2013年12月19日木曜日

大阪城3Dプロジェクションマッピング

最近、流行っている3Dプロジェクションマッピング。

今冬、大阪城で催されています。

 
豊臣秀吉がみたら、驚くでしょうね。

私は、コンビニやファミレスの店舗にこのような映像を映したら
インパクトがあるのに・・・ と思っています。

どこかやってくれないかな。

それでは、前回の続きをお話しします。
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【Point.5 賃料の協議に立ち会ってくれる仲介業者を選ぶ】
 
 ロードサイド店舗では、賃貸借契約期間は15年くらいですが、ただし3年ごとに賃料の協議をするという取り決めになっている場合が大半です。しかし、自動更新といっても「一旦契約が終了し、再契約をする」ということなのですから、本来は仲介をした不動産会社の立ち会いのもと、きっちりと貸主と借主で書面を取り交わす必要があります。入居者の審査をすることも、仲介業者の大切な役割なのですから、ぜひ不動産会社に立ち会っていただきたいものです。ところが、その再契約に立ち会ってくれる不動産会社がほとんどありません。立ち会うどころか、協議の時期の連絡すらないところもあります。なぜ、不動産会社は更新に立ち会ってはくれないのでしょうか? 理由は簡単です。仲介すれば仲介料がもらえますが、更新してもお金はもらえないという理由の他に、もっと大きな理由があります。それは、「特命」で建築の発注をしてもらった場合、「建築費が通常と比較して大幅に高い」とか、「テナントが把握している建築費と実際土地オーナーが支払った建築費の額がまったく違う」などという事実が明らかになることを恐れているからです。通常の建築費に大幅な利益を乗せていることは、双方に知られては困るのです。こんな会社は、土地オーナーが長年の不動産賃貸事業をするパートナーには選択できません。

 次回につづく・・・

居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe

2013年12月9日月曜日

神戸マラソン


11月17日。久しぶりにフルマラソンを走りました。

走った、といっても30km過ぎてからは、走ったり歩いたりですが・・・。

目標がないとダラダラ過ごしてしまうので、
敢えて、いろいろなことに目標を設定するようにしています。

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【Point.4 テナントと直接契約できないのは疑問】
「土地オーナーさんの土地に出店したい、という話があるんですよ」と建築会社が言ってきました。どんな店なのか、詳しく内容を聞きます。そして条件がよければ、自然の流れとして契約へと話が運びます。Point.2の「借り入れはできるだけしないで、入居者に預けてもらおう」を読んだ土地オーナーが「私は借金はしたくない」と建築会社の営業マンに言うと、頭のいい営業マンは「じゃあ、私ども建築会社関連のリース会社がこの土地を借りましょう。建物はリース会社が建てるので土地オーナーさんは土地を貸してくれるだけでいいですよ」と提案するでしょう。その時、あなたは「テナントと直接に契約したい」と申し出て下さい。きっと営業マンは慌てふためくでしょう。なぜなら、彼らの利益はリース会社に高い建築費で建築させることによって確保されているからです。リース会社の高い建築費はリース料としてテナントに転嫁します。損をするのは結局、あなたとテナントなのです。複雑に見える建築業界。「Simple is Best!」。ぜひこのことを忘れずに。

次回につづく・・・

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土地活用のTENPObe

2013年11月18日月曜日

わだち会

”わだち”ってご存じですか?
自転車などが走ったあとに、地面にできる跡です。

大阪教育大学体育会サイクリング部OB会の名称が「わだち会」なのです。
もう、卒業から27年。今でも、毎年集まっています。



教育大学なのでほとんどの人が先生になっています。
しかも、大半が、校長・教頭です。

毎年、明け方までお酒を飲みながら、自転車と教育の話を延々と。
何歳になっても、大切な仲間たちです。

それでは早速、前回の続きをお話しましょう・・・。
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【Point.3 賃貸借契約で一番大事なのは、途中解約】
さて入居者も決まり、借り入れもせず、建物を建てることに決めたとします。ここまでうまく行けば、ひと安心。後は、賃貸借契約書にサインをするだけです。分厚い賃貸借契約書。文字も小さくて多い。読むのが億劫になりそうです。ですが、どうしても読んで確認して欲しい箇所があります。リスクを負うか否かの分かれ目になる大事な事柄なのです。それは、「途中解約した場合、建築時に入居者から預かった建設協力金は全額返金しないで良いかどうか」という点です。契約書には、必ず途中解約した場合のことが書かれていますから、注意して必ず確認して下さい。入居者(テナント)によって、「半額は返金すること」となっていたり、「一部は返金すること」と決めていたり、もちろん「返金しなくて良い」という企業もあります。さまざまなケースがあるのです。もし、半額は返金しなくてはならないことを確認せずに契約してしまったら、大変なことになります。たとえば、建設協力金が5,000万円として、2,500万円を返さねばならないことになったら?ここでよく考えて下さい。手元にはテナントから預かった建設協力金5,000万円のうち1円も残っていない。なぜならそのお金は、建築費として建築会社に支払っているのですから。建築費の大半を預かり金として出してくれるのは、そこで商売することに自信があるからでしょう。資金もないとそういうことはできないので、安定した企業だということもできるでしょう。しかし、何度も書いたように、商売というのは難しいものです。時代の流れやお客さんの価値観に大きく左右される業種がある一方で、同じスタンスを保っている人気の店もあります。コンビニエンスストアのように、同じ地域に次々と出店し、競争相手を撤退させてしまうものもあります。新しいタイプの店が続々と登場しては、なにがしかの店舗はなくなっていく・・・・・。店舗は、必要とされれば生き、必要がなくなったら、潰れる・・・。ある意味で生き物といえるでしょう。ですから、「途中解約」も当たり前のことなのです。自分と契約した企業は、途中解約はしないで欲しい、と願うのは誰でも同じです。何年もわずらわしいことなく、テナント料だけ得たいと思うのが普通だと思います。しかし、そうはいかないのも現実です。途中解約になった場合のことをえ、契約書の「途中解約時の返金」に関して書かれている箇所は必ず内容を確認すること。返金についてはもちろん「全額返金しなくても良い」という条件であれば問題ありませんが、そうでなかったら、内容により、金額により、あなたが自己責任で判断するしかありません。

 次回につづく・・・

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土地活用のTENPObe

2013年11月1日金曜日

宝塚歌劇

自分でも似合っていないと思うのですが・・・「宝塚歌劇」鑑賞が趣味です。


 宝塚といえば、「ベルサイユのばら」 もともとミュージカルが好きだったのですか、宝塚歌劇は公演サイクルが早いので二ヶ月に一度のペースで新作を観ています。


宝塚といえば、「ベルサイユのばら」

 今、上演中の「風と共に去りぬ」 最初は、女性客が多いので抵抗があったのですが、今では全然平気です。
今、上演中の「風と共に去りぬ」

 それでは早速、前回の続きをお話しましょう…。
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 【Point.2  借り入れはできるだけしないで、入居者に預けてもらおう 】 2つめの土地活用に成功する条件は、「借り入れはできるだけしないこと」です。ローンを組んで建築することが当たり前、だと思っていませんか? 借り入れをしないことなど不可能なのでしょうか? 発想を変えて考えましょう。建築費は、土地オーナーが払うのではなく、入居者に出してもらうのです。前回のPoint.1で、「入居者を先に決めよう」と書きました。入居者が決まっていたら、入居者仕様の建物を建てるのですから、建築費相当の預かり金を出してもらうのです。 賃貸マンションでは社宅のように借り手が一人(または一社)の場合を除くと困難ですが、店舗の場合は、実際に預入金(建設協力金と言います)だけで建築が可能になるケースはたくさんあります。 それらの土地オーナーはテナントの預託金を建築費に充当して建築し、毎月決まった額のテナント料を得て、その中から預託金を返済しています。 建設協力金を出してくれるのは、積極的に、そして計画的にチェーン展開をしている、資金のある大手のチェーン店やフランチャイズ店です。そういった企業の店舗は、外観はほとんど同じです。全国に展開しやすいように、立地条件や店舗設計もオリジナルのものを持っています。商品もサービスもマニュアル化され、どの店に行っても同じサービスが受けられるしくみを作っていて、年々店舗を増やしています。そしてこれらの企業が「この設計図どおりに建築してください」と建築費に充当する建設協力金を預けてくれるのです。 もともと建築費とは、設計図から見積もるもの。本来同じ設計図で同じ仕様なら、さほど建築費は変わらないでしょう。あなたは、預かり金の金額で施工が可能で、アフターサービスがしっかりしている建築会社に頼めば良いのです。 そもそも建築会社の営業マンや仲介業者が提案するままに、疑問もなく多額の借り入れをしてしまうから、失敗したときに困ることになるのです。今は不況が長く続き、商売も難しい時代です。もしも借りてくれたテナントが撤退してしまったら、家賃収入がないのにローンを支払わなければならないということになってしまいます。相続税対策で土地を守るために建てたマンションが、まだ生きているあなたの首をしめることになって、ローンを返済できないために競売にかけられたという話は意外と多いのです。 儲かるように書かれた建築会社サイドの提案よりも、これで大丈夫なのだろうかと自分自身でしっかりとチェックして、より確実な方法を選択することです。  

次回につづく・・・


2013年8月20日火曜日

お盆休みもやっぱり自転車


学生時代に体育会の部活動に参加するデメリットは・・・
全ての休日がクラブの練習になるので、極端にレジャーの経験がありません。
私の学生時代はマリンスポーツや旅行をすることもなく、ひたすらサイクリング漬けでした。



今年の夏休みは、一人で「ハチ北」に。
関西有数のスキー場ですが、スキー経験のない私はもちろんサイクリングでしか行ったことがありません。ここには、未だ未舗装路(ダート)が残っています。


今年は、猛暑でかなり厳しかったですが、森林浴ができて良いリフレッシュになりました。




それでは早速、前回の続きをお話しましょう…。

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「失敗のしない土地活用」 #16
-自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%を実現する7つのポイント  ~ Point.1 入居者を先に決めてから、建物を建てよう~-

「賃貸マンションは節税にいいですよ」、「店舗にぴったりの土地ですね」などと多くの建築会社の営業マンが土地オーナーのところにやってきます。店舗ばかりを 建てている会社、ワンルームマンションを得意とする会社・・・・・・自分の会社のカラーに合わせた設計図と事業計画書を持って土地オーナーを説得しに来ます。
 さあ、どこの会社と契約すれば、土地活用に成功するでしょうか?
 まず1番目は、「入居者が決まっている提案であるかどうか」で判断することです。賃貸マンションでは古くなると極端に入居率が下がる、店舗を建ててもテナントを探すのが難しい、と私は何度も書きました。それはすべて、建築後に入居者を決めるからであり、順序を逆にすれば、このようなリスクが回避できるのです。あなたは、建築後に入居者なりテナントを募集することが常識 だと思っていませんか?これは、従来の土地活用が建築会社主導の方法だから、こうなっているだけです。
 本来は家でも店舗でも、入居者のために、入居者の要望に合わせて建てるものです。しかし、それでは建築会社は仕事が進みません。
 賃貸マンションの場合で入居者を先に決めるのは、会社の寮にするとか、社宅にするなどの場合が考えられます。しかし今は多くの企業が社宅をなくしていく方針ですから、チャンスは少ないかもしれません。店舗にしても、情報やコネがなく、最初から決めることは困難なケースがあるかもしれません。
 「入居者やテナントをあらかじめ決められたら、苦労はしない、無理だ。」そうおっしゃる土地オーナーは、せめて次の方法を実践して下さい。リスクを少なくする方法です。

 土地オーナー自らが、賃貸マンションなら、単身者向けのものか、ファミリー向けのものか、この地域ならどんな職種の店舗なら近隣の皆さんに喜ばれるか、を色々考えて決めた上で、入居者またはテナント仕様に設計してもらい、建築するのです。「そんな難しいことはできない。自分の考えに自信がない。」そう思いますか?建築費用は多額です。億というお金が動くこともまれではありません。失敗しても、誰も責任をとってくれません。それなのに、人まかせでいいのでしょうか?
 さあ、あなたが住民のひとりとなって、客観的な目であなたの土地を見てみましょう。駅に近いですか?広さは?周りにあるお店は?付近には、公園や学校がありますか?自分の目だけではなく、ご家族やお孫さんのことも考えたり、意見を聞いてみるのもいいと思います。
 たとえば、
*駅のすぐそばにある。コンビニや酒屋、お弁当屋が多い。――単身者向けの賃貸マンション
*校区は人気がある。近くに公園やレジャー施設がある。スーパーも近い。――ファミリー向けの賃貸マンション
*幹線道路沿いである。土地面積は200坪以上ある。――ロードサイド店舗
 等々の例があげられます。これらは何も調査会社に依頼しなければわからないほどのレベルではなく、街をぐるりとひと周りしたり、ちょっと考えるだけでよいのです。
 「市場分析の目を持つ」。たったこれだけで、どの提案が良い提案で、どれが大きなリスクを含む提案かという判断もつくかもしれません。
 調査会社や建築会社の営業マンよりも、きっとあなたの方が優れた目を持っていると思います。なぜかといえばあなた自身が長年、その街の生活者なのですから、生活者の視点であなたの土地を見ることが出来るのです。
 とにかく、リスクを回避する手だてのひとつであることは、間違いありません。

次回につづく・・・


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2013年7月22日月曜日

メイプル耶馬溪サイクリングロード


7月13・14・15日の3連休。
大分県の耶馬溪にサイクリングに行きました。



以前、日経新聞の日曜版に走ってみたいサイクリングコースのランキングが載っていました。
1位から10位のうち、2位にランキングされていた「メイプル耶馬溪サイクリングロード」だけが、自転車で走ったことがなく、ずっと気になっていました。

さすが、2位だけあって素晴らしい景色でした。
メイプルというくらいなので、紅葉の季節に行くともっと感動できたのでは、と思います。







それでは早速、前回の続きをお話しましょう…。

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「失敗のしない土地活用」 #15
-自己責任型土地活用で、建築投資利回り48.3%を実現する7つのポイント-

 ここまでに、土地活用に失敗した無残な街の姿を詳しくご紹介してきました。
 土地オーナーが描いていた、利益を生むはずの土地活用が計画通りにはいかなかった例には、バブルの崩壊後10年以上経った現在も、ほとんど変わっていません。
  築年数の古い賃貸マンションでは空き室が目立ち、1階が店舗になっているマンション(いわゆる店舗付きマンション)であれば、その多くはシャッターが閉 まっている。駐車場にしたがやはり空きが目立つ、店舗用に建てたビルも、テナントが入らなかったり、途中撤退してしまった。あんなに毎日通って来ていた建 築会社や仲介業者などの営業マンは、相談にものってくれず、税理士に相談してもいい案は出て来ない・・・・・・。
 土地活用は、確かに成功するには非常に難しいものです。その町の状況や、住んでいる人々のことや、今ばかりではなく将来も考えて、最もリスクが少なく、利益が上がる活用方法を選択しなければならないのですから。
  私は以前、建築会社をはじめ、いろいろな会社の営業マンがあの手この手で土地オーナーを説得しに来ますが、建築会社や仲介業の営業マンは、自分の会社の利 益になることしか言わない、銀行も税理士も土地活用には素人で、本当のところはあてにはならない可能性の方が高い、と書きました。
 土地活用には失敗したくない。では、一体どうしたら大きなリスクを負わずに利益が出せるのでしょうか?
 その方法を今からお教えしましょう。リスクなく、48.3%の建築投資利回りが得られる方法があります。それを詳しく7つのポイントに沿って説明したいと思います。

  まず、あなたが人まかせにせず、自分が経営者だという自覚をしっかりと持った上で「自分の土地は、どうすれば有効に使えるか?」を考えること。この自覚な くして土地活用は成功しません。その上でこれからお話しする7つのポイントに沿って実践すれば、計画どおり、リスクもない自己責任の範囲で利益だけを得る ことができ、街の人々にも喜ばれる結果がきっと得られることでしょう。

 次回につづく・・・

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2013年7月9日火曜日

明石大橋


神戸マラソンの抽選に当たりました。
マラソンの下見がてら、自宅から明石大橋までサイクリング。
往復で、ちょうど100kmです。


そういえば、平成10年の明石海峡大橋開通記念ハーフマラソンも走りました。

長田駅の鉄人28号モニュメント。感動モノです。




それでは早速、前回の続きをお話しましょう…。

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「失敗のしない土地活用」 #14
-銀行・農協 ―― 考えるのは、担保価値-

 マンションや店舗を建てようと思ったら、銀行や農協などから借り入れをしなければならない土地オーナーは多いことでしょう。バブル崩壊後でも、不況でも、銀行は「担保」がとれる限りは、お金を貸してくれます。その担保とは、あなたの土地や家です。
 なんとなく、銀行マンは不動産賃貸業の経営に長けている、というイメージがあり、事業計画書を見せて相談する人も多いかもしれません。しかし、銀行マンの仕事は、「担保価値を判断し、お金をいくら貸すか判断すること」なのです。
 その事業が良いかどうか、あるいはうまくいくかどうか判断する能力に長けているわけではないことを、しっかり頭に入れておいてください。
 「銀行がお金を貸すということは、事業収支がうまくいくと判断したからだ」などとは決して考えないこと。「この担保なら、お金を貸しても損はしない」という判断をしたから、彼らはお金を貸すのです。

 次回につづく・・・


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2013年6月25日火曜日

ロータリークラブ


 ロータリークラブってご存じですか?
「国際ロータリー」は世界最初の奉仕クラブ団体で、今では 200以上の国と地域に広がり、日本にも2000以上のロータリークラブがあります。
私が所属する、池田ロータリークラブは来年創立60周年を迎えます。

会員の行動基準として、”4つのテスト”があります
1 真実かどうか
2 みんなに公平か
3 好意と友情を深めるか
4 みんなのためになるかどうか




それでは早速、前回の続きをお話しましょう…。

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「失敗のしない土地活用」 #13
-税理士  ――机上の数字には長けているが・・・・・・-

 土地活用を考える方なら、所得税申告などでお世話になっている顧問税理士もいるのではないでしょうか。さらに一歩踏み込んで相続税対策などさまざまなアドバイスをしてもらっている場合も少なくないでしょう。
 不動産関係の営業マンが持ってきた事業計画書に関しても、減価償却や相続税についてアドバイスをしてくれるかもしれません。
 「税理士がいいと言うんだから、大丈夫だろう」。
 ちょっと待ってください!税理士は、税金に関する専門家であって、マンション経営や店舗運営については素人です。すべてはこの事業計画書どおりに進んだ場合のアドバイスなのです。中には、不動産や賃貸経営にも明るい税理士もいますが、それはひと握りと言っても過言ではないでしょう。
 提案してくれた事業計画は、あなたが多方面からしっかり考え、判断すること。そして最後の決断は、「自己責任」であると考え行うべきなのです。その上で、税理士に節税などについて意見を求めると鬼に金棒です。



 次回につづく・・・



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2013年5月21日火曜日

TENPO be 社名の由来


よく尋ねられることなんですが・・・。

今日は、「TENPO be」の社名の由来について書きたいと思います。
なぜ "be" なのかというと、 ”be”は動詞の原形です。
当時、建築会社で店舗紹介による建築受注の仕事をしていた私は、
「建築コストの無駄を省いて、純粋に繁盛店を創る仕事をしたい」と考えました。

「無理、無駄を省く」→「原形を追求する」→ ”be”
というわけです。




それでは早速、前回の続きをお話しましょう…。

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「失敗のしない土地活用」 #12
-不動産会社 ~紹介、紹介、紹介・・・・。一体誰を信用すればいいのか?~-

 たくさんある街の不動産会社。彼らの利益は家賃の1ヵ月分とされる仲介手数料だけでなく、本当は建築会社からもらう物件紹介手数料というのがあることをご存知でしょうか。
 しかも、不思議なのは、店舗を募集する側と土地オーナーの窓口はそれぞれ別の不動産会社が担当していること。一つの不動産会社が土地オーナーとテナントの両方の窓口になることはあまりありません。
 それは、儲ける側から言うと、いろいろと具合の良いことがあるのです。単純に言えば、紹介手数料を仲間の業者同士で分け合うのです。この業界は、持ちつ持たれつ、紹介し合って、一社だけが儲けるのを、良しとしません。
 例えば、土地オーナーが店舗を探して、近所の不動産会社Aに相談に行ったとしましょう。
 A社は、思い当たるテナントがなければ、B社に声をかけます。B社はC社に頼みます。うまい具合にC社で、出店したいというテナントがみつかったとします。
 この時、なぜか直接テナントをみつけたC社だけではなくて、A社もB社も紹介手数料が入るのです。ひどい時には紹介、紹介、紹介、で5社も6社も中に入っている場合があります。
 「テナントをみつけました!」と土地オーナーから、「ぴったりの場所を探しました!」とテナントから、それぞれの不動産会社が芋蔓式に登場するというわけです。
 しかし、テナントと土地オーナーをひとつの業者が仲介していることはないわけですから、土地オーナーがどんなテナントを希望しているのか、テナントは土地オーナーがどんな人なのか、相手に正確に伝わらないまま話が進み、やっぱりトラブルのもとになったり、店が続かなかったり・・・・。 いざという時、どの不動産会社に相談すればいいのかわからないケースもあります。


 次回につづく・・・



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2013年5月13日月曜日

連休後半は、小豆島にサイクリング。



前半同様、五月晴れでした。


「岬の分教場」
二十四の瞳の舞台となった小学校。
中学生の時、二十四の瞳を読んで感動しました。

「寒霞渓・大観望」
小豆島といえば海のイメージですが、結構高い山があります。
標高777mの大観望。かなりキツい登りでした。


それでは早速、前回の続きをお話しましょう…。

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「失敗のしない土地活用」 #11
-リース会社と組んで儲ける建築会社~高い建築費をリース料に転嫁してしまう驚くべきしくみ~-

 あなたは、「事業用定期借地」、あるいは「定期借地」という言葉を聞いたことがあるでしょうか? 「定期借地」とは、1992年に施行された借地借家法の改正で創設された法律で、一定期間を経れば、期間を延長できず、借りた土地を土地オーナーに返還し、建物買取請求をしない賃貸借契約のことです。「事業用定期借地」も同じで、これは、土地オーナーが土地のみを一定期間事業用に貸すことができるというもの。
この方法なら、土地オーナーは返還期限があるため安心して土地を貸すことができ、安定した地代収入が見込めます。契約は土地だけになり、店舗はテナントが建築会社に依頼して建てますから、多額のローンを組むなどリスクを負うこともありません。大変シンプルで合理的、土地オーナーにとってはすばらしい方法です。
しかし、これでは建築会社は儲かりません。今まで魅力的な計画書を提示し、建築のことや業界のことはまるで素人の土地オーナーに「特命発注」をしてもらっていたのに、テナント相手ならそんなセールスはできません。
 そこで、考えたのがリース会社と組むことです。リース会社が土地オーナーの土地を事業用定期借地で借りて、高い建築費で店舗を建てるという方法です。リース会社は、リース料さえ負担してもらえれば、建築費には口出ししません。
 土地オーナーはリース会社から借地料をもらうだけなので、テナントの賃料(リース料)が幾らなのかわからず、テナント側も賃料に建築会社の儲け分までも入っていることは知らないのです。
 従来、建築費から得ていた利益を、リース会社から建築工事を受注することで確保し、高い建築費をリース料に転嫁してしまう・・・・、このように驚くべきしくみです。 これが通用するのは日本だけです。ロードサイド店舗先進国のアメリカのチェーン店は話を聞いたらびっくりします。建築費というものは、本来図面や材料費から割り出すもので、決して建築会社の儲けを優先して出すものではないからです。当たり前のことですが・・・・。

 次回につづく・・・


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2013年4月30日火曜日

祖谷渓~大歩危にサイクリング


連休前半は、徳島県の祖谷渓にサイクリングに行きました。
天候にも恵まれ、気持ちの良いサイクリングでした。

小学校の時に社会の授業で、
中国山脈は、なだらかで穏やか。
四国山脈は、急で険しい。
と習いましたが、まさにその通り。


「祖谷の小便小僧」
誰が何のために、こんなところに小便小僧を作ったのでしょうか?




 「かずら橋」



「大歩危」




それでは早速、前回の続きをお話しましょう…。

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「失敗のしない土地活用」 #10
-ロードサイド店舗専門・建築会社の営業マン~摩訶不思議な計算で出す建築料金~-

 ロードサイド店舗とは、郊外にある車で食事に行くカジュアルレストランや、買い物をするスーパー、紳士服やカジュアル衣料のお店のことです。最近の店舗の主流ですね。
 ロードサイド店舗は、店舗つき賃貸マンションと異なり、まずテナントが先に決まっていて、そのテナントの希望する店舗を土地オーナーが建てるしくみになっています。しかし、土地オーナーが建築費をすべて自己資金で出すのではなく、店舗側は、「建設協力金」といって店を建てるためのお金を土地オーナーに預けてくれます。
 本来なら土地オーナーは建築費に自己資金はほとんど不要のはず。自己資金をあまり出さないで家賃収入が入る、リスクの小さい活用法なのです。
 ところが、それでは建築会社はあまり儲かりません。せっかく「テナント」を紹介するのだし、土地オーナーにはリスクも少ないのだから、ここは「特命受注」で儲けなくては・・・・。
 さて、特命受注をとれれば、あとは怖いものなどありません。競争相手はいないのですから、好きな金額を提示できます。
 ここで、儲けるための、摩訶不思議な計算ができあがります。賃料から投資利回りを考えて、建築費を算出するのです。例えば、賃料は100万円、投資利回りは20%にしよう、すると、建築費は6,000万円!(賃料÷建築費=投資利回り)という計算式があるのです。
 建設協力金は、4,000万円しかなくても、あと2,000万円は土地オーナーにローンを組んでもらえばいい・・・・、そう考えます。

 ローンを組んでもらうには、借金をしても得をする説得力のある材料が必要です。営業マンは、ここで、一生懸命バラ色の事業計画書を作るのです。テナントには3年毎に3~5%の賃料の値上げ、表向き賃料から建設協力金(契約期間で分割)返済分を引いた賃料は15年間の平均賃料を提示することで、ローンはらくらく返済、もちろんテナントが途中撤退する可能性は事業計画の中には出てきません。税金や火災保険料のほかに、何種類もの節税をくわしく説明して非常に儲かる印象に仕上げるのです。
 しかし、このデフレの中、毎年3~5%の賃料アップをOKするテナントがあるのでしょうか? どの店も経費を節約し、生き残ることに必死なはずです。
 この建築会社は、賃貸マンションの建築会社と同じで、建物の引き渡しが終わるまでが仕事です。建てた後、テナントに入った店が繁盛しないで、計画書どおりにならなくても、そして撤退することになって、土地オーナーに多額のローンが残っても、一切責任はとってはくれません。がっぽり儲けて後は知らんぷり。それが建築会社の営業マンなのです。
 それからもうひとつ、お話ししなければならないことがあります。テナントの選定方法についてです。ロードサイド店舗は、女性ドライバーも増え、車で移動することが当たり前になった今、どんどん数は増えています。ロードサイドの土地には、多くのチェーン店が出店を希望している状況です。
 では、ここに土地があるとして、建築会社はどうやって多くのテナントの中から、そのテナントを選ぶのでしょうか? 綿密なマーケティング調査でしょうか?
 答えは、「賃料の高さ」です。最も賃料の高いテナントを選ぶのです。先ほどの建築投資利回りの話を思いだしてください。賃料が高ければ高いほど建築費が高くなり、会社は儲かるのです。ところが、もともとしっかりしたマーケティング調査もしないままに出店し、おまけに高い賃料を支払っていますから、テナントが途中撤退する可能性が非常に高い。テナント側はできれば賃料は下げてもらいたい、と考えます。しかし土地オーナーは、3年後には5%のアップができるつもりでいます。その仲立ちをするのが建築会社のはずなのに、営業マンは3年毎の賃料改定にはあまり立ち会おうとしません。
 次に営業マンが来るのは数年後、テナントが高い賃料が払えなくなって撤退し、土地オーナにローンが残って困り果てているときです。「次のテナントをご紹介します。また、店舗を建て直しませんか」とさらに借金をさせ、会社の利益を得るために・・・・。


次回につづく・・・


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2013年3月18日月曜日

ビワイチ


関西のサイクリストなら、誰もが挑戦したいコースが二つあります。

琵琶湖一周と淡路島一周。
それぞれ、「ビワイチ」「アワイチ」とサイクリストから呼ばれています。


 
昨日、琵琶湖一周ロングライドのイベントに参加しました。
「アワイチ」は5年前に達成しているので、
これで「ビワイチ」「アワイチ」の両方制覇です。





それでは早速、前回の続きをお話しましょう…。

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「失敗のしない土地活用」 #9

-賃貸マンション専門・建築会社の営業マン【空室率5%のバラ色の事業計画書がワナ】-

 以前、賃貸マンションは新築時を除けば空室があって当たり前です、と書きました。築15年にもなると70%ぐらいが損益分岐点だと思われていますが、実際にはそれを下回っているところが多い、ということも強調しました。
 建築会社の中にはそれぞれ得意分野があり、賃貸マンションは専門の建築会社が建てていて、そこには営業を担当する社員もいます。そして優秀な営業マンなら、その土地は賃貸マンションに向いているかどうか、数年後の空室率はどうなるか、経験上見ればわかるはずです。
 しかし営業マンは、向いていない土地であろうがなかろうがおかまいなく「賃貸マンションを建てれば節税できる上に収益も上がります。大切な土地を子どもさんに残しませんか。今がチャンスですよ」とセールスを行います。そして彼らのセールス手法として大きな効力を発揮するのが「事業計画書」です。数字が中心のその事業計画書は、一目見ただけではわかりませんが、よくよく見れば数年後も数十年後も空室率は5%前後のはずです。
 賃貸マンションを建てるには多額のお金がいりますが、それは35年の長期ローンで返済額は低く抑えてあるでしょう。収益部分を見ると、35年間継続して空室率は小さく、家賃は築何年経っても同じか、むしろ徐々に増えたりしている絵が大きく描かれていますから、そのローンの支払いはかなり楽に見えるに違いありません。
 それでもあなたがまだ迷っていたとしたら、「1階は店舗にしましょう。店舗というのは、住居部分よりも建築費は安くつきますし、高い家賃がとれていいですよ」と勧めるかもしれません。そしてそのテナント料は、たとえば「坪10,000円」と事業計画書に記されています。これはどのようなテナントでしょうか? 本当に家賃は坪10,000円とれるのでしょうか? そういったことは度外視された机上の数字だけの計画です。すぐにテナントを探すのは至難の業ですし、もしテナントが入らなければ、スペースが大きいため住居が1室空くのとは損失が大きく違います。
 賃貸マンションで収益が上がる絵は描けても、実際にその通りになるかどうか、考えずにセールスをするのが賃貸マンション専門の建築会社の営業マンです。マンションを建てた後に、入居者やテナントを探すのは不動産会社の仕事。彼らにはテナントが決まるかどうかはどうでもよいことだし、ましてや入居者がどうの、10年後の賃料がどうの、修繕費が・・・なんて考えもしないのです。
 彼らの仕事は、「土地オーナーを安心させて、建築費のとれる賃貸マンションを建てさせること」なのです。
 ですから、平気ですぐそばに新しく賃貸マンションを建て続けるでしょう。あなたのマンションが見劣りして、家賃が下がることになったとしても・・・・・・。


 次回につづく・・・


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2013年3月4日月曜日

大阪府池田市。


人口10万人の住環境の整った大変綺麗な街です。

大学生の時に池田市に下宿して以来、
ずっと池田市と縁があります。

そういうわけで池田市を紹介します。




池田で一番好きな場所。「五月山」です。
今まで何百回と登りましたが、そのほとんどが自転車で登りました。
その「五月山」でも一番のポイントが「秀望台」
池田市全体とビッグハープが見渡せます。


日本庭園が美しい「池田城公園」
わかりにくい場所にあるので、あまり有名ではありませんが
よく整備された公園で「てるてる家族」のモニュメントがあります。



それでは早速、前回の続きをお話しましょう…。

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「失敗のしない土地活用」 #8

-誰も話さない「建築業界・不動産業界」のしくみ-

 大学を卒業後、私はある大手建築会社に入社し、営業マンとして12年間働きました。
 私は自分なりの考えがあって起業するために退職しました。それは12年間勤め、建築業界・不動産業界の表も裏も知り、問題意識を持ったからでした。
 他の業界とは異なり、この業界は古い体質の上、不透明で不思議な世界です。
動くお金は大きく、時には簡単に億というお金が動いたり、消えていったりします。今振り返ると、慣れるということは恐ろしいもので、お金に対する市民的な常識はなくなり、そしてそれが人間的な感覚を麻痺させてしまうことにも、いつの間にか気付けなくなっていたように思います。
 こんな業界ですから、常識ではおかしいと思うことでも大きなノルマを課され、動き回り、利益とノルマ達成の為なら手段を選ばない営業マンたちには、まるで通じないかもしれません。
  少々酷な言い方ですが、「この土地の最も有効な活用法は何だろう?」と土地オーナーのために親身になって考えてくれる建築会社や不動産会社の営業マンが、 少数派であることは間違いありません。ほとんどの営業マンは、早く契約にこぎつけ、いかに大きく自社の利益を出すかということだけを考えているのです。
  そしてまた、自分の提案を受け入れてくれた土地オーナーが失敗しようと、借金を返せず悩み苦しもうと、彼らの良心は傷みません。「それは自己責任です。印を押したのは土地オーナー自身でしょう。私は会社のために一生懸命働いただけなのに、何が悪いんですか?」と彼らは言うでしょう。
 実際、私が担当した土地オーナーの中にも土地活用に失敗し、大きな借金を作ってしまい、頭を抱えておられたケースがいくつかありました。どなられたことも一度や二度ではありません。「最終的に決断したのは土地オーナーではないか、私はただ提案しただけだ!」・・・そう考えていた私でした。今、振り替えれば何と非人間的だったのかと思います。しかし、非人間的にさせてしまう何かが、この業界にはあるのです。
 この業界はどのようなしくみになっているのか、誰も話さない真実を私は書こうと思います。当時苦しませてしまった土地オーナーのような方を二度と出さないために、そして一人でも多くの方が土地活用を成功させ、笑顔で過ごすことができるような、道しるべとなるために。


 次回につづく・・・


居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe

2013年1月29日火曜日

ロードサイド店舗の投資物件


 昨年から、ロードサイド店舗の投資物件(郊外型店舗建物をテナントに賃貸している状態での土地・建物の売買物件)が急増しています。
我々仲介業のテナント誘致の方法も大きく変化してきました。とにかく家賃が高い、つまり投資利回り良いテナントが求められるようになりました。

 このような流れの中で、私が危惧していることがあります。
それは、先祖から代々伝わる土地を有効活用される地主さんは、テナント選定にあたり、地域の住民の方から喜ばれるテナント、繁盛して地域一番店となるテナントを希望されたものでした。投資目的で不動産業者間に店舗を売買されるようになり、地主や家主とテナントとの間にあった信頼関係が弱くなっているのではと心配です。


それでは早速、前回の続きをお話しましょう…。

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「失敗のしない土地活用」 #7

-生産力地のケース『いい場所は生産緑地にするな!』-

 「生産緑地」とは、都市計画法に基づく生産緑地法に定められた市街化調整区域内の農地のことです。
 30年以上の営農継続が条件で、希望者は申請をします。
「保全すべき農地」として認められると、固定資産税や相続税が安くなる特典があります。
 まわりはマンションが建っているのに、ぽつんと田んぼがあって、お米などを作っている光景を見たことはありませんか?「あそこだけなぜ田んぼなんだろう?」と不思議に思ったことはないでしょうか?
その多くが「生産緑地」です。マンションを建てたいと思っても、30年間は農業をする土地であり続けなければならないのです。「生産緑地」であっても、農業をするのに適切な土地であれば問題はあまりないでしょう。
 しかし、税金が安くなるからと、目先の事しか考えず、早々と生産緑地にして、後悔している土地オーナーがいます。生かせる土地を生産緑地にしてしまったために、土地を活用することが出来なくなっているのです。一旦生産力地の届出をすると、30年間はずっとそのままでおいておかなければなりません。
もし、相続税の納税猶予を受けていて、変更したいと思えば、相続時にさかのぼって相続税とその間の利子税を納めなければなりません。
 生かせる土地、たとえば道路沿いの広い土地などは固定資産税が非常に高い。高いから、生産緑地にして、税金を安くしたい……。逆に、不便な場所にある小さな土地は固定資産税が安いから、生産緑地にしてもメリットが少ない。
とりあえず、大きい土地を生産緑地にしておこう。小さい土地は、賃貸マンションでも建てるか、駐車場にするかな?そんな風に考えて、生かせる大きな土地を「生産力地」にし、生きない小さな土地を活用しようと考えた土地オーナーが多くいました。
 このような場合、小さい方の土地を生産緑地にし、道路沿いの大きい土地は、ロードサイド店舗などで十分生かすべきです。収益が上がる土地は、固定資産税も高い。それだけ価値があるからです。くれぐれも目先の節税対策や、安易な考えだけで、土地活用を考えるのは避けていただきたいと思います。

 何度も言いますが、土地活用は、会社経営と同じです。「とりあえず」という気持ちでやるなら、やらない方がマシです。情報を集め、真剣にどうすべきかを考えた上で、自己責任で判断してほしいのです。

 次回につづく・・・



居抜き店舗のreTENPO
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2013年1月8日火曜日

あけましておめでとうございます。


お正月にカレンダーや手帳、スケジュール帳を替えるとリフレッシュできます。

以前はスケジュールはシステム手帳で管理していましたが、数年前から、スマホとパソコンを使用しています。
スケジュール管理は、アナログよりデジタルが勝っています。

ですが、メモはアナログです。
モレスキンのノートを長く使っていますが、本当に使いやすく手放せません。





それでは早速、前回の続きをお話しましょう…。

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「失敗のしない土地活用」 #6

-駐車場のケース『そこは、そんなに駐車場がいる場所ですか?』-

 高度経済成長とバブル期を経て、日本の田園風景はぐっと少なくなりました。
街の中でもれんげや菜の花が咲いていた土地は、建物が建っていなければ必ず駐車場に様変わりしているはずです。
 これは、無計画な市町村の「駐車場新設等補助金交付制度」がもたらした弊害です。
この制度では、駐車場にすると補助金が出るのです。土地をただ置いておくだけなら、駐車場にして補助金と利益を得た方がいい……。そう考えて多くの人が、次々と駐車場にしました。
 今や駐車場をたくさん見かけるようになりました。駅やバス停にも遠く、のどかな田舎町で、そばには中規模のスーパーくらいしかないような場所にも大きな駐 車場があって、必ずスペースはいくつか空いています。あるいは、小さな街なのに駐車場ばかりいくつも並んでいるようなところもあります。「こんなところに 誰が駐車するの?」と首をかしげたくなるような場所に駐車場を作る人もいます。その駐車場はいつ見ても、多くて半分くらいしか車がとまっていません。

 そこは、こんなに駐車場が必要な場所なのでしょうか?そばに駐車場がたくさんあるケースでは、他よりも料金を下げなければ借り手は見つかりません。これではまるで値下げ合戦です。土地の固定資産税だけは年々増加しているのに……。
 たとえ駐車場でも、土地活用は簡単に考えて成功するものではありません。「畑にしておくくらいなら駐車場でも」という安易な考え方では、十分な収益を上げ ることはできません。たしかに、賃貸マンション経営など多額の資金(借金)なしにはできないものに比べれば、失敗も少ないといえるでしょう。
 ただし、もしも「駐車場をやめて賃貸マンションにしませんか」などと営業マンに勧められたら、その時は大きなリスクを背負うことになるのだと自覚して判断しなければなりません。

 次回につづく・・・


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