設会社は、建ててもらって儲かる仕組みの会社なのですから。地主のあなたには、新築のための営業を一生懸命にすることでしょう。
 その証拠に、契約満了前に、不幸にも、店舗が出ていくことになった地主さんにも、
「では、次は、この店舗さんを誘致するので、ウチで建てましょう」と
営業してきます。建物の寿命に遠く及んでいないというのにですよ。居抜きなど検討のカケラもありません。なぜなら建設会社にとって1銭の儲けにもならないからです。
「店舗の仲介は、店舗の建築とセット」
それが建築会社やハウスメーカーなどの基本姿勢です。これらの会社がどこで儲けているのかを考えれば、当然のことなのです。
 しかし、この考えは、地主と店舗側にとって、いつでも歓迎というわけにはいきません。
 それが今までできなかったのは、地主さんと店舗をつなぐことをできるのが大手の建設会社だけだったという歴史があったからです。
 しかし、確実に時代は変わりつつあります。
 地主として、どうしたいのか。どんな方法があるのか。たとえ大手建設会社に頼むにしても、納得のいく方法を地主自身が吟味して注文するのが、経営者としての土地活用のコツです。


…さて、次回は

【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 3つの原則で48.3%の建築投資利回り】

なぜ不動産屋がやりたがらないのか

について、お話します。

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