備中松山城

松山城といえば、愛媛県の松山城を思い浮かべますが、

こちらは岡山県の山城、備中松山城です

城の前まで、自転車で登ろうとしたのですが、

観光客が多く、交通規制のため途中で車両通行禁止。

シャトルバスで登りました。

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【連載】失敗しない土地活用

　私の経験を基にリスクを最小限に押さえた土地活用のコツについて連載していきます。（２００５年に私が出版した『自己責任型土地活用で、建築投資利回り４８．３％、７つのポイント』を現在に合うように加筆・修正したものです。） 

 

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それでは早速、前回の続きです・・・


【#９】

『　誰も話さない「建築業界・不動産業界」のしくみ　』

（１）賃貸マンション専門・建築会社の営業マン
　　　空室率５％のバラ色の事業計画書がワナ

　以前、賃貸マンションは新築時を除けば空室があって当たり前です、と書きました。築１５年にもなると７０％ぐらいが損益分岐点だと思われていますが、実際にはそれを下回っているところが多い、ということも強調しました。

　建築会社の中にはそれぞれ得意分野があり、賃貸マンションは専門の建築会社が建てていて、そこには営業を担当する社員もいます。そして優秀な営業マンなら、その土地は賃貸マンションに向いているかどうか、数年後の空室率はどうなるか、経験上見ればわかるはずです。

　しかし営業マンは、向いていない土地であろうがなかろうがおかまいなく「賃貸マンションを建てれば節税できる上に収益も上がります。大切な土地を子どもさんに残しませんか。今がチャンスですよ」とセールスを行います。そして彼らのセールス手法として大きな効力を発揮するのが「事業計画書」です。数字が中心のその事業計画書は、一目見ただけではわかりませんが、よくよく見れば数年後も数十年後も空室率は５％前後のはずです。

　賃貸マンションを建てるには多額のお金がいりますが、それは３５年の長期ローンで返済額は低く抑えてあるでしょう。収益部分を見ると、３５年間継続して空室率は小さく、家賃は築何年経っても同じか、むしろ徐々に増えたりしている絵が大きく描かれていますから、そのローンの支払いはかなり楽に見えるに違いありません。

　それでもあなたがまだ迷っていたとしたら、「１階は店舗にしましょう。店舗というのは、住居部分よりも建築費は安くつきますし、高い家賃がとれていいですよ」と勧めるかもしれません。そしてそのテナント料は、たとえば「坪１０，０００円」と事業計画書に記されています。これはどのようなテナントでしょうか？　本当に家賃は坪１０，０００円とれるのでしょうか？　そういったことは度外視された机上の数字だけの計画です。すぐにテナントを探すのは至難の業ですし、もしテナントが入らなければ、スペースが大きいため住居が１室空くのとは損失が大きく違います。

　賃貸マンションで収益が上がる絵は描けても、実際にその通りになるかどうか、考えずにセールスをするのが賃貸マンション専門の建築会社の営業マンです。マンションを建てた後に、入居者やテナントを探すのは不動産会社の仕事。彼らにはテナントが決まるかどうかはどうでもよいことだし、ましてや入居者がどうの、１０年後の賃料がどうの、修繕費が･･･なんて考えもしないのです。

　彼らの仕事は、「土地オーナーを安心させて、建築費のとれる賃貸マンションを建てさせること」なのです。

　ですから、平気ですぐそばに新しく賃貸マンションを建て続けるでしょう。あなたのマンションが見劣りして、家賃が下がることになったとしても･･････。


次回につづく・・・

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土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ