2012年12月3日月曜日

どんどん紙が少なくなっていきます

   
電車の中で文庫本を読む人が少なくなりました。ほとんどの人が、スマートフォンや携帯電話をさわっています。

私も、その一人です。本はダウンロードしてiPadで読んでいます。

けれども、どういうわけか、新聞に関しては「紙面で読まないとダメ」 という気持ちがありました。

私は、日本経済新聞、日経流通新聞、読売新聞の三紙を毎朝机に広げて一時間くらい時間をかけて読んでいます。
この習慣は、ずっと続くと確信していました。

しかし、知人に勧められて日本経済新聞の電子版(有料版)を読んで、目から鱗が落ちました。
この、すばらしさは、実際に読まないとわかりません。
当然ですが、無料版と有料版では全く違います。


毎朝、家に新聞紙が配達されて、会社に行く前に新聞紙に目を通す。この、当たり前の風景がなくなる日も、そう遠くないと思います。



それでは早速、前回の続きをお話しましょう…。

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「失敗のしない土地活用」 #3

賃貸マンションのケース『ず~っと続くの? その入居率、その利益』

 「節税対策には最もポピュラー」といわれる賃貸マンション。確かに、ただ土地を持っているだけで支払わなければならない多額の税金のことを考えると、ローンを組んで賃貸マンションを建てれば固定資産税は数年間減免され、家賃収入が入り、うまくいけば投資した額は倍になり、確かな財産を子どもに残してやれる・・・・・・とうれしいことばかり。たとえ建築費に億のお金が必要であっても、35年の長期ローンなら支払額も低く抑えられ、そしてそれは家賃収入から払えば良い。賃貸マンションを建てて損をすることなど何もない。そう思い込んで、多額の借金をして賃貸マンションを建て、後悔している土地オーナーがなんと多いことか。
 賃貸マンション経営は本当にそんなにいいことばかりなのでしょうか? リスクは少ないのでしょうか?
 今、街のあちらこちらに建っている賃貸マンションを見てみてください。「入居者募集」の張り紙をよくみかけませんか? というよりも、新築でない限り「入居者募集」の張り紙があるのが、賃貸マンションだと思っていただいた方が良いでしょう。そう、今の時代、空き部屋があるのが普通なのです。
 賃貸マンションは、建った瞬間から古くなっていきます。それは言われてみれば、ごく当たり前のことです。
 たいていの場合新築時は満室で、2年目、3年目くらいからそろそろ入居者が転勤などで引っ越したりするので、次の入居が決まるまで1~2ヶ月は部屋が空いた状態になります。もしすぐに決まっても、部屋のちょっとしたリフォームなどで空いてしまう期間が出るはずですから、入居率は90~95%くらいといえるでしょう。その後5年後くらいから1部屋、2部屋と空き室が出始め、15年も経てば「いくつもの空き室や家賃滞納者が出て、利益も大幅に減っている可能性が高い」と断言できます。
 一般的に賃貸マンションの入居率は、築15年では、およそ70%だと言われています。近くに新築マンションでもできれば、ますます入居率は下がり、家賃を2割下げてやっと入居者がみつかる状態です。
 年々古くなってきますから、修繕費の積立もかさんできて、収益がさらに悪くなってしまいます。その上、敷金も少なくなっているので退去時のリフォーム代にまた頭を悩ませなくてはなりません。
 ところが、営業マンのセールストークの中にそのような将来の話は全く入ってはいません。彼らは建築会社の営業マンたちですから、マンションを建てたらそれで仕事は終了です。壁にヒビが入っている、窓のサッシが壊れているなど建築関係のクレームには、お金を払えば対処してくれますが、入居募集は不動産会社がすることになっていますので、入居率に関する責任はもちろん持ってくれません。
 いいことばかりに目を向け、将来像を想定しなかったことが大きな失敗につながったケースです。


 次回に続く・・・


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