2012年11月2日金曜日

引っ越しは大変・・・


10月20~21日で事務所の移転をおこないました。

以前の事務所は、駅から遠く、来客者や社員に不便をかけていたこともあり、今度は駅の近くに移りました。


同じ池田市内で、元々そんなに広い事務所でもなかったので、「引っ越しも大したことはないだろう」と高を括っていたのですが、予想外に大変で驚きました。

引っ越しから2週間。ようやく人目に付くところは片づきましたが、裏側は・・・。

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不動産コンサルタントがお答えします #7

=質問=

 テナントについて。北九州で600坪の土地にいくつかテナントを建設したいと考えております。 ひとつはコンビニに誘致したいと思いますが、建築依頼をする業者はどんな会社が良いか教えてください。建築会社といえば、ハウスメーカーくらいしか思い当たりません。5社くらいで合い見積りをとりたいと思います。またその他アドバイス等あれば宜しくお願いいたします。

=回答=

 ロードサイド店舗での土地活用の場合、最も大事なことは、どのテナントに、どのような経済条件、どのような賃貸借条件で貸すかということです。まず、その立地に具体的に出店意思のあるテナントから、出店申込書を提出してもらうことが第一です。マンションやテナントビルの場合は、家主が条件を提示しますが、ロードサイド店舗の場合、まず、テナントが先に条件を提示するのが普通です。
 建築会社をどこにするべきかという質問ですが、テナントから出店申込書を入手したのが建築会社の場合、その建築会社で特命受注することを条件とする建築会社がほとんどです。この場合、建築費はかなり高くなるのが一般的です。相見積りで建築をした場合の3割増しくらいになるケースもあります。コンビニで1,000万円、外食で2,000万円くらいは高いのではないでしょうか。「テナントを探してくれるだけでどうしてそんなに高い建築費を払わなければいけないのか」と思われがちですが、私はそのくらいの価値は十分にあると思います。もちろん不動産業者がテナントを紹介した場合は、建築会社は家主が自分で建築会社を探すことができます。この場合の、建築会社選びのポイントは、店舗建築の経験があるところを選ぶことです。特に、オープン日に合わせてのテナントへの中報告や、竣工後のアフターサービス、テナント業者との工事の取り合いなど、経験が無いと無理です。
 建築費だけのこと心配されるのなら、テナントから紹介してもらうのが一番です。多くのテナントは自社の店舗を一番安く施工できる業者を知っています。
 このようなことが得意な建築会社は、大和ハウス工業の流通店舗事業部です。その他の建築会社、不動産会社、リース会社や銀行などとは群を抜いています(地元密着の不動産会社や建築会社で、その地域では大和ハウスよりレベルが高い会社もありますが・・・)。前述の通り、建築費は高いですが、能力に見合っていると範囲内と言えると思います。
 あと、よくコンサルタント会社や中途半端な知識がある人は、この土地はどの業種に向いているとかを提案したがる方がいますが、そんなことはあまり必要ありません。むしろ、出店するテナント自身が一番よく知っています。ある程度のチェーン店なら市場調査を済ませています。
 また、最近、三大都市圏以外ではコンビニエンスストアの土地面積がどんどん大きくなっています。駅前立地でもなければ、コンビニでも600坪なら単独出店となるケースが多いですよ。



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