2015年12月22日火曜日

エキスポシティ


日本最大級の大型複合施設『エキスポシティ』が大阪吹田市に開業しました。

ショッピングを前面に押し出す大型モールと違い、

「遊び・文化・娯楽」を提案する施設で、センスと高級感を感じます。

成功するかどうかは、買い物客よりも観光客をどう取り込めるかだと思います。


関西には少ない滞在型のモール。

成功して大阪の起爆剤になってほしいものです。




それでは、前回の続きをお話します。

【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 3つの原則で48.3%の建築投資利回り】

●誰に頼んだら良いのか

 土地活用は、建物を建てたそのときがゴールではありません。
 仕組みを整えただけです。やっとスタート地点に立ったのだ、と思っていてちょうどです。あなたが整えた土地活用の仕組みを、予定通り稼働させ、リターンを確実に手に掴むまで安心はできません。
 そもそも土地活用の目的が相続なら、固定資産税という負担を生み出す土地を、収益を生み出す土地に変え、相続人に無事手渡せたときが、本当のゴールでしょう。

 どんなプランであれ土地活用は、長期にわたる事業です。
 ですから、提案の検討段階では、将来どうなるかについて、具体的に想像することが充用です。それは、キャッシュフローの数字をよく見ましょう、ということとは違います。
 業者が作成した損益計算試算表(キャッシュフロー)をながめ10年後には、毎月いくらいくらこの土地から所得が生まれるとニコニコしてばかりいても、ほんとうの未来は見えません。
 賃貸マンションなら15年後は、あたり前ですが15年分古くなっています。そろそろ防水工事等など大規模改修が必要かもしれません。居室の中は、入居者が出たり入ったりするとき直すとして、共用部分も手を入れる必要があるかもしれません。近所に同じような新築マンションが建つこともあるかもしれません。
 土地活用だけでなく、あなた自身の人生も15年の間には変化があります。ご自身だけでなく、ご家族の結婚や離婚、誕生や別れ、就職や起業に、離職や退職・・・。ご自分で考えるときは、これから訪れるであろう人生の節目とともに、あなたがはじめようとしている土地活用のプランが、どのように稼働しているのが理想かを考えると想像しやすいかもしれません。

 なぜ、そんな面倒なことを。ややこしいな、と思いませんでしたか。
 多くの地主さんを見てきて残念に思うのは、あまりにも無防備に提案されるままに、土地活用をスタートされる方が多いことです。自分の負う責任を自覚することなく、ハンコを押される地主さんのなんと多いことか。あとから「こんなはずじゃなかった」と思われます。
 土地活用計画の薔薇色の部分だけでなく、将来のリスクについても具体的に説明できるかどうかは、パートナー選びのポイントとなります。例えば、金利上昇リスクや空室リスクについても、仮に最悪の状況になったとき、どのようなリターンとなるかなど、ベストの状態、普通の状態だけでなく、最悪の場合の安全策について、説明を求めることは重要です。
 悪いことだけでなく、将来にわたる提案力もわかるというものです。
 例えば、賃貸店舗の例でしたら、一般的に15年から20年の契約です。では契約満了後には、どのような選択肢がありえるのでしょうか。
 新しい店舗を決め、建物を解体し、新しく建てる方法がありますね。
 建て直しでなく、改装することで新しい店舗を誘致することも可能ですね。であれば、店舗側も多額の建築協力金を用意することもなく負担が軽いことから、新築でなくても良い条件で賃貸契約を結ぶことができるかもしれません。であれば、最初の店舗は、あまり奇抜な仕様でなく、どんなご商売でも対応しやすい一般的な仕様が良いでしょう。実はその方が、建築費も安くつきます。
 そんな風に将来を一緒に語ることで、今すべきことも見えてきます。
 もうひとつ例を出しましょう。あなたの土地に会社の寮を建て賃貸しましょうという契約だとします。これも建築協力金をだしていただき10年なり20年なりの契約を結ぶことが通例です。
 契約満了時、更新しないとすると、あるいは中途解約した場合、寮はシングルマンションへの転用が考えられます。寮は管理が便利なことから内廊下式にすることが多くあります。一方マンションはプライバシーを守りにくい内廊下式を嫌い、外廊下式を多く採用します。
 建築協力金を出してもらっていても、将来のリスクを考えれば、建てるとき内廊下式という要望があったとしても、管理人室の場所を工夫するなどして外廊下式にすべきです。

 これらは一例ですが、契約満了後、あるいは中途契解約の時、どんな選択肢があるかを検討することは、今の選択にも関わってくることをお分かりいただけたと思います。
 収益の数字だけでなく、あなたの5年後、10年後を活き活きと語ることのできる提案ですか。提案する人に経験や専門知識がなければ、不可能ですし、商売人としての誠実さがなければたとえ経験や知識があっても話さないかもしれませんね。
 誰に頼んだら良いか、それは一緒に未来を語ることのできる人です。

…さて、次回は

【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 3つの原則で48.3%の建築投資利回り】

●30年の建物の寿命をフル活用させる工夫

について、お話します。

居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe

2015年11月20日金曜日

収益物件バブル!?

 
  従来、当社にテナント付けを依頼されるのは、土地を所有されている地主様や空き店舗を所有されている家主様がほとんどでした。いわゆる、「土地活用」の案件です。
 ところが、数年前から状況が変わってきました。
「今度の物件を購入しようと思っているけど、テナント付けをしてもらえませんか?」
 しかも、収益物件の投資利回りが、数年前は10%から徐々に下がり、今では5%台で取引されています。
 これはテナントの賃料が下がっているからではありません。土地の価格が上がっているのです。正確には、“ロードサイド店舗の収益物件用の土地”価格が上がっているということになります。
 
 
それでは、前回の続きをお話します。
 
【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 3つの原則で48.3%の建築投資利回り】
 
●3つの原則のおさらい

 しっかりしてください。
 地主さんが検討中の提案書を見て唖然とすることが、たくさんあります。
 この書類を作った営業マンは、悪意からか、はたまた無知だからか。どちらにしても組むべき相手でないことは明らかな例が、たくさんあります。
 その代表格が、店舗付き賃貸マンションのキャッシュフローです。空室率100%、金利は固定で2%。それが30年続く前提条件で計算された収益をいったい誰が信じることができるでしょうか。これほどひどいものでなくても、悪意か無知かと疑いたくなる数字を目にするのは毎回のことです。
 もっと言えば、建築会社が「土地活用で収益を上げたいのなら、銀行かお金を借りて建物を建てなければ話は、はじまりません」という「まず借金してあたり前」の姿勢に憤りを感じます。
 私は建築会社勤務時代、借金を残し無念だと言葉を残し逝かれたお客様を知っています。それで借金をしない土地活用はできないかと考え起業しました。独立して最初は時間がたっぷりありましたから、地主さんに「どんな土地活用がいいですか」とお聞きしてまわっていました。みなさん「借金しない土地活用」とお答えになりました。
 土地活用は投資とリターン。だから借金を。という業者の話には嘘があります。すでに土地という投資をしているのだから、この資源を活かした活用プランがあり、必要なら借金という投資を、という話ならまだ聞く耳を持つものの、最初から「借金で建設費」では、どこに根拠があるのかと疑いたくなるのは当然です。
 その会社がいちばん得意で利益の上がる商品が提案されていることもあるのです。

 私が考えた土地活用の三原則です。

(1)借金をしない。
(2)責任を分け合う。
(3)繁盛店にする。

  結果としての借金ならまだしも、「まず借金ありき」には疑問を持ってください。
「借金はしない」と業者に明言することで、相手はきちんと根拠を示すところからはじめさせます。
 借金はリスクです。仮にすべてが思い通りうまくいく場合の仮定の計算だけでなく、こんな最悪なことあって欲しくないけれど、どこが限界を知るために計算してみよう。最低、このアプローチが必要です。賃貸マンションなら、空室が何戸、何カ月あったら、借金が返せなくなるのか、その限界を知ることは重要です。その前に、改装費や敷金の返還、所得税の計算など、試算の全体に穴がないことを確かめることをお忘れなく。
 賃貸マンションでも、会社の寮として一括借上げ契約を結ぶことは、賃料の確保となります。建築協力金方式で賃貸店舗を誘致すれば、交渉次第で借金なしの土地活用が可能です。
 「借金はしない」をスタート地点にすることが何より重要です。

 ペナルティは、長期にわたる関係を保証するお互いの約束です。例えば15年間の一括借上げの契約も、ペナルティがなければいつでも出ていけます。実際には15年契約の意味はありませんね。地主側も15年間あなたに貸しますよ。もし中途で事情があって解約する場合は、このようにします。と双方、契約書で確認しあうことが大事です。15年契約、実体はいつでも辞め放題では、契約の意味がありません。
 貸し手だけでなく、提案業者にも、収支の提案の根拠など、わかるまで説明を求めましょう。自分だけ傷を負わない場所に立ち、好きなことを言うような姿勢では、ビジネスパートナーとしてふさわしくないでしょう。責任ある発言はビジネスの基本です。

 地主さんにも辛口の意見をします。月額賃料や書面上の収益金額にこだわることに意味はありません。「その土地に何ができれば、みなさんに喜んでもらえるのか」。こんな一見遠回りに思える考えが成功する土地活用には、重要なのです。便利になったと喜んでもらえる駐車場。入居待ちのあるマンション。繁盛する店舗。そのことこそ安定した賃料収入をもたらします。
 その土地の個性をいちばん良く知っているのは地主さんです。そして土地活用の経営の全責任も地主さんにあります。成功の鍵は、みんな地主さんが持っているのです。
 どうぞ、あなたを支えてくれる専門家たちを上手に使ってください。
 
…さて、次回は

【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 3つの原則で48.3%の建築投資利回り】

●誰に頼んだら良いのか?
 
について、お話します。
 
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2015年10月9日金曜日

しまなみ、とびしま、かきしま、さざなみ


 「しまなみ海道」は、世界的にも有名な瀬戸内のサイクリングロードです。

 尾道から今治まで、瀬戸内の島々が橋が架かり、自転車専用ゾーンが整備されています。


大人気で、日本中から観光客が集まりサイクリングの聖地と呼ばれています。


さらに「とびしま海道」「かきしま海道」「さざなみ海道」と整備され、広島県はサイクリストで賑わっています。


 私は、先月のシルバーウィークに「かきしま海道」「さざなみ海道」をサイクリングしてきました。





 目的地まで、ブルーラインが引かれ、距離が明示されているのでサイクリング初心者も安心して楽しむことができます。





それでは、前回の続きをお話します。

【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 誰と組むか 信頼できるパートナーの選び方】


●土地活用コンサルタントの仕事とは

 指導や助言をしてくれるのがコンサルタントです。

 経営コンサルタントは、経営についての専門家。土地活用コンサルタントは土地活用の専門家です。

「土地活用コンサルタントにはどんな専門知識と経験が必要だと思われますか」

いいえ、質問を変えましょう。

「どんな専門知識があり、その程度の経験があれば、腹を割って相談できますか」

 私が考える土地活用コンサルタントの条件を説明します。
・ 宅地建物取引主任者資格を持ち宅建業務全般の知識があること
・ 税務知識
・ 都市計画、開発、建築の知識
・ わかりやすく説明する力(プレゼンテーション能力)
・ 地主さんの考えをくみ取る力(コミュニケーション能力)
・ 達成能力(計画を実行する判断力と行動力)
一般的にはこのような能力や経験が上げられますが、パートナーとして信頼されるために欠かせないのが「理念」だと私は考えています。「夢」だと言い換えてもいいかもしれません。これは私が考えるものです。

 好況時にも土地活用のリスクは同じようにあったのですが、地価の上昇がセーフティネットとなっていました。地価下がったことで、さまざまな土地活用リスクが噴出しました。
 土地活用の成功神話より、失敗事例が目立つようになり、「慎重に考えなければ」という気持ちが生まれコンサルタントの存在が求められるようになったのです。

 とはいえ、やはり専門知識が必要ですので、この業界で何か核とする知識と経験を持ち、加えてコンサルタントとしてスタートした人が中心となります。
 不動産業に特化した税理士さんや会計士さん。不動産鑑定士、不動産会社や建築会社などで勤務し経験を積みコンサルタントして独立した方などがいらっしゃいます。
 建築会社やハウスメーカーは、コンサルティングも業務のひとつに加えていることもありますし、会社によっては別の部署として独立させて対応しているところもあります。
コンサルタントとまで名乗らなくても、銀行マンに、税理士、会計士、建築会社の営業マンまでもが、「コンサルタントもさせていただきます」と誰もがイニシアチブをとりたがります。

 ですから一口に土地活用コンサルタントといっても、名称でなく、中味を吟味することが大事です。まだ玉石混合状態です。中には、コンサルタントという衣装をまとうことで高く売ろうという考えもあります。兼業の場合は、コンサルタントという付加価値があるからそれに見合うコストがふくまれているのか、ただの衣装なのかを確かめる目を持ちましょう。
 更に注意したいのが、誰の味方なのか、という点です。
 たとえば、コンサルタントが連れてきた建築会社から、成約したら紹介報酬があるようなカラクリになっていては、助言も適切な判断もあったものではありません。
 私は、地主さんに建設会社を紹介しておりますが、次のような注意をしています。まず経営に問題のない建設会社を選ぶことです。実積と経営状況から建築会社を選んだら、必ず複数社に見積りをお願いします。
 そしてこれは私の信念でもあり当社の48.3%の建築投資利回りの理由にもなっているのですが、丸投げをする元請けにはお願いしていません。実際に施工をしている技術も経営もしっかりしているが業界の仕組みで元請けにはなれない建築会社と一緒に、建物づくりを手がけています。当社は1級建築士事務所でもあり、設計と工程管理を自社でできる機能を持っています。
 もうひとつ、私が土地コンサルタントと名乗ってもいいと自慢できる点があります。それが、竣工後も地主さんと一緒に入居した店舗の営業状況を見守り、協議や交渉が必要となった時、立ち会い、双方の窓口となることです。
 建築物が建ったあと、あんなに足しげく通った建築会社の営業マンも足を運ぶこともなく、ひとりで経営に立ち向かう地主さんを見てきました。入居店舗の経営が思わしくなさそうだが、どうやって声をかけていいかわからなく、突然、出ると言われるのではと日々不安に思う地主さんを見てきました。
 私が考える土地活用コンサルタントとは、貸し手と借りてを結び、契約満了のその日まで一緒に歩む相談役だと考えます。

…さて、次回は

【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 3つの原則で48.3%の建築投資利回り】

●3つの原則のおさらい


について、お話します。

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2015年9月14日月曜日

大阪教育大学体育会サイクリング部


先日、私が学生時代所属したサイクリング部の創部55周年懇親会が開催されました。


 大阪教育大学なので、私の同期の友人の大半は、小中高校の教師をしています。

 年齢的にも、皆、校長や教頭をしています。


 
  
 
  同窓会で顔を合わすと、いつもサイクリングの話と教育の話で盛り上がります。

 
 
 
それでは、前回の続きをお話しします。
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【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
誰と組むか 信頼できるパートナーの選び方】
 
●建てて儲けるのが建設会社

良い建設会社とは、良い建物を適正価格で建築できる会社だと、私は考えます。
 通常、建設会社は入札に参加し、こんな建物をこのような適切な価格で造ることができますよという営業活動を進めています。これが、あるべき姿だと思います。
 それが、特命で建設したがるのは、地主さん相手に提案をしている段階で、建築費を取ろう、競争排除をしようという発想でしかありません。

特命とは、特定の信頼関係のある工事会社に、予算内に収まれば注文します、という意味合いで発注するものです。ですから、特命では、他社との競争原理は働きません。
 しかも、特命の欠点はほかにもあり、なかでも注意したいのは次の2点です。
 ひとつは、工事費の上限を決められた指値発注や、ギリや赤字覚悟で発注する工事。
 もうひとつは、有力者や銀行、農協などからの紹介の場合。特定の会社か、系列の会社が入居保証や一括か利上げをする場合。入居テナントを紹介する場合。立ち退き交渉に協力する場合など、何かしら貸しがあるケースです。
 後者の場合、特命になると工事費は高くなります。
 なぜなら、有力者や銀行、農協への謝礼を工事費に含むから。入居保証や一括借上げの将来リスクは実は工事費に上乗せされます。入居テナントの優先権も工事費に含まれます。立ち退き交渉に要した手間とコストは結局、工事費で回収します。

紹介料や将来リスク、コストが不明瞭のカタチで転嫁されるのが特命です。だから私は、特命工事が嫌いです。なにより合理的ではありません。
 店舗は、家賃が高ければ建築費を出せます。それは発想の基本が投資利回りだからです。
 普通は図面から建築費を算出するのですが、店舗の場合は家賃から算出します。一般の住宅は同じようなものが10倍も値段が違うことはないでしょうが、店舗の場合はあります。建築費の算出根拠などはあってないようなものなのです。
 地主さんも比較をする人はほとんどいません。建築費4000万円のコンビニエンスストアと7000万円の回転寿司店ではどちらが良いかという選択肢では見ないのです。
「コンビニと寿司屋、どっちがいいかな、家賃はどっちがいいかな、どっちが儲かるかな」という収支の面からしか検討しません。各々の建築費が高いか安いか考える人はまずいないのです。建設会社に店舗を紹介してもらうと、建物は高くなります。それも地主が自覚しないところでです。
 一方、店舗側は、そのような建設会社に頼むと建築費が高くなることを知っています。高い建築費は、店舗の賃料に跳ね返ってくるので、快く思っていないテナントも少なくないでしょう。
 ただ、長い間、土地情報をつかんでいたのが大手建築会社だけだったので、このシステムに乗っかるしかなかったという経緯があります。
 この問題は、店舗を提案する者と、建築をする者が異なれば、すっきりと整理できます。地主に店舗を提案し、建設会社の見積りを精査し、工程管理ができる者が登場すれば、もう建築会社だけに儲けさせなくても良くなります。だから私は起業したのです。

妥当な建築費用は店舗が知っています。その建物が3500万円だと考えれば店舗はそれだけ建築協力金を出します。もちろん私の方でも、それが正しいかどうか検証します。本当に3500万円でできるかの確認はします。でもいちばん大事なのでは。3500万円でできるので、それだけ地主さんに預けると言っているということです。店舗は何10件と出店してきたデータを持っています。直接、懐に影響がある問題ですから。
 店舗開発部門がある企業は、私どもを通さず直接に出店交渉をされますが、地主さんと契約をし実際に店舗を建てるのは建築会社です。それで、今でもこんなことが起こっています。3500万円でできるものを7000万円で建築会社が地主さんから受注するのです。それは建設会社の勝手です。店舗が地主に預ける建築協力金3500万円がありますね。残りの3500万円は地主さんに借入してもらうのです。
 某建設会社の隠語ですが、テナント4000万円の下駄5000万円で9000万円という言い方があります。店舗の建設協力金が4000万円で、地主さんに5000万円の借金をしてもらい受注は9000万円という具合です。
 図面から建築費を算出する、このあたり前の方法に戻したいと店舗も考えています。例えば、年間50店舗出店する企業さんは、指定建築会社と契約することで、もともとの商習慣を取り戻しています。
 当社が取引している建設会社は、このテナントさんと指定契約をしているところも少なくありません。上場企業の場合もありますし、そうでない場合もありますが、基本は、入札に参加し、適正価格で良いモノづくりをしようと考える建設会社です。
 建設業界は、一握りの元請けとたくさんの下請けという構図で、古い体質だな、と今でも思うことが少なくありません。
 
 
…さて次回は、
 

【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
誰と組むか 信頼できるパートナーの選び方】
 
●土地活用コンサルタントの仕事とは
 

について、お話します。
 
 
土地活用のTENPObe

2015年8月18日火曜日

日本国道最高地点に自転車で到達


お盆休みに、草津温泉~白根山~志賀高原とサイクリング。

志賀高原といえば、スキーで有名なところですが・・・。 


標高2000m超の峠はなかなかハードで、体力的にきついです。



国道最高地点2172mに到達!感無量です。 





帰りに、富岡製糸場で日本の近代化のお勉強。






それでは、前回の続きをお話しします。
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【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 誰と組むか 信頼できるパートナーの選び方】


●生き残りをかけ模索する不動産業界

 街の不動産屋さんの元気がありません。
 地価は下がり、売買取引の件数も減り、当然収入も激減。「今こそ底値、買いだ」と元気が良いのは、ほんのごく一部の勝ち組だけ。好況時には黙っていても売れていった物件がここ何年動きません。
 手数料は小さくても収入のうちと賃貸物件を手がけようにも、大手の専門の会社が「仲介料半月分」と堂々とアピール。
 「おたくは手数料1カ月分ですか、損したなー」と言われる始末です。
 固定費確保に管理とセットで専属専任媒介をしても、賃貸マンションの供給過剰で空室を埋めるのは至難の技。オートロックでセキュリティ万全の分譲マンションが、賃貸価格より安い月払い返済金で購入でき、賃貸マンションのライバルが新たに登場したことも、アタマの痛い問題です。

 私は土地活用コンサルタントの仕事をしていますが、その中に仲介の仕事も含みます。地主さんの土地にあった店舗を紹介するのが私の仕事です。
 多くの不動産屋さんは、土地の売買を商売の中心に据えておいでです。宅建業法で仲介手数料の上限が定められており、商いの大きな売買手数料でドカンと儲けるのが、多くの不動産屋さんが考え実践されている方法です。賃貸の仲介は細かな仕事だったのです。

 これが、不動産土地活用でも売買が絡まなければ、不動産屋さんがなかなか絡んでこない理由です。

 駐車場、アパート、マンション、寮、倉庫、店舗など、売買にしろ賃貸にしろ、私は不動産活用は街づくりだと考えています。その街にふさわしい、必要とされているものを、必要な場所に作れば、喜ばれ、また繁盛することでしょう。
 この理念とマーケティング能力が、私の信念のひとつでもあります。

 手数料の儲けの大小にとらわれていると、こんな考え方はできないかもしれませんね。今までの不動産屋さんがそうでした。
「売買手数料の大きな土地が動かなくなった、賃貸も厳しい、さあ、どうしよう」
 さあ、どうしましょうか。

 その土地で長年商いを続けてこられた不動産屋さんは、実はその土地の個性に最も詳しい人でもあります。
 若い人が少なくなった。
 あの店ができてから、あの道ができてから、街の様子がこう変わった。
 あの土地はどこどこの人ので、息子さんは何をしていて、今はどこに住んでいて、などと個人情報も蓄積しています。

 賃貸なんて、ましてや私が手がけている店舗をつけることなど、考えにないかと思いますが、土地の個性に詳しいことは、マーケティングではとても有利なことなのです。
 私は、地主さんの持つ土地を見て、どんな店舗が良いか想像します。
 畑だったり、倉庫が建っていたり、前の道が未舗装だったり、土地によってその顔は様々です。
 その土地が望んでいるのはファミリーレストランなのか、コンビニエンスストアなのか、カジュアルウエアのショップなのか、ホームセンターなのか、ドラッグストアなのか、スーパーなのか・・・・いろいろ思い描きます。
 もちろんデータに基づいた出店マーケティング調査もしますが、私たちの仕事ではデータ以上に必要なのが、街づくりの想像力なのです。
 その土地に何がふさわしいのか、ファミリーマンションか、ドラッグストアか。それを見極めることが成功する土地活用の第一歩なのです。しかもこのことをいちばんご承知なのは、その土地をよくご存知の地主さん、そしてその土地で商いをしてきた不動産屋さんです。
 現在の土地活用の仕組みが、この不動産屋さんの知恵を活かしきれていないことを、私はとても残念に思っています。地主さんがいちばんお困りで頼りにしたいのは、マーケティングなのですから。
 不動産仲介業は営業活動で、気に入ってもらえたら重要事項を説明してハンコを押してもらえば、後はお代をいただくだけ。そんな考えから、街づくりを考えていませんか。当社には、私と一緒に街づくりをスタートしている不動産屋さんのパートナーがいます。
 地主さんのパートナーとして何10年間にわたる土地活用を一緒に伴走しましょうという人たちがいることを、ぜひここでお知らせしておきたいと思います。

…さて次回は、

【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 誰と組むか 信頼できるパートナーの選び方】


●建てて儲けるのが建設会社


について、お話します。

居抜き店舗のreTENPO
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2015年7月31日金曜日

京都、再発見


近いと、逆に行かないもので・・・

日本中、いろんなところをサイクリングしていますが、

近場の京都にあまり行くことがありません


最近、東京のお客様から

どれだけ京都が素晴らしいか、関東の人はどれだけ京都にあこがれているか

について教えてもらいました


ということで、京都サイクリング

なるほど! たしかに素晴らしい!!







それでは、前回の続きをお話しします。
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【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
誰と組むか 信頼できるパートナーの選び方】

●税理士の先生にお任せで良いでしょうか

 優等生のような言い方をしますが、公認会計士や税理士など士業と呼ばれる職業は、社会の役に立ち、社会をより良くしていく上で、個人を守る専門家として特別な使命を持つ者だと思います。そうあって欲しいと思います。

 地主さんが、建築会社やハウスメーカーの提案を、税理士や会計士さんにご相談される気持ちはよくわかります。所得税の申告などで、すでにいろいろな業務をお願いしているのであれば、地主さんの事情もよくご存知でしょう。

 損益計算試算表(キャッシュフロー)に見落としがないか、専門家の意見を聞けば心強いものですし、むしろそのための顧問税理士や会計士とお思いでしょう。提案の土地活用を実行した場合の、相続税対策や所得税対策のアドバイスも聞きたいと思うことでしょう。
 地主さんがそう思うのは正しいことです。

 ただ現実には、注意したい点があります。しかもとても重要なことです。

 専門家ですから、書かれた損益計算試算表(キャッシュフロー)の意味や、不足な点をしたり、適切に直したりといったことはしていただけるでしょう。

 提案書に書かれた数字の前提条件が適切であれば、顧問税理士や会計士の先生のアドバイスを聞いて終わり、です。

 問題は、前提条件の根拠が不明瞭な上、たいていの場合はたいへん甘い予測となっていることにあります。営業マンとしては、まず書面の段階で、薔薇色の夢を描けなければ、次のステップに地主さんを導くことはできません。当然、地主さんが「詳しく話を聞いてみようか」という気分にさせる提案書を作ってきます。

 さらに問題なことに、これが例えば商品の見積書であれば、その金額をベースにその後も話が進むので、玉虫色の後々、営業マン自身のクビを締めることになるのですが、これは建築物の見積書ではないので、たとえ間違っていても営業マンが困ることはない上に、責任を取る必要もないのです。

 計算試算表(キャッシュフロー)はあくまでも試算であり、提案書には堂々とこう書いてあるのです。

「仮定をもとに計算したものもあり、実際の数値が異なれば、収支の計算の結果に異同が生じることもあります。最終の収支については、再度、税理士、公認会計士などの専門家にご確認いただけますようお願い申し上げます」

 つまり、仮に計算してみたけれど、素人なので責任はもちません。確かめたかったら税理士や公認会計士に聞くといいですよ、と提案している当の本人が宣言しているのです。こんな提案書に意味があるのかと、私は憤りを感じますが、まず土地活用はこれをよりどころに話がはじまります。地主さんのいちばん気になるところなので、ここからはじめざるを得ないのです。

 そこで、税理士や会計士の先生の登場ですが、よほど不動産業界の現状に通じていないと、前提条件の甘さを見破ることは難しいものです。金利上昇リスク、空室リスクなど、数字上の問題は、ここに書いた話を参考に、地主さんと先生とご一緒に検証なさるのも、ひとつの方法です。

 しかし、その土地に果たしてワンルームマンションのニーズがあるのか。建物はこの仕様でいいのかといった判断は、税理士さんや会計士さんの専門ではありませんし、もともと求めるべきものではありません。

 ただ、いつも私が思うのは、地主さんは、建築会社やハウスメーカーの提案書を税理士や会計士に確認をとることで、より深い確証を得られたと誤解されることです。

「これで、間違いなし。やるべきことはやった」という気分でしょうか。先生とみなさんが呼ぶ習慣が、そんな気分を後押ししているかもしれません。

 税理士や会計士の先生は、あなたに「こんなに所得ができるのなら、不動産管理会社を設立した方が節税になります」とか「必要経費の原価償却の方法」など、あなたの力になってくれることをたくさんしてくれるでしょう。

 しかし、試算表通りの収支が実現しなくても、責任をとってくれるわけではありません。入居者が思うように入らず、あるいは中途退出したままになり賃料が入らなくなって、それで建築費の銀行への返済が滞るようになったとしても、彼らが代わりに払ってくれるわけではありません。

 時々、お困りの地主さんと取り巻く人々を見て、まるで指揮者のいないオーケストラのように思うことがあります。指揮者はもちろん地主さん、あなたです。建築会社やハウスメーカーを力量もないのに指揮台に立たせてはいないでしょうか。



…さて次回は、


【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
誰と組むか 信頼できるパートナーの選び方】
 
●生き残りをかけ模索する不動産業界


について、お話します。


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2015年5月8日金曜日

5月の連休もサイクリング


気持ちのいい季節がやってきました。

5月の連休を利用して

琵琶湖西岸~日本海の小浜~敦賀にサイクリングをしてきました。


鯖街道




廃炉が決定してる美浜原発




それでは、前回の続きをお話しします。
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【 - 子孫に土地を残す3つの原則 -
想像できますか? 3年後、5年後、10年後のあなた】

●相手に専門以上の責任を望むと失敗する

 一番良いのは、借金のない土地活用。
 次に良いのは、借金の少ない土地活用。
 最後に良いのは、土地をなくさない土地活用です。

 誰もなくすつもりはないのですが、結果として借金が返済できず、先祖からの土地を手放すしか方法のなくなった地主さんを見てきました。

 借金して建てたアパートや賃貸マンションや店舗に、借り手がつかないために、他からの収入を賃料の返済にあてている地主さんを知っています。その額は、建築物を建てる前の固定資産税より多いと聞くと、何のための土地活用かと思います。それは、地主さん自身が身にしみて感じておいでのことと思います。それでも、先祖から受け継いだ土地だからと精算することにためらいをお持ちで、建築会社に払った建築費の借金を銀行にせっせと賃料以外の収入から返済しておいでなのです。

 さらにむち打つようですが、相続税の物納は、更地でないとできません。もし、相続が賃貸物件の建った土地と自宅だけで、他に現金がなかったとしたら・・・。

 また、戸数の大きなマンションの建築のために2世代ローンという方法があります。収益を生む土地活用の仕組みがうまくまわっているうちは良いのですが、金利上昇や、空室等の理由で賃料収入が思惑通りにいかないと、2世代ローンは、文字通り負の相続になります。

 うまくいかない例ばかりを出し、気が重くなりますよね。
 そうです、よほど勝つ自信のない土地活用でなければ、やらない方がましなのです。

 それでもはじめてしまう理由は、地主さんがやりたい気持ちをお持ちだからです。相続に対して、何かしらしなくては、とお思いのところに、薔薇色の提案書。心は動きます。

 私は、ある個人的な体験から、地主さんが借金せずに土地活用できる方法を探してみたいと勤めていた建築会社を辞め、自分で会社を作りました。新しい会社で、最初にしたのは、地主さんに聞くことでした。

「どんな土地活用がいいですか」

その答は

「借金はしたくない」でした。

 地主さんも直感的には、借金は危険とわかっておいでなのです。それでも建築会社の提案書を見ると、もしかしたらできるのでは、と思います。だって、心の奥底には、やりたい気持ちがあるのですから。何もせず固定資産税を払い続け、一部を物納するか売却することで相続させることができれば、今の時代、まずまずの成功といえますが、ご自分が何もしないことで先祖からの土地を減らすことに抵抗を感じているのではないでしょうか。年配の方なら、一線を退いた後に自由になるお金が増えることは、大きな安心にも思えるでしょう。

 何もせずにいる、ということは、なかなか難しいことです。

 やりたい気持ちの、その背中を押す役が、取引銀行の親しい銀行マン、顧問税理士や会計士です。
「どう思う? 間違いないだろうか」
 彼らは、その職業の範囲で精一杯アドバイスしてくれるでしょう。それはそれで良いのです。銀行には銀行の判断があり、税理士や会計士には彼らの専門から見た意見があります。しかし、それは、そのままその土地活用の成功を保証するものではないことをお忘れなく。

 しかも「これは好ましいことではないな」と私が思うのは、みんながイニシアチブをとりたがることです。銀行マン、顧問税理士、JAなど、自分の専門性を超え、ライフコンサルタントとしてすべての窓口になることで、利益となる情報をすべて掴もうというものです。

 銀行マンが連れて来た建築会社は、シングル・マンションの建築が得意だったので、その地主さんの土地にはファミリー・マンションが建たなかった、という笑い話のような現実があります。人と人の縁で結ばれた関係は、すでにある信頼がベースになり心地よいものですが、あだになることも憶えておいてください。

 土地活用においては、土地活用の専門知識と分析能力のある専門家が必要です。それは、銀行マン、顧問税理士、JA、建築会社でしょうか。



・・・さて次回は、

【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
誰と組むか 信頼できるパートナーの選び方】

●銀行のお墨付きで安心ですか?

について、お話します。


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2015年4月21日火曜日

2回目の、全国制覇!?


先日、長崎にサイクリングに行きました。

これで、2回目の全都道府県をサイクリングしたことになります。



18歳から自転車に乗り始めて32年間。
たったひとつの趣味を長く続けたものだと、
自分でも、そして家族からもあきれられています。



もうすぐ春の連休シーズン。
3回目の全国制覇を目指すか悩んでいます(^_^)




それでは、前回の続きをお話しします。
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【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 想像できますか? 3年後、5年後、10年後のあなた】


●銀行、不動産屋、建設会社、それぞれの得手不得手
 
 仕事はそれができる人に望みましょう。
 取引のある銀行の営業マンに、将来の金利変動のリスクについて聞くことは、良いことです。しかし、彼らにマンションの空室リスクについて聞けば、なんとか調べ教えてはくれますが、伝聞や参考意見という但し書きがつくことをお忘れなく。
 近所の不動産屋に、マンションの賃料相場を聞くことは良いことです。一緒に空室率について聞くこともお忘れなく。人気のある間取りプランや、設備仕様について聞くことも有効でしょう。しかし、彼らにマンション経営の利回りについて聞けば、なにかしらアドバイスはしてくれるでしょうがデータに基づいた分析ではなく、世間話や常識程度の話であることをお忘れなく。
 では、建築会社には何を聞くべきでしょうか。
 本来は建築費や設備仕様、プランについてのはずです。それが彼らの専門なのですから。
 建築会社やハウスメーカーの営業マンとどんな話をしていますか。損益計算試算表(キャッシュフロー)を目の前に、つまりどれだけ収益があるか、という話ばかりではありませんか。
 私もよく地主さんから
「上場企業の良く名の知られたテナントさんがいいです。賃料も高い方がいいです」とご希望を承ります。私は土地活用コンサルタントとして、テナントの誘致も賃料の設定の交渉もしています。地主さんからのこれらの要望に応えることのできる仕組みも能力もありますし、なによりそれが仕事なの
で当然です。

 更に申し上げれば、成功する土地活用の秘訣は、テナントの知名度の高さと賃料ではないのです、とコンサルタントとして説明と指導をしています。
 もちろん、建築会社勤務時代にも、同じことを地主さんから言われていました。
 つまり「良いテナント、高い賃料」は地主さんの偽らざる素直な希望なのです。

 私の会社員時代は、多店舗展開をしている企業にいっせいに土地情報を流し、もっとも高い賃料で手を上げた企業に出店させるという仕組みをとっていました。高い賃料を出すのはテナントの力です。その土地に入居できるのも、テナントがいくらの賃料で手を上げられるかにかかっており、実は地主さんの要望に応えることは、建築会社のいち営業マンにはできないのです。
 それでは本業の建設費や設備・仕様、プランについて質問されたかと言うと、ほとんど経験がありませんでした。やはり「で、いくらもうかるのか」という収支の話を地主さんは建築会社の営業マンである私にお聞きになっていました。
 
 お金に関することを税理士や公認会計士に聞くのは正解です。所得税対策に会社設立をするなど、専門知識を活かしたアドバイスは有効です。
 損益計算試算表(キャッシュフロー)を読み解く手伝いをしてもらうのも良いでしょう。ただし、その前提となる、金利リスクや空室リスクは銀行マンや不動産屋さんに聞いたアドバイスを活かすことをお忘れなく。超高金利時代では収支はどうなるのか。何%の金利になると、持ち出しになるのかなど、確かめると良いでしょう。これは空室リスクに関しても同様です。時に維持管理費や修繕費用がなどが計上されていない試算表もあるので、なるべく複数の目で確かめることは有効です。
 また、損益計算試算表(キャッシュフロー)に試算されていない他の収入を加え、より現実に近い所得税を算出することも良いでしょう。
 家賃保証システムなど新しい提案も増えています。仕組みの説明を受けるだけでなく、実際に導入している方に意見を聞いたり、報道記事などを調べる等、提案する側の意見だけでなく広い視野から「実際には、どうだろうか」と確かめてみることは重要です。
 ひとつひとつの事柄を、あなたを支えてくれる専門家たちの知恵を活かしながら確かめる姿勢は、手堅い地主さん、手強い地主さんだと相手に伝えます。まだまだ「囲い込んでハンコ押させる」営業スタイルが横行しています。
 最後に注意したいのは、業者間の紹介による報酬のある場合です。この場合、誰も地主さんに耳の痛いことを言いません。人と人の縁は安心材料ですが、思わぬ落とし穴になることもあります。
 いずれにしても最後の決断は、地主さん、あなたの責任です。部分毎の検証は専門家に頼めても、経営決断はあなたの仕事です。この責任を人任せにしないことが「こんなはずじゃなかった」と後悔しないコツです。

・・・次回は、

【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 想像できますか? 3年後、5年後、10年後のあなた】


●相手に専門以上の責任を望むと失敗する 

について、お話します。

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2015年4月1日水曜日

鳥取砂丘


これだけ国内の交通網が整備されても、

車でも電車でも行くのに不便なところがあります。

そのひとつが山陰地方です。


暖かくなったので、鳥取から城崎まで日本海サイクリング。

 


鳥取砂丘は、大きかった!





それでは、前回の続きをお話しします。
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【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 想像できますか? 3年後、5年後、10年後のあなた】


●手強い地主になってください 

 営業マンのセールステクニックは、まず囲い込みです。

 仕事柄、地主さんから、様々な提案書をもとに相談を受けることが多々あります。10年、20年、30年と表になった損益計算試算表(キャッシュフロー)を見せられ、その数字に唖然とすることは少なくありません。このような提案書を作成する業者がいることに、私は憤りを感じます。と同時に、書類のいい加減さにまったく気づいておらず、手残り金の数字をもとに、その案件を検討している地主さんに対し、声をかけていただいたのが「契約された後でなく、良かった」と正直に思います。

 例えば、あなたが新しくテレビを購入するとき、どんな機種が流行っており、大きさや機能などどんなタイプが必要なのかを考え、もちろん価格も調べるでしょう。メーカーによっていくら違うのか、また購入する店によってもいくら違うのかなども、調べませんか。もちろん直感で、「これ」と購入する方もいらっしゃるかも知れませんが、高額商品ですぐに買い換えないものなら、この程度の段階を踏んでじっくり検討されることと思います。

 テレビよりさらに高額で、長期にわたり人生に関わってくる土地活用ですが、比較検討をさせずに「まずウチで決めていただき、どんなものにするかは、追々ご希望に添っていきます」という方法を営業マンはとりたがります。

 提案書を丁寧に見て、質問をして、わかるまで説明してもらうことは、この囲い込みを防ぐひとつの方法です。

 経営や経理の仕事に携わっていないと、キャッシュフローはわかりにくいものです。ましてや不動産に関するものは、いっそう、わかりにくいことでしょう。ここでは簡単なポイントを2つだけご説明します。

 土地活用の際、キャッシュフローに最も関係するのが、金利と入居率です。
「金利上昇リスク」、「空室リスク」と呼ばれます。

 超低金利時代であったとして、1%、2%の金利は現実にあります。3%、4%もありえるでしょう。だからといって、5年後、10年後も同じ金利で計算していたら、その提案業者の見通しは甘いとしか言いようがありません。

 仮に9%になったとき、利回りはどうなるでしょうか。金利9%の未来があるかどうかはわかりませんが、その時どうなるか検証することは、けっしてムダではありません。それに、数字を入力するだけでソフトが計算してくれます。あなたに見せたくないのは、知らせたくないのは営業マンだけかも知れません。

 入居率はどのような数字になっていますか。アパートやマンションは入居者が退出後、ハウスクリーニングなどの期間が必要です。次の方がすぐ見つかり入居したとしても、空室期間ができます。ましてや次の入居者が直ぐに見つからないこともあることでしょう。新築時ならまだしも、築5年、10年とたつと、よほど便利な立地であるかなど補う要素が無ければ、空室が増えるだろうことは、これからアパートやマンションを建てようと考えているあなたにも簡単に想像できることでしょう。

 もし100%で計算していたら、無知か悪意かのどちらかで、組むべき相手ではないと結論できます。

 あなたの土地の周りを、一度、入居者やその施設を利用する人の目で眺めながら歩いてみてください。駐車場の提案なら、近所の駐車場の空き具合に目がいくことでしょう。同じような規模のマンションを見つけたら「入居者募集の案内」がないかを見ます。人が住んでいる気配のない住居にも目がいくようになります。店舗付きマンションの場合は、さらに明確です。1階にシャッターが降りたままの物件は休みなのでしょうか、それとも。

 仮に、提案中の1階テナントが半年間空室になったらキャッシュフローはどう変わるのか。

 そもそも、1階にテナントをつけることのできる立地なのだろうか。

 入居者の目を持って歩くだけで、多くの疑問を発見できます。営業マンが持ってきた提案書を前に、手残り金の説明を聞くだけでなく、あなた自身の目で確かめ質問してください。これがマーケティング調査です。

 賃貸店舗の仲介では、出店企業の専門の部門が前面道路の交通量や、近在の店舗の分布、そのエリアの住民の年齢構成や消費特徴など様々な視点から調査し、検証して出店を決定します。

 ご自身で見て回ること、そこから発見した疑問を営業マンに投げかけ、回答をもらうこと。その段取りが、囲い込み営業が通用しない、手強い大家と相手に理解させる方法のひとつです。


・・・次回は、


【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 想像できますか? 3年後、5年後、10年後のあなた】


●銀行、不動産屋、建設会社、それぞれの得手不得手

について、お話します。


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2015年3月9日月曜日

人生って不思議です


先日、学習塾がオープンしました。

 
店舗以外にも、学習塾、病院、診療所、高齢者向け施設、美容院、スポーツジムなどをプロデュースしています。

就職を控え大阪教育大学4回生だった私は、教員採用試験に不合格だったときは塾の先生をするつもりで、ある学習塾に就職が内定していました。

そんな私が、なぜ今不動会社を経営しているのか。
話せば長いのですが、自分でも不思議です。


それでは、前回の続きをお話しします。
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【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 想像できますか? 3年後、5年後、10年後のあなた】


●三年後、賃金協議に立ち会える業者ですか

 アパートやマンションでなく、建設会社に店舗の誘致をすすめられた場合は、それほど深刻ではありません。たいていの場合が店舗との賃貸契約は15年から20年。仲介が不動産屋さんでも建設会社でも、重要事項説明の後、賃貸契約を完了するまでが業務なので、建てたものの借り手がなかったという最悪の事態は避けられます。

 しかし、店舗との契約期間中の関係づくりは、あなたの責任となります。
 賃貸契約書には、3年たったら一度、賃料の協議をするとあります。

 当社では仲介のお世話をさせていただいた地主さんはもちろん、仲介のお世話をしていない方にも希望があれば、3年毎の賃料協議には、当社が立ち会いの上、地主さんと店舗さんとの協議のお世話をしています。

 それが、大手の建築会社も不動産屋もまったくしていません。
 なぜしないのでしょうか。

 もちろん義務ではないので、しなくてもペナルティはありません。しかし営業的なアフターフォローと考えれば、3年後に地主さんと店舗に挨拶をするだけでも、意味はあるのではないでしょうか。

 実は顔を合わせるとまずい理由がある場合が少なくないのです。

 建設会社の場合は、建築費が高いことがバレた後なので会いたくないのです。建つまでは何千万円のものが、どんな内容の建物かは、建築の素人である地主さんにも店舗側にもなかなか想像しにくいものです。しかし建ってしまうと実物を目の前に、似たような他の物件とくらべることもでき、素人にもそれがいくらのものかわかるようになります。
 地主さんが、これが何千万円のものなのかと疑問に思います。他の人に聞くこともあるでしょう。そんなことがわかってくるので、建築会社は3年後には地主さんと会えない状況になっているのです。

 その場限りの営業姿勢のためにお客さんと会えないのは、同じ商売をする者として「悲しいな」と思わざるを得ません。
 土地活用は、決して少なくない金額が動く商いです。大根1本、クルマ1台の値段の比ではありません。地主さんにとって「今回はちょっと失敗したな」と思える商いではないはずです。
 そんなことは重々承知の癖に逃げ切る営業スタイルを、「だから建築業者は・・・」「やっぱり千三つの不動産屋か」とガッカリさせられます。

 ただし、もうそんな時代は終わりだと私は考えています。

 当社は地主さんの土地に店舗を誘致して賃貸契約を結ぶスタイルの土地活用を得意としています。しかし、建設会社が従来やってきた方法とは違います。

 私は建設会社で、地主さんに店舗をご紹介する仕事を10数年してきました。
 サラリーマン時代に、店舗の企業の担当者から「建設会社でなく、不動産屋がやってくれたらいいのに」と何度も言われました。「建設会社に頼むと特命で建築費が高くつくから、不動産屋にやってほしい」というのが店舗企業の本心です。建設費が高いと儲かるのは建設会社だけで、地主も借金が増え、店舗側は賃貸料のアップにしかなりません。

 特命というのは、競合なしで1社だけで契約し価格を決定するものです。地主さんに、「店舗はウチで紹介するので、建築は特命にしてくださいね」と言うことで成立します。競合なしですから、価格競争はなく、それで店舗さんから「高くつく」と言われるわけです。
 それを嫌って全国に展開する店舗さんのなかには、社内に店舗開発という部署をつくって自社でおやりになるところもあります。
 だから私が開業した途端に、多店舗展開する約50社ほどから「応援するよ」と声をかけてくださいました。

 一方、地主さんへの広報や理解はゼロからのスタートで、創業当時は店舗情報はあるが土地情報がないという状況でした。そこで、地主さんに飛び込み訪問をして「いちばん喜んでいただけるサービスは何か」を知るために「何をして欲しいのですか」と純粋に聞き、地主さんに教えてもらうことをしていました。

 その結果は「借金をしたくない」ということだったのです。
 地主さんが借金をせずに土地活用をすること。そんなことできるでしょうか。私たちはできました。

 一人だけ儲けるのでなく、儲けあう、それが長続きする商売の基本。土地活用もそうであるはずです。あなたのもとに提案に来ている業者は、竣工後にも来るでしょうか。


・・・さて次回は、

【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 想像できますか? 3年後、5年後、10年後のあなた】


●手強い地主になってください 

について、お話します。

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2015年2月5日木曜日

不動産コンサルティングマスター


 先日、「不動産コンサルティングマスター」の2度目の更新研修に参加しました。

 国土交通大臣の認定資格で、不動産鑑定士・宅地建物取引主任者、一級建築士のいずれかであることが受験資格です。

 家賃や価格で成否が決まる不動産仲介業ですが、”市場性”が問われるのが、不動産コンサルティングです。



それでは、前回の続きをお話しします。
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【- 子孫に土地を残す3つの原則 - 
 想像できますか? 3年後、5年後、10年後のあなた

●建てた後、あなたはひとりで戦う 

「しまった」と気がつくのは、竣工後のある瞬間です。

 アパートでも、マンションでも店舗でも、建物という器ができた後は、その運営に関しては地主であるあなたが経営者。すべての責任を負います。
 しみじみと、あるいはじんわりと、そのことを実感するのは、建物が建った後のことが多いようですね。

 契約までは、何度も足を運び、投資とそのリターンについて何度も説明をしてくれた営業マンも、建物が完成して引き渡しが済めば業務完了。
 アパートやマンションの入居者の斡旋に不動産屋さんは、確かに世話をしてくれますが、満室にならないからといって、責任を負うことはありません。 
 よくあるのが、マンションの1階に店舗スペースを作ったものの、竣工後も入居テナントが決まらない例です。近所を歩いてみれば、1階店舗が埋まらずシャッターを閉めたままのマンションを簡単に見つけることができます。
 また、「あっ、ここはパン屋さんだったはずなのに」と以前入っていたテナントが撤退し、そのまま次のテナントが見つからず空き家になっているところも、きっと簡単に見つけることができるでしょう。
 そんな現実が身近にたくさんあるにもかかわらず、自分の土地の、自分の土地にだけは、入居テナントがあると信じてしまう地主さんが少なくないのです。

「話が違うじゃないか」と建築会社に文句を言っても、後の祭り。竣工後は建築会社が請負った業務はすでに完了しています。居住スペースより賃料が高いことから、1階はテナントが良いと同意したのは、地主であるあなた自身なのです。「空いたままじゃないか」と言っても、建築を請負っている建築会社には嫌味程度にしか聞こえません。

 完全に負け犬の遠吠えなのです。

 不動産屋に言えば、テナントを探してはくれるでしょう。「よし、任せておいてくれ」と調子の良い返事でも、あなたに対する義務も責任もありませんから、この時代、思うような賃料で入居してくれるテナントはすぐには見つからないかもしれません。

 さらに新築マンションだからといって、入居者が集まるとは限りません。土地の値段が右肩上がりの時代には、賃貸マンションを、一戸建てや分譲マンションを購入するまでのステップと考える人も多く、シングルマンションからファミリーマンションへと、転居する流れがありました。
 それが現在は、シングルマンションもファミリーマンションも、賃貸価格より分譲マンションの月払い額の方が安いという逆転状態にあります。「頭金不要、月々返済額を今お支払いの賃貸マンションの料金をくらべて下さい。絶対にお得です」というセールストークで新築分譲マンションが次々に販売される時代なのです。賃貸から分譲という流れは完全に崩れました。
 設備や仕様で分譲マンションに劣ることの多い賃貸マンションは、立地という利便性でしか勝負できなくなったといえます。

 あなたの土地は、利便性の高いほんとうに勝負できる土地でしょうか。
空室が出ても誰にも責任を問えない、それが賃貸アパートやマンションの経営です。
 さらに資金計画表で予想空室率と現実の空室率を確認すると、愕然とするかもしれません。現実的でない空室率は、収益を生むどころか、返済のために他から資金を補填しなければならない場合もありえるでしょう。
 自分の土地に建てたマンションの、その空室のために、自分の他の稼ぎを借金の返済に充てている人も実は世の中に少なくないのです。
「こんなはずじゃなかった」と思っても、建築費用のために借りたお金を返済しないかぎり、担保である土地まで手放すことになります。
 楽々大家さんのはずが、持ち出しして借金返済をするなんて馬鹿げた話です。その借金を返す先は銀行ですが、そもそもは建築費。「建設会社を儲けのために、何でこんなものを作ったのだろうか」と、悔しく思う人もあります。

 借金は、相続税対策になります。これは確かです。ただし、これが有効なのは、確実な返済計画があるときのみ。
 建設会社が描く資金計画書は、空室率は一定、賃料も一定です。そんな計画書を堂々と出すことに、建設会社がいかに無責任であるかと、私は憤りを感じます。

 マンションは建てた途端に古くなりはじめます。年々、空室率も高くなり、場合によったら賃料も下げなくてはなりません。しかも修繕費も必要となってきます。なのに、そんな項目を書く部分すらない提案書もあるのです。最初から、そんな計算はするつもりも、提案するつもりもないその姿勢に、その会社に信頼を寄せることはできるでしょうか。


・・・さて次回は、

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●三年後、賃金協議に立ち会える業者ですか

について、お話します。


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2015年1月7日水曜日

明けましておめでとうございます



ロードサイド店舗、という業態が生まれてから40年が過ぎようとしています。

そして、私がロードサイド店舗の仕事に携わること25年。
現在50歳ですので、人生の半分をロードサイド店舗と共に過ごしてきたように思います。

その間、オープンに関わった店舗は400件を超えるようにようになりました。

今年は、これまでの経験を生かし、私にしかできないロードサイド店舗のあたらしい形を開発しようと思っています。ご期待ください。


それでは、前回の続きをお話しします。
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【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
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●土地が勝手に金を生むは嘘! 

「私の代で土地を減らしたくない」
 みなさん、そう思っておいでです。
 先祖から受け継いだ資産を、なんとしても、そのまま子孫に受け継がせるのが自分の役割、と考える地主さんは少なくありません。
 親戚の目があるとおっしゃる方もいらっしゃいますが、多くの方がひじょうにまじめに、次の世代に先祖からの土地をそのままの状態で引き渡したい気持ちでいっぱいです。
 自分で稼いで手にいれた土地ならば、たとえ失っても自己責任とすっきり割り切れるのかもしれません。相続資産、そのことが、いっそう地主さんの心を重くしているように思えます。
 仮に坪100万円の土地を500坪お持ちであれば5億円。ざっと毎月50万円の固定資産税を払っていかなければなりません。その資金は大変なものです。しかもいざ相続ということになると、5億円に対しおよそ2億円の税金を払わなくてはならないでしょう。2億円の原資を持つ人は、この時代になかなかいらっしゃいません。

 そんなとき隣の敷地に建ったマンションに目がいきます。
 更地だったら3億円だった相続税が、マンションを建築することで1億円になり、2億円の節税になると漏れ聞くと、ウチもマンションでも、と思うのは当然でしょう。

 でもちょっと待ってください。
 アパート・マンション経営だけが土地活用ではありません。
 それに、借金はリスクです。

 私が何よりもまず、はっきりとあなたに伝えたいのは、借金はリスクであるということです。その危険度を理解した上で、ハンコを押すのであれば、まったく問題はありません。
 しかし、物事はそんなに簡単なものではありません。
 銀行が事業計画書を見て融資をオーケーしたのだから、きっと大丈夫。
 税理士にも相談したが、問題を指摘されなかった。
 隣の土地は坪いくらで、賃料はいくらでやっているから、ウチもこのくらいでいけるだろう。
 そんな風に提案を2重3重に充分に審議したことでしょう。それでも用心に越したことはありません。
 本書では、土地活用の提案内容を判断するためのポイントをみなさんにお教えします。また、勘違いしやすい点やわかりにくい業界の仕組みなどを明らかにします。
 借金とは、リスクなのです。

 アパートやマンション、あるいは店舗など、建物という器を作れば、後は賃貸料で自動的に借金返済が進み、固定資産税の減額はもちろん、万一、相続が発生しても納税額を節約できるという考えは、もはや今の時代は通用しません。
 かといって、何もしなければ相続資産は減っていきます。

 では、どうしたらよいのか。

 今、片手間の土地活用では確実に失敗すると私は断言できます。
 ひとつの事業を立ち上げるつもりで、経営者として取り組む覚悟が必要です。
 もちろん、経験も知識も必要です。勉強もし、自分に足りないところがあれば専門家に助けを求めれば良いのです。銀行も税理士も、建設会社も不動産屋もあなたの味方にすることができます。
 専門家のアドバイスを受け止めるためのコツは、実は事業を成功させるためにはとても重要です。地主さんの中には、農家をしながら会社勤めをするなど、事業経験のない方もいらっしゃるでしょう。たとえ自営の経営者でも、不動産業は無縁という方も少なくないでしょう。わからなくて当然なのです。

 投資信託や外貨貯金など金融商品への投資のコツを、元証券マンから聞いたことがあります。それはたいへんシンプルなものでした。
「仕組みが理解できないものには、手を出さない」
 これは、これから土地活用をしようという地主さんにも参考になるアドバイスだと思います。わからないことを、わかりやすく説明できるのがプロというものです。
 銀行マンや、会計士、不動産会社の営業マン、建築会社やハウスメーカーの営業マンと、あなたのもとに訪れる人は少なくないはずです。彼らに、聞きましょう。質問のポイントがわからない、そんな簡単なところからはじめたいと思います。


・・・さて次回は、


【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 想像できますか? 3年後、5年後、10年後のあなた】

●建てた後、あなたはひとりで戦う 


について、お話します。


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