自転車で石垣島一周してきました。
１０月下旬でも、夏のような天気でした。
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【連載】失敗しない土地活用
私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。（２００５年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３％、７つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。）
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それでは早速、前回の続きです・・・
【#１７】
『 自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３%を実現する７つのポイント 』
（Ｐｏｉｎｔ．３）賃貸借契約で一番大事なのは、途中解約
さて入居者も決まり、借り入れもせず、建物を建てることに決めたとします。ここまでうまく行けば、ひと安心。後は、賃貸借契約書にサインをするだけです。分厚い賃貸借契約書。文字も小さくて多い。読むのが億劫になりそうです。ですが、どうしても読んで確認して欲しい箇所があります。リスクを負うか否かの分かれ目になる大事な事柄なのです。
それは、「途中解約した場合、建築時に入居者から預かった建設協力金は全額返金しないで良いかどうか」という点です。契約書には、必ず途中解約した場合のことが書かれていますから、注意して必ず確認して下さい。入居者（テナント）によって、「半額は返金すること」となっていたり、「一部は返金すること」と決めていたり、もちろん「返金しなくて良い」という企業もあります。さまざまなケースがあるのです。
もし、半額は返金しなくてはならないことを確認せずに契約してしまったら、大変なことになります。たとえば、建設協力金が５，０００万円として、２，５００万円を返さねばならないことになったら？ここでよく考えて下さい。手元にはテナントから預かった建設協力金５，０００万円のうち１円も残っていない。なぜならそのお金は、建築費として建築会社に支払っているのですから。
建築費の大半を預かり金として出してくれるのは、そこで商売することに自信があるからでしょう。資金もないとそういうことはできないので、安定した企業だということもできるでしょう。
しかし、何度も書いたように、商売というのは難しいものです。時代の流れやお客さんの価値観に大きく左右される業種がある一方で、同じスタンスを保っている人気の店もあります。コンビニエンスストアのように、同じ地域に次々と出店し、競争相手を撤退させてしまうものもあります。新しいタイプの店が続々と登場しては、なにがしかの店舗はなくなっていく・・・。店舗は、必要とされれば生き、必要がなくなったら、潰れる・・・。ある意味で生き物といえるでしょう。ですから、「途中解約」も当たり前のことなのです。
自分と契約した企業は、途中解約はしないで欲しい、と願うのは誰でも同じです。何年もわずらわしいことなく、テナント料だけ得たいと思うのが普通だと思います。しかし、そうはいかないのも現実です。途中解約になった場合のことをえ、契約書の「途中解約時の返金」に関して書かれている箇所は必ず内容を確認すること。返金についてはもちろん「全額返金しなくても良い」という条件であれば問題ありませんが、そうでなかったら、内容により、金額により、あなたが自己責任で判断するしかありません。
次回につづく・・・
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土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ
