2011年8月19日金曜日

尾瀬

「夏がくれば思い出す。はるかな尾瀬、遠い空」


お盆休み、大渋滞の中、尾瀬に行きました。

尾瀬は自転車では入れないので、入山口の鳩待峠まではサイクリングで。


そこからは徒歩です。


残念ながら、ミズバショウの季節は終わっていました。

ここに2泊して 翌日は、日光です。





それでは、前回の続きをお話します。

- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 誰と組むか 信頼できるパートナーの選び方】


●銀行のお墨付きで安心ですか?


 銀行は融資で儲る仕組みです。だから融資の種を探しますし、最悪の場合でも銀行が損をしないように担保をとります。
 銀行は銀行として儲けを追求する一企業です。なのに、私たちはお金を扱うことから銀行に公平性というイメージを持ち、時々そのことを忘れてしまうことがあるようです。
 学生時代の優等生がどこそこの支店長になったと聞けば、あいつも立派になったなと思い、この地区の担当になるから支店長が自ら挨拶に来た、などということになると、なんだかイイ気持ちになります。

 土地活用の提案をいろいろな人が持ってきます。
  アパートを建てましょう。
  マンションを建てましょう。
  駐車場にしましょう。
  店舗を誘致しましょう。

 たとえ地主のあなたが自営業で何かの経営をしていたとしても、不動産業でなければ、やはり違う業界のこと。不安に思うのは当然です。
 マンション1棟で1億円、そんな金額の計画ともなれば念には念をいれ、間違いがないか確認したいもの。ましてや金融の専門家、資産計画に明るい銀行マンに大丈夫と言ってもらえば、大きな冒険も納得してはじめられるものです。
 そこで土地活用の相談相手の候補にあがるのが、銀行です。事業資金や住宅資金などの融資ですでに深い付き合いがあれば、なおさら声をかけやすいでしょう。支店長など役職を通じ、相談できれば安心度はさらに増します。
 そんな縁もあり、実に多くのみなさんが、銀行マンを頼りにされます。
 あなたは、投資と収益、利回りの数字が並んだ書類を見せます。
 建築会社がこんな提案をしてきているのだが大丈夫だろうか。一緒に書類をながめてどんな数字かを確認します。

 銀行の経営診断は、良かったら融資をしますが、悪かったら融資をしませんよ、という判断です。それだけのことなのですが、私の経験から申し上げると、地主さんは銀行の経営診断をとても大事になさいます。
 銀行側としては、事業がうまくいこうが問題を抱えていようが、担保価値があるかどうかが重要な判断なのです。
 建築会社が上場企業で名の知れた企業だからオーケー。
 賃貸契約する入居店舗も上場企業だからオーケー。
 担保価値があればオーケー。
 銀行としてはそれだけの判断なのですが、地主さんはこれで安心してしまいます。事業として間違いないと太鼓判を押されたような気分になってしまわれるのです。

 銀行も罪だな、と私は思います。経営診断という名目で、善し悪しを言うからです。もちろん銀行は責任の範囲をきちんと知っているので、アドバイスという段階で納めておく表現をします。ただ、聞く方の地主さんが、お墨付きのように聞いてしまうのです。

 繰り返し地主さんに申し上げますが、銀行に過度の期待をしないことはとても大切です。建設会社が提案してきたマンションの建築計画を、きちんと検討できるのはあなた自身なのです。建設会社が提案してきた賃貸店舗の建築計画も、判断できるのは地主であるあなた自身なのです。そして責任をとるのもあなた自身なのです。
 銀行が判断するのは融資が可能かどうかです。融資が不可能な事業計画とは、計画が無謀なのでなく、融資に見合う担保がない場合です。逆に融資に見合う担保があればオーケーと考えましょう。

 地主さんがご自身が経営者で、銀行とのお付き合いがあれば、受け止め方も違うかもしれません。ただ、すべての地主さんが経営者というわけではありませんし、すべての方が何千万円、何億円単位の商いをしているわけでもありません。守るべき土地は先祖から引継いだものなので、不動産取引の経験のない方も少なくありません。
 不安に思うことは当然です。銀行に任すべき業務は何か。そのことを考え、過度の期待や思い違いをしないよう注意したいものです。


・・・さて次回は、

【- 子孫に土地を残す3つの原則 -
 誰と組むか 信頼できるパートナーの選び方】


●税理士の先生にお任せで良いでしょうか

について、お話します。


居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe