2018年9月28日金曜日

ビワイチ







ビワイチという言葉、ご存知ですか?
160㎞の琵琶湖を、自転車で1周することです。






過去2度、サイクルイベントで走りましたが、
今回は、一泊二日でのんびりと。





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【連載】失敗しない土地活用
 
 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。) 
 
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それでは早速、前回の続きです・・・


【#4】

『 無理な土地活用なら、しない方がマシ
   ~ バブル崩壊後の悲惨な街、悲惨な土地オーナー ~ 』

(2)店舗付きマンションのケース
   ・・・最もリスクの大きい土地活用

  「店舗付きマンション」とは、賃貸マンションの1Fが店舗となっている賃貸マンションのことです。はっきり言いましょう。よほど大きな駅のそばか、
あらかじめテナントが決まっていない限り、失敗する可能性が最も高い土地活用です。
  なぜか。それは、店舗をつくる会社ではなく、マンションをつくる会社が建物を設計するからです。お店を1軒つくるには、その店が最も繁盛するような場所に、最も業種に合った店舗設計を考えなければなりません。駐車場も必要でしょう。それなのに、建築会社は店舗のスペースを設けるものの、その店舗スペースにどのような業種のテナントが入るのか? また、テナントの売上げ予測はどの程度なのか?という検討はなされていません。そんな店舗をデザインして、果たしてテナントが入るかどうか、少し考えれば専門家でなくてもわかるのではないでしょうか。結局、その店舗スペースは空いたままで年中シャッターが閉まっていることになるかも知れません。シャッターが閉まったままだと、マンション全体のイメージまで悪くなってしまう気がします。
  まずは、あなたの土地にお店をつくることを考えてみてください。「こんな店なら流行るに違いない」と思うようなものはありますか?考えるのはかなり難しいことがわかるでしょう。
  ところがこの店舗付きマンション、非常に多いのです。そしてたいていは店舗の半分はシャッターが閉まっていて「貸店舗募集中」。私はその光景を見る度に「あ~あ、営業マンの言いなりになってしまったのだなあ。ひとこと私に相談してくれたらなあ」と思うのです。
  営業マンは賃貸マンションを勧めて、土地オーナーがまだ首を縦にふらないとき、「店舗付きマンションはいかがでしょう」と切り出すことが多いものです。それは、店舗スペースを加えることにより、賃料収入が増えるような錯覚を与えられるからです。 そして土地オーナーは最善の土地活用のような気になって、請負契約書に印を押してしまうのです。
  10年経っても竣工以来、一度もシャッターが開かず、広い店舗スペースはずっと収入ゼロ。これは稀な例ではありません。土地オーナーの中には借金を返せず、代々伝わる土地も自宅も取り上げられてしまった人もいると聞きます。


次回につづく・・・


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2018年8月21日火曜日

木曽の御岳山♪サイクリング


お盆休みに、木曽・御岳山にサイクリング!
 
 


残念ながら天気は、雨時々曇り、たまにどしゃ降り。




サイクリングが楽しいかどうかは、天候次第といっても過言ではありません。



 
 
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【連載】失敗しない土地活用

 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。) 

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それでは早速、前回の続きです・・・

【#3】

『 無理な土地活用なら、しない方がマシ
   ~ バブル崩壊後の悲惨な街、悲惨な土地オーナー ~ 』

(1)賃貸マンションのケース
   ・・・ず~っと続くの? その入居率、その利益

  「節税対策には最もポピュラー」といわれる賃貸マンション。確かに、ただ土地を持っているだけで支払わなければならない多額の税金のことを考えると、ローンを組んで賃貸マンションを建てれば固定資産税は数年間減免され、家賃収入が入り、うまくいけば投資した額は倍になり、確かな財産を子どもに残してやれる・・・・・・とうれしいことばかり。たとえ建築費に億のお金が必要であっても、35年の長期ローンなら支払額も低く抑えられ、そしてそれは家賃収入から払えば良い。賃貸マンションを建てて損をすることなど何もない。そう思い込んで、多額の借金をして賃貸マンションを建て、後悔している土地オーナーがなんと多いことか。
  賃貸マンション経営は本当にそんなにいいことばかりなのでしょうか? リスクは少ないのでしょうか?
  今、街のあちらこちらに建っている賃貸マンションを見てみてください。「入居者募集」の張り紙をよくみかけませんか? というよりも、新築でない限り「入居者募集」の張り紙があるのが、賃貸マンションだと思っていただいた方が良いでしょう。そう、今の時代、空き部屋があるのが普通なのです。
  賃貸マンションは、建った瞬間から古くなっていきます。それは言われてみれば、ごく当たり前のことです。
  たいていの場合新築時は満室で、2年目、3年目くらいからそろそろ入居者が転勤などで引っ越したりするので、次の入居が決まるまで1~2ヶ月は部屋が空いた状態になります。もしすぐに決まっても、部屋のちょっとしたリフォームなどで空いてしまう期間が出るはずですから、入居率は90~95%くらいといえるでしょう。その後5年後くらいから1部屋、2部屋と空き室が出始め、15年も経てば「いくつもの空き室や家賃滞納者が出て、利益も大幅に減っている可能性が高い」と断言できます。
  一般的に賃貸マンションの入居率は、築15年では、およそ70%だと言われています。近くに新築マンションでもできれば、ますます入居率は下がり、家賃を2割下げてやっと入居者がみつかる状態です。
  年々古くなってきますから、修繕費の積立もかさんできて、収益がさらに悪くなってしまいます。その上、敷金も少なくなっているので退去時のリフォーム代にまた頭を悩ませなくてはなりません。
  ところが、営業マンのセールストークの中にそのような将来の話は全く入ってはいません。彼らは建築会社の営業マンたちですから、マンションを建てたらそれで仕事は終了です。壁にヒビが入っている、窓のサッシが壊れているなど建築関係のクレームには、お金を払えば対処してくれますが、入居募集は不動産会社がすることになっていますので、入居率に関する責任はもちろん持ってくれません。
  いいことばかりに目を向け、将来像を想定しなかったことが大きな失敗につながったケースです。
  

次回につづく・・・

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2018年6月27日水曜日

富山の本家に里帰り


祖母の50回忌で、父親の本家の富山に里帰り。



昔は、田んぼばっかりの富山県砺波市も、
最近は高速のインターができて、少し開けていました。

日頃は、親戚たちにご無沙汰していますが、
暖かく歓迎していただきました。





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【連載】失敗しない土地活用

 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。) 
 
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それでは早速、前回の続きです・・・


【#2】

『 無理な土地活用なら、しない方がマシ

   ~ バブル崩壊後の悲惨な街、悲惨な土地オーナー ~ 』

  バブル経済期に街は大きく変わりました。田畑はビルやマンション、店舗、駐車場にと次々に姿を変えて、かつての面影すらないところもあります。
  バブルの頃「持てる者」「持たざる者」という言葉が大手をふってまかり通り、土地を持っている人達は大きなチャンスに恵まれているかのように、また土地を持っていない人はアンラッキーだと半ばあきらめの気持ちで暮らしていたように思います。
  なぜか理由もはっきりしないまま、土地の値段はどんどん上がっていきました。昔なら、売れにくいはずのあまり使い勝手の良くない土地さえも、かつての3倍、4倍の値段になり、ましてや活用しやすい価値の高い土地なら、天井が見えない想像を超えた値段になって行きました。「土地活用でご先祖の土地を守り利益もあげましょう」と不動産会社や建築会社の営業マンたちは毎日やっきになって土地オーナーのところへ訪ねてきたはずです。
  誰もこの好景気が急に崩れてしまうなどと考えもせず、中には土地を担保に入れて無理なローンを組み、マンションを建てたり、店舗に貸した人もいました。税理士や銀行員にも相談して「大丈夫ですよ」とお墨付きをもらって契約した人も多いことでしょう。
  そして、バブルが崩壊。土地の値段は下がる一方です。街を見渡せば賃貸マンションは空室が目立ち、ビルの店舗は撤退し、1階が店舗のマンションはシャッターは閉じたまま。駐車場にしたものの、たくさん空きがある。これなら建物を建てなくてよかったとほっとしている人も多いはずです。住んでいる人々にとって、便利さや快適さや楽しさとは無関係の悲惨な街になってしまいました。
  時代も変わりました。新しい価値観にともない、消費者は駅前の商店街から郊外のロードサイド店舗に流れています。家族連れは休日にはドライブがてら大型のロードサイド店舗に行くのがライフスタイルの主流になっています。人々はもう商店での対面販売よりもスーパーで買物をすることに慣れています。
  駅前の商店街は、お客さんより店員の方が多いくらいで閑古鳥が鳴いているという嘆きの声を耳にすることもあります。さまざまなアイデアでお客さんを呼ぼうと努力されているところもありますが、時代には勝てないようで、商店街を潰して大きな分譲マンションに建て替えたところも増えてきました。
  私は思います。かつて「持てる者」と囃し立てられた土地オーナーたちの中には、今つらい思いをしている人がいるのではないだろうか?好景気の「今」だけを信じて、無計画に無理をした人は、大きなツケが返ってきているのにちがいないのですから。そして、こんな時代が来るなどとは多くの人は予想もつかなかったのですから。
  土地活用は、会社経営と同じくらい厳しいものです。無理な土地活用をするなら、しない方がマシなのです。バブルの頃が異常であったとしても、今でさえ土地活用を気楽に考えて、営業マンの言うことを鵜呑みにしてしまう人がなんと多いことか。営業マンだけではありません。税理士、銀行、農協・・・・・・。本当に彼らの言葉をそのまま信じてよいのでしょうか?
  土地活用に興味をお持ちでしたら、不動産屋の社長になったつもりで勉強し、判断することをお勧めします。とは言っても、不動産や税金のことは複雑で少し勉強したくらいでは身につきません。
  では、何を勉強したらよいのでしょうか?それは業界のことを知り「失敗しない選択をすること」です。失敗する理由の70%くらいは、業界のしくみを知らないからだと私は考えています。
  このブログで、私は今まで誰も話さなかった業界のことをお話します。そして明らかな失敗を避け、成功する土地活用の選択を可能にするヒントをお教えしようと思います。
  それではまずは土地活用に失敗してしまうケースについてお話しましょう。


次回につづく・・・

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2018年5月17日木曜日

35年ぶりの霧ヶ峰


大学1回生で、サイクリング部に入部し、初めて遠出したのが信州でした。

35年ぶりに、当時走ったコースを走りました。

感想は・・・

・もう、あれから35年も過ぎている。早い。

・昔走った、コースをほぼ完全に覚えていた。感動。

・体力の衰えを実感しました。ショック。








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【連載】失敗しない土地活用
 
 私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。(2005年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%、7つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。)  
 
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【#1】

-はじめに-

 私は最近「自己責任」という言葉は、商品を売る側が、責任を転嫁するための言葉になっているように思います。Aの商品を選んだのはあなたです。ですから、たとえAがあなたにとって満足するものでなかったとしても、すべてあなたの自己責任ですと。
 ましてや、不動産活用のように専門の知識や経験が必要になってくるような場合、売る側と買う側の関係は、まさにプロと素人。この関係において、売る側が、買った側の自己責任だと主張するのは筋違いです。
 では、不動産活用を提案する側の、責任範囲とは一体どこまででしょう。入居者と賃貸借契約を締結するまででしょうか?それとも、建物を引き渡して土地オーナーが事業を始めるまででしょうか?私の答えは、全然違います。それは建物の寿命が尽きるまでです。一般的には20年か30年くらいでしょう。不動産活用を提案するコンサルタントは、建物のライフサイクルを考える長期的視野と、街全体の調和を考える広い視野の、二つの視野を持つことが必要です。
 しかし、『自己責任』の言葉で、土地オーナーに責任を押しつけて、知らないフリの建築会社・不動産会社のいかに多いことか。そして『自己責任』だから仕方がないと、泣き寝入りしている土地オーナーのいかに多いことか。ところが、悲しいことに今の法律では、そんな土地オーナーを守ってはくれないのです。
 そんな『自己責任』の時代に、先祖から土地を引き継いでしまった土地オーナーは、一体どうやって土地を次世代に継承させることができるのでしょうか?このブログは、そんな土地オーナーが安心できるような、リスクのない方法をお教えします。しかも、今までの土地活用では考えられなかった建築投資利回り48.3%を実現する方法も一緒にお教えします。
 私は建築会社や不動産会社の提案を鵜呑みにして、建築投資をしてしまい、やっかいな土地を相続してしまったと考えられている土地オーナーの方を多く知っています。そのような方々が、このブログから土地を相続できたことを、先祖に感謝する気持ちになっていただければ幸いです。そしてこのブログを参考にして土地活用された施設が、地域住民の方々に憩いを提供できれば、これに勝る喜びはありません。

次回につづく・・・

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2018年4月19日木曜日

沖縄での初サイクリング


私がサイクリングしていない最後の県が、沖縄県でした。

今回サイクリングで、日本中の都道府県を走ったことになります。

天候に恵まれ、充実したサイクリングでした。


「古宇利大橋」
 

「美ら海水族館」
 

「古備瀬フクギ並木」
 

「古宇利島を望む」
 

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『 トイザらスに思う、ロードサイド店舗の変遷 』
 
世界最大の玩具小売りチェーン「米トイザらス」が昨年9月18日、連邦破産法11条(日本の民事再生法に相当)の適用を裁判所に申請し、事実上経営破綻しました。売上高は115億ドル(約1兆3千億円)の「玩具の巨人」でしたが、5年連続の減収に見舞われ、財務状況が悪化していました。

 この出来事は大きな衝撃を与え、日本でも新聞や雑誌が取り上げ原因分析をしています。原因とされる一つが、出生率の減少です。小売業、特に新生児や子どもをターゲットにしている業界は影響を受けています。もう一つの理由は、Amazon(アマゾン)に代表されるネット通販の躍進です。特に、Amazonとトイザらスはネット通販が急速に伸びてきた2000年から緊密な関係で、Amazon上でトイザらスが唯一の販売業者でした。当初は両者にメリットをもたらすと見られていましたが、トイザらスが十分な商品を確保できていないことを理由に、Amazonが他の玩具業者らをサイトに招き入れ始めました。私は、このネット通販サイトによる商品の比較(特に価格とスペックのみを強調する比較)が、小売業を大きく変えると思います。特に、今までの日本の店舗(特にロードサイド店舗)が、来店客を囲い込み、他の店舗と比較させることなく来店客に確実に商品を買わせるための店作りに注力してきたことが、根底から覆される時が来ていると思います。

 トイザらスの出店が今まで日本のロードサイド店舗に与えた影響は大きいものでした。おもちゃ・玩具に話を絞ると、1970~90年代初頭まで、おもちゃと言えば、チヨダ靴店が運営展開するハローマックに代表されるロードサイド店舗でした。売場面積は80坪程度でしたが、それまでの商店街のおもちゃ屋さんが一気にロードサイド店舗に取って代わられました。ところが、1992年に奈良県橿原市に国内初のトイザらスがオープンしたのです。当時のブッシュ米大統領が開店式典にヘリコプターで来店しスピーチしたことが大ニュースとなりました。私も大行列の中ブッシュ大統領のスピーチを聞くためにトイザらスのオープンセレモニーを見学に行き、これから起きる大型ロードサイド店舗の流れに興奮しました。さらに、ロサンゼルス・サンフランシスコのトイザらスやオフィスマックス(文具)、スポーツオーソリティ(スポーツ用品)を実際見て回り、さらに刺激を受け、TENPObeを設立するに至ります。

 トイザらスの出店は、89年に始まった貿易不均衡の是正を話し合う日米構造協議の成果とされ、その後、アメリカからの外圧で大店法(現:大店立地法)が大きく改正されました。現在の、大型ショッピングモールの乱立状態からは信じられない様な話ですが、大店法改正と大店立地法ができるまで、日本のロードサイドにショッピングモールは存在しませんでした。
 
 日本にトイザらスが大きな話題とともに進出してから、たったの26年です。この間に、ロードサイド店舗は大きく変わりました。誰にも予測できなかったことだと思います。店舗の賃貸借契約の多くが15~20年間ですが、契約させて頂く店舗の20年後は、申し訳ないですが予想できません。私は、契約の段階で可能な限りの選択肢を予測し、それに備え、契約後も最新の情報を入手し、それをオーナー様に提供し変化に対応することが、プロデュース業の責任であると考えています。

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2018年3月29日木曜日

鹿児島サイクリング


大河ドラマ「西郷どん」の影響で、

桜島が見たくなり、鹿児島にサイクリング。


 
 
「桜島」
 

噴火を見て、かなり興奮してしまいましたが、

地元の方は、洗濯物の心配をされていました



「指宿温泉」


もう半袖で十分です



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2018年2月28日水曜日

グラベルロード


『グラベルロード』ってご存知ですか?

グラベルとは、砂利という意味です。
つまり、『未舗装を走る自転車』です。

タイヤは少し太めで、ディスクブレーキ。
早く走るよりも、遠くに旅をするための自転車です。

ようやく、温かくなってきました。
グラベルロードで、春のサイクリング。
ワクワクしてます♪





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2018年1月9日火曜日

今年初サイクリングは『富士山』


あけましておめでとうございます。

今年の初サイクリングは富士山です。
大変神々しく、富士山を見ると手を合わせたくなる気持ちになります。



三保の松原からの富士山


さった峠からの駿河湾と富士山


田貫湖からの富士山


白糸の滝と富士山




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