2012年6月12日火曜日

東京スカイツリー

今、東京といえば、東京スカイツリーですね。

仕事で行くことはあっても、自転車で行くことはなかった東京ですが・・・。
はじめて、自転車で巡ってきました。





東京スカイツリーは、人だらけ。
予想はしていましたが・・・。
少しはなれて、隅田川沿いは人も少なかったです。



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当社で企画させていただいた、サービス付き高齢者向け住宅が今春完成しました。高齢者住まい法が改正と同時に着工した物件です。



このような、法改正が繰り返される中、「高齢者向け施設や住宅の区別がつかない」という意見をたくさん聞きます。特に、土地活用を考える地主さんにとって、「何が一番有利なのか」「リスクの少ないのはどれか」ということを解説してくれる本や書類がなかなか見つかりません。

これらを区別するポイントは以下の3点です。

●建物の種類
住居か施設(非住居)?
●運営者
医者か社会福祉法人か、それ以外か?
●管轄
厚生労働省か国土交通省か?


デイサービス
最近、特に開業件数が多いのがこれです。コンビニあとや、店舗付きマンションの一階部分によく開業されます。
一般に短期契約(2年程度)が多く、事業者が個人の場合もあります。物件の前に介護車の駐車ができることが賃貸の条件です。送迎、入浴、食事の通所介護をおこないます。


デイケア
通所リハビリをおこないます。事業者は病院、診療所、介護老人保険施設のいずれかになります。医療行為もおこないます。デイサービスと名前が似ていますが、全く別のものです。賃貸の場合、長期契約となります。


特別養護老人ホーム(特養)
身体や精神に障害があり、家庭での介護が困難な方が入所する施設です。入所者にとって生活の場であり、終の棲家となります。一般借地契約(50年以上)による契約で、医師が経営する場合が多いです。46万人の入居者に42万人の待機者がいると言われています。地主さんにとっては、大変有利な土地活用で、数年前まで当社も企画・提案を多く行っていましたが、市町村の負担が大きく近年ほとんど認可されていません。


介護老人保健施設 (老健)
マヒやケガの症状が安定した高齢者を原則3ヶ月を限度に受け入れ、リハビリを行う。家に帰すことを目的としている点が特養との違い。特養と同様に、最近はほとんど新規開業は認可されていません。


有料老人ホーム
健康型、住宅型、介護付きがあります。高額な権利金や住居保証金のタイプから低価格のものまであります。
最近は、介護保険を利用した住宅型や、介護付きのものが増えています。ワタミやベネッセなど異業種から参入した大手事業者や、介護事業のみの業者など多数あります。基本的に、一括借り上げ・固定賃料で、契約期間は20年~30年です。高齢者住まい法の改正により、「サービス付き高齢者向け住宅」の事業に、多くの事業者が進出しようとしています。


グループホーム
認知症高齢者型の施設。要介護認定が入所の条件となります。介護職員の過酷な勤務状況、虐待、安全対策が問題となるケースもあります。


ケアハウス
社会福祉法人が運営していましたが、平成14年から民間の参入も認められるようになりました。自立した高齢者を対象とするため、介護が必要となった時点で退去の必要があります。数的には、まだまだ少数。


高専賃、高優賃
国交省の管轄でしたが、2011年10月20日の高齢者住まい法の施行とともに廃止になりました。「サービス付き高齢者向け住宅」の基準を満たしていないものは、一般の賃貸住宅となります。


サービス付き高齢者向け住宅
高専賃の建物に有料老人ホームの介護サービスがプラスされ、厚労省、国交省の共同管轄となります。建築や事業者のサービス内容に、多くの基準が設けられ、審査を受けなければなりません。基準を満たした建物は、国の補助金を受けることができ、完成後は都道県に登録されます。地主さんは、自己資金で建物を建築し、事業者に20年程度の長期一括で賃貸することになります。



特養や老健の新規認可は、市町村の負担が限界で今後も見込めそうにありません。今後は、「サービス付き高齢者向け住宅」が主流となりますが、この制度もいつまで継続されるかは確証がありません。新規の建物の登録募集は、あと数年と言われています。2011年にできた制度が、もう少しで終了するかもしれないと考えなければならないほど、日本の高齢者向け住宅制度は不安定なものです。常に最新の情報を入手することが大切です。


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