2012年5月10日木曜日

連休はやっぱりサイクリング #2

連休の後半は丹後半島でサイクリング。
サイクリングには一人でいくことが多いのですが今回は7人で。



大阪教育大学体育会サイクリング部時代の仲間です。
私、以外は全員小中高校の先生です。
夜は、いつも教育論争で盛り上がります。
こんなに教育熱心な先生に教えてもらえる子供は幸せだ、と感心します。





それでは、前回の続きをお話します。


【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 「こんなはずじゃなかった」と思わないために】

本書で私は
「地主さん、もっと、しっかりしてください」と
と、繰り返してきました。
いくつもの例を出し、言葉を変え、お伝えしたかったのは
「勘違いしては、いけません」
ということです。

本書では
成功する土地活用のための3つの原則で、その基本的な考え方を
事例といっしょにポイントを示すことで、
よい提案とはどんなものか、
付き合うべき相手は誰か、
どこに注意したら良いか、
などを具体的に明らかにしました。

建築会社から言われるまま、銀行から借金してマンションを建てたものの、入居者が集まらず、土地活用をはじめたことで持ち出しによる借金返済を背負ってしまった人や、土地を手放した地主さんを私は知っています。

良い土地活用とは、地主さんが借金をしないでできるもの。
良い土地活用とは、長期にわたり収入が安定するもの。

私が考える土地活用は、マンションやアパート、倉庫や店舗など建築物を建てたら終わりの商売ではありません。
地主さんと伴走するパートナーだと考えています。

こんな会社、ちょっとほかではありません。だから私がはじめたのです。

土地活用で、同じ方向を見ていっしょに走るのは、私だけではありません。
それはテナントです。
最後に、地主さんのパートナーとなるテナントについてお伝えします。

私は、この仕事を通じ、多くのテナントの経営者や担当者と会ってきました。
「みなさんに喜ばれる繁盛店にしたい」
厳しい競争の中で、勝ち残り、これからもきっと伸びていくだろうと私が感じる企業は徹底して顧客満足を考えています。

ここ数カ月の間、外食産業のベンチャー企業の若い経営者の方々に会う機会に恵まれました。現在は、数店舗の経営をし、何カ月のうちに出店を倍増し、さあ株式上場もと考える勢いのある人たちです。
まさに企業として伸び盛り。だからこそ企業の成長に資本が追いつかず、限られた資本だからこそ生きたお金の使い方をしたいと考えておいでです。
従来型の建築会社主導の店仲介は、預託金の額など、企業の体力で勝負が決まる仕組みです。
また、資本のあるテナントは、スクラップ&ビルドといって、契約満了前でも、より勝負できる場所に出ていきたがります。
「大手だから」と安心してテナントを決めた地主さんは、ガッカリです。
私は最近、スクラップ&ビルドで出ていったそのあとに、ベンチャー企業とのマッチングを、新しいシステムとして立ち上げました。
だれもはじめなかったから、まだないけれど、必要とされている仕組みづくりをすることは、私にとって喜びです。
リスクのない土地活用をしたい地主さん、大資本で勝ちに行く大手テナント、知恵と情報で生きた金を使うベンチャー企業。その誰もが「みなさんに喜ばれる繁盛店にしたい」
と願いながらも、結びつける方法がありませんでした。

私がやります。



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今回でこちらのお話は終わりになります。


田嶋



居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe

2012年5月7日月曜日

連休はやっぱりサイクリング #1

今年の連休は、9連休の会社が多かったようですが・・・。
当社はカレンダー通り、3連休と4連休。



私はというと連休はいつものようにサイクリング。
(これしかやることがないのか、という声を耳にしますが)

















連休前半は、姫路から赤穂まで。
久しぶりに瀬戸内海の島々を見てきました。







それでは、前回の続きをお話します。


【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 3つの原則でチェック! ここがポイントです。提案書・契約書の読み方】

契約書の見方

 建物賃貸借契約書は、仲介する会社が基本の文章を持ってきて、そこに個別事情を加え、合意すれば署名捺印、契約成立となります。この基本とする文章の中味は、会社によって随分異なるものです。また、契約書は見本があるとはいえ、お互いが納得できるようゼロからつくりあげるものだと考えていても良いものです。みんなこれでハンコを押しているから、だいじょうぶだろうでは、後々困るのは地主さんです。ここでは、賃貸マンションなど個人向けのものでなく、店舗用の例を見ながら代表的なチェックポイントをいくつかあげました。

(1)使用目的
 「店舗として使用するものとし、他の用途に供してはならないものとする」と書いてあるか確認を。こう書くことで居住権などの利権関係が発生するリスクをなくします。

(2)担保提供の禁止
 地主さんの禁止事項も確認しましょう。賃貸している土地に担保をつけてはダメとの条項は、地主の義務とも言えます。なかには、清掃義務など地主にあれもこれもと禁止事項が入っている場合もありますので、必ず確認を。

(3)賃貸借期間
 契約期間満了に伴う、更新拒絶の意思表示期間は6カ月前までを目安になるべく長い期間を確保しましょう。これは借り手が「契約更新はしません。もう出ます」と地主に書面で提出してから、実際に出るまでの期間です。この期間が短いと次の借り手が見つかるまでに賃貸収入がゼロの空白期間が生まれる危険が高まります。

(4)賃料改定の協議
 「賃料の額は、本物件の引渡し日の月から満3カ年据え置き、4年目に前月の賃料を基礎額として協議するものとし、以降も満3カ年経過毎に同様とします。
 前項にかかわらず、土地・建物の価格の急激な変化、公租公課の負担の大幅な増減・・・協議のうえ、賃料を改訂できるものとします。」
 これは概ね定型の文言です。「3年たったら貸している方と借りている方がこれから賃料をいくらにするか相談しましょう」ということです。上がることもあれば下がることもあります。バブルの頃は、この協議の機会に賃料を上げるケースが多かったのですが、最近では半分以上が賃下げ、現状維持が3割といったところです。契約書にこうあるにも関わらず店舗からも地主からも言い出さず協議しないケースも少なくありません。
 さらに「前項に関わらず」で始まる文言では、3年間の賃料保証もないことに気づくことでしょう。再び事業計画書を見てください。賃料はいくらで試算されていますか。賃料に関して地主ができる自己防衛は、自分の土地にあった繁盛する店を選ぶことです。

(5)敷金の返還
 賃貸マンション経営は敷き引きで儲ける、とかつて言われましたが、最近では、敷金の返還に関するトラブルが増えている現実があります。また店舗の場合はそもそも敷き引きを設定できないことになっています。損益計算試算表(キャッシュフロー)の利益計画に入っていないことを確認しましょう。

(6)維持修繕費の具体的な中味
 最初にキッチリ決めたいものです。後々トラブルの種にしないためには、頻繁に発生しそうな具体的な例を想定し、こうしましょうと、確認しておくことです。
 「維持修繕に関する費用は、借り手が負担。ただし主要構造物(柱、屋根、梁、外壁等)に関する維持修繕費は地主が負担するものとします。ただし、塗装等外観に関するものついては借り手が負担」といったように、文言にしておくといざ不具合が起きたとき、どちらが費用を出すかで揉める危険を減らすことができます。

(7)火災保険
 物件そのものは地主さんが、什器等は店舗が火災保険に入ることを義務として明言しておきましょう。時々、入りたくない、入っていないという地主さんや店舗がありますが、万一に備えての双方の義務です。

(8)借り手への禁止事項
 地主としてまったく許可できないこと。事前に書面による申し出があり地主が承諾したら許可するものを、区別しておきましょう。

(9)契約の解除
 地主が借り手に催告して契約解除できることと、催告なしで一方的に契約解除できるケースを区別します。加えて、解除した場合のペナルティを明文化しておくのが重要です。「敷金全額および建設協力金の残額を違約金として没収できるものとして・・・」とします。

(10)地主からの解除
 借りての店舗側だけなく、自分が中途解約できる方法も確認します。ちなみに相続税の物納は更地でないとできません。

(11)中途解約
 基本的に中途解約はできないものとします。では、中途で解約したい場合はどうするかを明文化しておきます。解約したい旨を6カ月前までに地主に書面で申し入れ、本契約を解約する場合、地主は敷金全額および建設協力金の残額を違約金として没収できるものとするのが重要です。
 いくら15年、20年と契約を結んでも、このペナルティがなければ15年、20年の意味はありません。地主にとっても最も重要な条文です。また、店舗側も、このハードルを越え、借りる計画性を持つことが重要でしょう。

(12)明け渡しおよび造作などの撤去
 たいへん重要な項目です。必ず発生し、しかもトラブルになりやすいからです。ポイントは「現状に復して」の意味が、次の入居者が即、使用できる状態にするのか。自然劣化は仕方ないのか。入居者がもちこんだものは撤退するのか、という点です。たとえば「造作物・設備・看板等を借りての店舗の費用で撤去するものとします」と記せばはっきりします。賃貸マンションの場合は、現状復帰の詳細を詳細に明らかにする傾向にあります。近年、社会的な問題となっており、貸し手側がきちんと確認したい項目です。


…さて、次回はいよいよ最終回。

【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 終わりに:「こんなはずじゃなかった」と思わないために】

について、お話します。


居抜き店舗のreTENPO
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