ＧＷ後半は、良い天気に恵まれました！
奥入瀬渓流
小岩井農場の一本桜
岩手山
中尊寺
* * *
【連載】失敗しない土地活用
私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。（２００５年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３％、７つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。）
* * *
それでは早速、前回の続きです・・・
【#１１】
『 誰も話さない「建築業界・不動産業界」のしくみ 』
（３）リース会社と組んで儲ける建築会社
高い建築費をリース料に転嫁してしまう驚くべきしくみ
あなたは、「事業用定期借地」、あるいは「定期借地」という言葉を聞いたことがあるでしょうか？ 「定期借地」とは、１９９２年に施行された借地借家法の改正で創設された法律で、一定期間を経れば、期間を延長できず、借りた土地を土地オーナーに返還し、建物買取請求をしない賃貸借契約のことです。「事業用定期借地」も同じで、これは、土地オーナーが土地のみを一定期間事業用に貸すことができるというもの。
この方法なら、土地オーナーは返還期限があるため安心して土地を貸すことができ、安定した地代収入が見込めます。契約は土地だけになり、店舗はテナントが建築会社に依頼して建てますから、多額のローンを組むなどリスクを負うこともありません。大変シンプルで合理的、土地オーナーにとってはすばらしい方法です。
しかし、これでは建築会社は儲かりません。今まで魅力的な計画書を提示し、建築のことや業界のことはまるで素人の土地オーナーに「特命発注」をしてもらっていたのに、テナント相手ならそんなセールスはできません。
そこで、考えたのがリース会社と組むことです。リース会社が土地オーナーの土地を事業用定期借地で借りて、高い建築費で店舗を建てるという方法です。リース会社は、リース料さえ負担してもらえれば、建築費には口出ししません。
土地オーナーはリース会社から借地料をもらうだけなので、テナントの賃料（リース料）が幾らなのかわからず、テナント側も賃料に建築会社の儲け分までも入っていることは知らないのです。
従来、建築費から得ていた利益を、リース会社から建築工事を受注することで確保し、高い建築費をリース料に転嫁してしまう････、このように驚くべきしくみです。 これが通用するのは日本だけです。ロードサイド店舗先進国のアメリカのチェーン店は話を聞いたらびっくりします。建築費というものは、本来図面や材料費から割り出すもので、決して建築会社の儲けを優先して出すものではないからです。当たり前のことですが････。
次回につづく・・・
* * *
土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ
