無事完走しました。
といっても、フルマラソンではなく
８．８㎞のチャレンジランです。
ランナーの１割くらい？が外国人という印象でした。
お祭り気分で楽しいイベントです。
もちろん、経済効果もバッチリ。
それでは、前回の続きをお話します。
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
３つの原則でチェック！ ここがポイントです。提案書・契約 書の読み方】
●提案書・事業計画書の見方
建築会社や住宅メーカーの営業マンが地主さんへの説明のために作成する書類には、提案書、経営試算書、事業計画書などがあります。会社によって名称は異なりますが、どの会社も基本のフォーマットがパソコンにあり、いくつかの項目を入力すれば、地主さんに提案できる書類ができるように整っています。
数字がたくさん載っており、見慣れていないと目がチカチカする書類ですが、たいていの場合、営業マンが地主さんに見せたいところは１カ所なので、全体の説明をこと細かにすることは少ないでしょう。
「つまりですね、重要なのはここです」と言いながら内部留保金の項目を指します。毎月の賃料かはわかっているが、そこから必要経費が出て行きます。では、いったい手元にはいくら残るのでしょうか。そこが地主さんが一番気になるところで、営業マンもそれがわかっています。双方そこが知りたいのなら、最初からその説明だけで良いのではないか、そう思われる方もいらっしゃいますね。
それがふしぎなことにパソコン上で、入力の数字を操作することで、地主さんが最も気にする月あたりの手残り金額を減らしたり増やしたりは、いとも簡単なのです。
前提条件を吟味せずに結果だけで判断すること。地主さんにとってこれほど不確実なことはありません。営業マンの思うつぼです。では、なぜこんな商習慣がまかり通るのでしょうか。詐欺ではないかと思う方もいるかもしれませんね。建築会社や住宅メーカーが作成した提案書類には「参考として頂く為に作成したもので・・・（中略）・・・最終の収支については、再度、税理士、公認会計士などの専門家にご確認頂きますようお願い申し上げます」と堂々と責任の放棄をしているのです。
そんなあやふやなものを、より確かなものにするために、ここでは仮に作った標準的な提案書をもとに、地主さんが、ぜひ確認したい重要なポイントをいくつか上げました。
見本をごらん下さい。
千坪の敷地に、建坪５００坪の鉄筋コンクリート造りの５階建て建造物。１階が店舗、２階から５階が住戸の賃貸マンションを提案しています。建築費は３億円。賃料収入は毎月３００万円です。
（１） 賃料アップ率毎年２％疑問
初年度年間賃料２４００万円／年（２００円／月）が毎年２％アップで３０年後には４２６２万／年（３５５万円／月）に。１５年後でさえ３１６６万７千円／年（２６３万円／月）。３０年後、老朽化したマンションから倍近くの賃料収入があることになっています。
良心的なソフトなら、当初５年間は２％、６年目から３０年目まで上がらない、と言うような設定になっているべきなのですが、ソフト自体がそんな設定をできない場合が多いようです。
（２）
保証金の据え置き期間と返済期間、賃貸契約期間は連動していますか
テナント部分の保証金は、一般に建設協力金と呼ばれるものです。テナントさんからあずかり、地主さんがテナントさんに返済します。
例は２年間据え置き、８年間均等返済とありますが疑問です。現実には、契約期間内に均等返済が原則になっています。賃貸契約が１５年なので据え置き０年、１５年均等返済が妥当です。
では、なぜこのようになっているのか。据え置き期間を作ると、その間の手残り金額が大きく見えるからです。また、返済期間が短いと地主が不利になることもお忘れなく。例では１０年で建設協力金は返しきったのに、賃貸契約は残っているわけですから。建築協力金の返済が終わった１１年目からは、店舗側にとって、いつ退出しても損はなし、と考えます。
（３） 想定金利４％の疑問、借入期間と賃貸契約期間は連動していますか
次に資金計画の借入金の想定金利ですが、４％で固定ですね。この数字を２％にすると収支をすぐ良くなります。変動金利が実体なのに、ソフトは固定金利にしか対応していない。それがふしぎですね。
借入期間と賃貸期間が同じになっているのかも、要注意です。「１０年契約でテナントは出ましたが、１５年返済で借金は残っています」そんな提案書になっていませんか。
（４） 敷金を「ただし、建築費に充当すると仮定する」の疑問
「１戸あたり１００万円の敷金として２０戸で合計２千万円。建築費のうちの２千万円はこれでまかなえます」あたかも現実にありえる気がしますが、敷金をあてにすると後々持ち出しになります。敷金は入居者の退出時に修繕費用を差し引き返還します。最近ではこの敷金の返金をめぐり入居者と大家さんで合意を得られないこともあり、問題となっています。返済不要の建築費として計上するのは、もちろん無謀。退出時の修繕費用も大家の手残りから捻出する理屈となり、とても良心的な提案書とは言えません。
（５）「仮定をもとにした計算したものもあります」の現実
どこが仮定なのか、どの程度の金額が現実と異なるのかを聞くのも良いでしょう。
（６） 土地評価額の続税評価額・固定試算評価額の上昇率は年１％。永久に上昇するのかという疑問
土地活用は相続税対策でそのメリットを語られることが多いもの。永久に複利で年１％上昇する仮定そのものが疑問です。
（７） 建物評価額の建物評価額６０％の疑問
例では６０％になっていますが、７０から８０％が妥当な数字です。この数字の意味は、「市役所の単価表をもとに計算した建築費は、見積り額の６割である」です。税金が安くて得したと思いましたか。視点を変えれば、建築会社の利益がたっぷりとのった見積り金額だと言えます。
（８） 維持管理費、委託管理費の計上金額の確認
ここは確実に支出となる項目なので、現実的な数字かどうかを確認します。特に賃貸マンションの場合は、実際にその計上予算で可能なのかを調べたいものです。
（９）開発負担金が０円。無料だから０円でなく、不明だから０円の不親切
提案書作成の基本姿勢は、「わからないものはわからないのだからとりあえずで計上しておく」という場合が多いものです。「かからない」のでなく、「わからない」から０円なのです。これが１万円、２万円のことなら可愛いものですが、場合によっては５００万円から６００万円かかることを知っておきましょう。
（１０）創業費償却５年は非現実的。実際は１年で払います
見本の場合、創業費合計は７４０万円となっています。この金額には開発負担金は含まれてないことは先の説明でわかりましたよね。この費用、実際には、建物が建った最初の１年に、しかも現金で支払う必要のあるものです。税金や役所に払う費用なので建設会社に支払う建築費とは別のもの。つまり７４０万円に加え何１００万円かわからない開発負担金を確実に現金で用意しなくてはならないということです。建築費以外にまとまった現金が必要なのです。
この提案書に私が憤りを感じるのは、創業費に償却期間を設定できるように作られていることです。見本は５年で設定していますね。実際には初年度に必要な金額を計算上５年償却にする理由はどこにあるのでしょうか。
その理由は、分割することで、初年度の手残り金を多く見せるためです。
（１１）入居率１００％、９０％の疑問
再重要ポイントがここです。入居率の設定次第でキャッシュフローは大きく変わります。見本の提案書は、非現実的な数字が入っていますね。しかも固定なので、賃料１に該当する部屋は３０年間空室はなしの仮定で、この提案書が作成されているのです。
創業費償却に年度設定をする手間があるのなら、最初の３年間とそれ以降の空室率を設定し直せる工夫があっていいのではないでしょうか。
（１２）所得税・住民税を計算しない悪意
これもわからないものは０円というルールです。「他に収入があるかもしれないので当方では計算できないので、算出しません」という姿勢です。所得税も住民税も当然、請求があります。こんな風に項目があり、しかも計算しませんとわざわざ書くことに、どんな意味があるのでしょうか。ちなみに、見本のケースでは所得税も住民税も最高税率になります。営業マンが一生懸命説明する手残り金額から、所得税と住民税が支払う前の金額であることをお忘れなく。
（１３）その他の不動産所得０円。聞かなければ０円と計上の姿勢
もうお分かりですね。項目を作り０円と書かれた項目を見て、「ここは持ち出しがないのだ」と思うのでなく「手残り金額からこの分を引いた分」とましょう。
さあ、次が本番、いちばん気になるキャッシュフローの見方です。
…さて、次回は
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
３つの原則でチェック！ ここがポイントです。提案書・契約書の読み方】
●損益計算試算表（キャッシュフロー）の見方
について、お話します。
