「Ｇ－１」ってご存じですか？漫才ではありません。新日本プロレスの夏の大会です。
実は、私、結構なプロレスファンなのです。
しかも、新日本プロレス。しかも、善玉というかヒーローというか正規軍ばかり応援しています。
猪木、藤波、タイガーマスク、武藤、永田ときて、今は棚橋です。
写真は、8日の大阪府立体育館でのＧ－１。
棚橋は、今回もかっこよく、勝ちました。
それでは、前回の続きをお話しします･･･
【 Point.1 入居者を先に決めてから、建物を建てよう 】
「賃貸マンションは節税にいいですよ」、「店舗にぴったりの土地ですね」などと多くの建築会社の営業マンが土地オーナーのところにやってきます。店舗ばかりを建てている会社、ワンルームマンションを得意とする会社･･････自分の会社のカラーに合わせた設計図と事業計画書を持って土地オーナーを説得しにきます。
さあ、どこの会社と契約すれば、土地活用に成功するでしょうか？
まず１番目は、「入居者が決まっている提案であるかどうか」で判断することです。賃貸マンションでは古くなると極端に入居率が下がる、店舗を建ててもテナントを探すのが難しい、と私は何度も書きました。それはすべて、建築後に入居者を決めるからであり、順序を逆にすれば、このようなリスクが回避できるのです。あなたは、建築後に入居者なりテナントを募集することが常識だと思っていませんか？ これは、従来の土地活用が建築会社主導の方法だから、こうなっているだけです。
本来は家でも店舗でも、入居者のために、入居者の要望に合わせて建てるものです。しかし、それでは建築会社は仕事が進みません。
賃貸マンションの場合で入居者を先に決めるのは、会社の寮にするとか、社宅にするなどの場合が考えられます。しかし今は多くの企業が社宅をなくしていく方針ですから、チャンスは少ないかもしれません。店舗にしても、情報やコネがなく、最初から決めることは困難なケースがあるかもしれません。
「入居者やテナントをあらかじめ決められたら、苦労はしない、無理だ。」そうおっしゃる土地オーナーは、せめて次の方法を実践して下さい。リスクを少なくする方法です。
土地オーナー自らが、賃貸マンションなら、単身者向けのものか、ファミリー向けのものか、この地域ならどんな職種の店舗なら近隣の皆さんに喜ばれるか、を色々考えて決めた上で、入居者またはテナント仕様に設計してもらい、建築するのです。「そんな難しいことはできない。自分の考えに自信がない。」そう思いますか？ 建築費用は多額です。億というお金が動くこともまれではありません。失敗しても、誰も責任をとってくれません。それなのに、人まかせでいいのでしょうか？
さあ、あなたが住民のひとりとなって、客観的な目であなたの土地を見てみましょう。駅に近いですか？ 広さは？ 周りにあるお店は？ 付近には、公園や学校がありますか？ 自分の目だけではなく、ご家族やお孫さんのことも考えたり、意見を聞いてみるのもいいと思います。
たとえば、
＊駅のすぐそばにある。コンビニや酒屋、お弁当屋が多い。――単身者向けの賃貸マンション
＊校区は人気がある。近くに公園やレジャー施設がある。スーパーも近い。――ファミリー向けの賃貸マンション
＊幹線道路沿いである。土地面積は２００坪以上ある。――ロードサイド店舗
等々の例があげられます。これらは何も調査会社に依頼しなければわからないほどのレベルではなく、街をぐるりとひと周りしたり、ちょっと考えるだけでよいのです。
「市場分析の目を持つ」。たったこれだけで、どの提案が良い提案で、どれが大きなリスクを含む提案かという判断もつくかもしれません。
調査会社や建築会社の営業マンよりも、きっとあなたの方が優れた目を持っていると思います。なぜかといえばあなた自身が長年、その街の生活者なのですから、生活者の視点であなたの土地を見ることが出来るのです。
とにかく、リスクを回避する手だてのひとつであることは、間違いありません。
それでは次回は･･･
“Point.2 借り入れはできるだけしないで、入居者に預けてもらおう”
についてお話しします。
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