ビワイチ

ビワイチという言葉、ご存知ですか？
１６０㎞の琵琶湖を、自転車で１周することです。

過去２度、サイクルイベントで走りましたが、
今回は、一泊二日でのんびりと。

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【連載】失敗しない土地活用
 　私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。（２００５年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３％、７つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。） 

 

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それでは早速、前回の続きです・・・


【#４】

『　無理な土地活用なら、しない方がマシ
　　　～　バブル崩壊後の悲惨な街、悲惨な土地オーナー　～　』

（２）店舗付きマンションのケース
　　　・・・最もリスクの大きい土地活用

 　「店舗付きマンション」とは、賃貸マンションの１Ｆが店舗となっている賃貸マンションのことです。はっきり言いましょう。よほど大きな駅のそばか、
あらかじめテナントが決まっていない限り、失敗する可能性が最も高い土地活用です。
 　なぜか。それは、店舗をつくる会社ではなく、マンションをつくる会社が建物を設計するからです。お店を１軒つくるには、その店が最も繁盛するような場所に、最も業種に合った店舗設計を考えなければなりません。駐車場も必要でしょう。それなのに、建築会社は店舗のスペースを設けるものの、その店舗スペースにどのような業種のテナントが入るのか？　また、テナントの売上げ予測はどの程度なのか？という検討はなされていません。そんな店舗をデザインして、果たしてテナントが入るかどうか、少し考えれば専門家でなくてもわかるのではないでしょうか。結局、その店舗スペースは空いたままで年中シャッターが閉まっていることになるかも知れません。シャッターが閉まったままだと、マンション全体のイメージまで悪くなってしまう気がします。
 　まずは、あなたの土地にお店をつくることを考えてみてください。「こんな店なら流行るに違いない」と思うようなものはありますか？考えるのはかなり難しいことがわかるでしょう。
 　ところがこの店舗付きマンション、非常に多いのです。そしてたいていは店舗の半分はシャッターが閉まっていて「貸店舗募集中」。私はその光景を見る度に「あ～あ、営業マンの言いなりになってしまったのだなあ。ひとこと私に相談してくれたらなあ」と思うのです。
 　営業マンは賃貸マンションを勧めて、土地オーナーがまだ首を縦にふらないとき、「店舗付きマンションはいかがでしょう」と切り出すことが多いものです。それは、店舗スペースを加えることにより、賃料収入が増えるような錯覚を与えられるからです。 そして土地オーナーは最善の土地活用のような気になって、請負契約書に印を押してしまうのです。
 　１０年経っても竣工以来、一度もシャッターが開かず、広い店舗スペースはずっと収入ゼロ。これは稀な例ではありません。土地オーナーの中には借金を返せず、代々伝わる土地も自宅も取り上げられてしまった人もいると聞きます。


次回につづく・・・

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居抜き店舗のｒｅＴＥＮＰＯ

土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ