別府～湯布院にサイクリング。
今年、最後のサイクリングです。たぶん(^_^)
小春日和の気持ちいい３連休でした。
別府で何度かサイクリングしましたが、
温泉にはじめてつかりました。
それでは、前回の続きをお話しします。
---------------------------------------------------------------------------
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
百人以上の大家さんが実現した借金なしの土地活用、発見への道 】
●４年間で１１４件 無借金の土地活用を実現
借金せずに土地活用はできます。
私は起業して以来、借金なしの土地活用をすでに１００件以上お手伝いしました。
「無借金の土地活用では相続税対策にならないのではないか」と疑問に思われるかもしれません。多くの地主さんが、多額の建築費を支払うために銀行から融資を受けるのは、賃貸収入で返済すれば良いという考えと、相続税対策になるからという考えからでしょう。借金がなくても、自分名義の建物を他人に貸せば借家建付地となり、土地の評価額は下がり、相続税対策になることをご存知でしょうか。私がお手伝いしている土地活用の考え方は、「借金して相続税対策しましょう」というものとは違います。
先祖から受け継いだ土地には、いろいろな思いもあり、自分の代でなくすのでなく、そのまま相続させたいという気持ちをお持ちの方がほとんどだと思います。そこには、相続をさせたい方への愛情があるからでしょう。
借金によって相続税は減っても、収益の仕組みがしっかりしていなければ、相続する方に迷惑というものです。２０年後に賃貸マンションを相続することは、土地にプラスして築２０年という古いマンション経営を相続するということです。多々あるケースですが、他に仕事を持っており、賃貸住宅の経営経験がない人が、しかも築年数のたったおんぼろマンションを前に「さあ、あなたは相続しました、これから、経営してください」といわれたとしたら、果たしてみんながみんな喜ぶでしょうか。
これは、決してめずらしいことではありません。土地活用によって経営という仕事がうまれるのなら、相続人はそれをも含めて相続することになります。借金で相続税は減ったものの、空室をいかに埋めるかに常に四苦八苦する老朽化した賃貸マンションでは、相続人は重荷と思うかもしれませんね。
私は、固定資産税は借金の相続のようなものだと考えています。月７万円の税金を支払わなくてはならない土地を相続した人は、月７万円の借金を相続したことと同じといえます。
私が提案する土地活用は、「収益をきちんと上げる仕組みを作りましょう。固定資産税もかかります。相続税もかかりますが、それを払える原資を作リましょう」というものです。だから、「まず借金を」という考えはなく、むしろ「借金はリスクですよ」と地主さんに申し上げています。仮に月２０万円の収益を生む土地活用がなされているのなら感謝の気持ちで相続できるというものです。
建築会社との請負契約やテナントとの賃料契約などの機会には、地主さんの息子さんが同席されることがあります。重要な場だから、会社を休み、父親の契約の場に出てきたという趣です。私は、地主さん自身が借り手の経営者と風通しのよい人間関係を作るとともに、いずれ相続する方が決まっているのであれば、機会ある度、会って話をするよう、おすすめしています。
契約時だけでなく、私が仲介をお手伝いした地主さんと店舗さんには、「３年たったら賃料の協議する」と賃貸借契約書に書いてある通り、話し合いの場を私が双方の都合を聞き、設定させていただいております。これは最初から私どものサービスのメニューとして用意しています。
建物が竣工したら、仲介契約書にハンコを押していただいたら、それで終わりの仕事ではなく、竣工後、入居後も、そして３年がたったあとも、私どもでは地主さんとも店舗さんともお付き合いをさせていただいております。だからこそ、不動産仲介業でもありながら、土地活用コンサルタントと名乗っても良いのではと思っています。
建築前に一室月１０万円の賃料でプランを提案されていたにも関わらず、入居者が入らないので相談すると「８万円にしたらどうですか」との返事。では、あの提案書の数字はなんだったのか、と思っても、地主さんはもう後戻りはできません。
もちろんそんな業者ばかりでなく、土地活用の現場をよく知っている業者とともに青写真通りの土地活用を実現されている方も、いらっしゃいます。借金をさせ、賃貸マンションを建てさせる業者のすべてが悪いのでなく、中味や相手を吟味することが大切です。
アフターフォローは、ひとつの目安になります。あなたが組もうとしている相手は、建ったあとも顔を出してくるでしょうか。あなたが困った時、どんな頼りになるでしょうか。
私どもでは、創業以来４年間で１１４件の土地活用をお手伝いさせていただきました。そして、そのすべての地主さんと今もお付き合いがあります。契約、竣工、入居、３年たったあとの賃料協議の設定、他にも節目毎に訪問することはもちろん、年４回、返信ハガキ付きのニュースレターを郵送し、質問や相談、感想、日々の出来事など思い立ったことを書いて返送していただけるようにしています。
これは単なるアフターフォローではなく、当社の姿勢として実行しています。ここに私が起業をした意味があると考えるからです。
・・・さて次回は、
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
百人以上の大家さんが実現した借金なしの土地活用、発見への道 】
●アパート・マンション経営にも！ すべての土地活用に３つの原則を
について、お伝えします。
居抜き店舗のｒｅＴＥＮＰＯ
土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ
