４月から、自粛でロードバイクに乗っていませんでした。
ようやく、自粛解除で家の近くの山にサイクリング。
これから存分に走ろうと思ったら、もうすぐ梅雨入り。
なかなか、思い通りにはなりません。
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【連載】失敗しない土地活用
私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。（２００５年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３％、７つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。）
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それでは早速、前回の続きです・・・
【#２０】
『 自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３%を実現する７つのポイント 』
（Ｐｏｉｎｔ．６）賃貸借契約期間以上のキャッシュフローはあてにするな
成功する６番目のポイントは、賃貸借契約期間以上のキャッシュフローは、あてにしないことです。契約期間が２年なら２年のみ、５年なら５年のみのキャッシュフローだけを考えることです。特に借り入れをする場合には、契約期間が２年で、５年のローンを組むならまだ良いのですが、１０年も２０年もローンを組むような危険なことは絶対にやめて下さい。つまり、賃貸借契約期間とローンの借入期間は同じか、出来ることならローンの返済期間の方を短くしたいものです。
バブルの頃はそういったことは考えなくても、途中撤退するテナントも少なかった上、撤退しても、すぐ次にテナントが入ってきました。長期ローンがあっても、リスクとは感じなかったはずです。
しかし、もう時代が違うのです。リスクのあるものは、ひとつずつ回避すること。書類上の夢のような利益よりも、現実的な利益に目を向けることが成功する道です。
長期ローンを組むときは、契約期間が長期であるテナントを選択するのです。「そんな１０年以上の契約なんて聞いたことがない」とおっしゃる方も多いかもしれませんが、私が成約させたロードサイド店舗は、ほとんど１５年以上の契約期間です。
「ロードサイド店舗」は前章でもふれましたが、日本ではまだ歴史の浅い業態ですから、聞き慣れないことでしょう。ここで少し「ロードサイド店舗」について説明をしたいと思います。
日本で初めてロードサイド店舗がオープンしたのは、１９７０年（昭和４５年）７月のことです。東京都の郊外、府中市で「すかいらーく国立店」がオープンしました。これを契機に次々とロードサイド店舗が建てられ、急速にマーケットは拡大していきます。さらに、日本列島改造論ブームで、都市部の住宅地の郊外化が進み、それは２０年後のバブルの崩壊まで拡大を続け、人々のライフスタイルをいやおうなしに変えていきました。
それまでは、毎日の買い物といえば、主に専業主婦が近所の肉屋・魚屋・八百屋といった鉄道駅を中心にした商店街を利用し、たまの日曜日などには家族か母娘で都心のデパートへ出かけるというまさに「サザエさん」的な暮らしが中心でした。
「すかいらーく国立店」がオープンした年を起点として、自家用自動車を持つ人々が大幅に増え、女性ドライバーも増えていきました。これはいわゆるマイカーブームと呼ばれるものですが、この頃から朝晩妻が駅に夫を車で送迎する姿が目につくようになってきました。夫を駅まで送った後、子どもたちを幼稚園などに送り、急いで帰って洗濯・掃除、また子どもを迎えに行ってそのまま買い物に････。このように、主婦の生活から車が手放せなくなったのです。すると、自然と買い物は車で行けるところ、というのが常識になり、商店には駐車場が必要不可欠となりました。さらには働く女性も増え、週末にはまとめ買いをし、そのまま駐車場付きのレストランで夕食をとるといった風景も当たり前になっていきました。
ロードサイド店舗（郊外型駐車場付き店舗）は、こうした住宅の郊外化とモータリゼーションの発達に後押しされる形で自然発生的に増え続け、１号店を開店したファミリーレストランでは１０年間で３００号店を出店するまでになりました。また、１９７４年に紳士服業界で初めてのロードサイド店舗を出店した「洋服の青山」は、それまでデパートか専門店で買うのが当たり前だった紳士服のマーケットを一挙に郊外型店舗の市場へと塗り替えてしまいました。
一方、駅前の商店街は、このような大きな変化に気づかず、大型スーパーの出店を牽制するばかりだったのではないでしょうか。そして現在、お客さんが減って衰退しているところが多くなってしまったのだと思います。また、当時の大規模な郊外型住宅地（ニュータウン）の開発の際、商店も共につくられたのですが、少し配慮が足りなかったのでは、と思います。初めから一業種一店舗のような配給感覚で決められていたため、競争意識も薄く、後にロードサイド店に顧客が流れて行ってしまう原因にもなってしまいました。
高度成長期と共に、自宅から車で１０分程度の距離の範囲内にあるロードサイド店舗は増えつづけ、女性ドライバーに配慮した駐車場の出入りや、豪華ではないけれども清潔感のある店づくり、来店目的がはっきりとする品揃えを強みとして発展を続けました。バブル崩壊後の経済環境においては、低価格戦略や個性化戦略をいち早く取り入れ、業態そのものもカジュアル衣料から１００円ショップ、古本店と時代に即した業態にすばやく変化していきました。
たとえば、１９７０年代～１９８０年代に大きく発展したファミリーレストランは、当初はステーキやハンバーグといった、当時の家庭料理では珍しかった料理を提供していましたが、１９８５年に郊外型和食１号店を出したサトレストランシステムズ株式会社や、１９８４年に１号店を出店した回転寿司の「くら寿司」など和食系が後に続き、１９９０年以降は低価格や健康に配慮した店舗が出店を始めました。さらに２００３年あたりから、同じ回転寿司でも一皿１００円から７００円までと高級化・個性化を追求した店づくりが盛んになっています。
このように、業種・業態を時代に合わせて変化させることができる不動産は他に例を見ないので、ロードサイド店舗不動産のマーケットが常に活発に動いているのも当然ともいえます。しかし、「地域一番の繁盛店」を見るたびに思うのは、その地域で一番求められている店舗は、それほど簡単には業態は変わらない、というのが実感です。逆にいえば、その店舗は街の人々にとって最も必要とされる業態である、ともいえるでしょう。
次回につづく・・・
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土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ
