今年は、「ロードサイド店舗が出店できないような土地の活用」、について提案していきたいと考えています。
具体的には？
いろいろ、アイデアが浮かぶのですが、どれも一長一短でベストな方法にたどり着きません。
このような考え事をするのは、どのような時かというと、
私は、ジョギングをしている時に、一番良いアイデアがひらめきます。
昨日も、市民マラソン大会の最中に、ビビッと出てきました(^_^)
で、今日、会社の机の前で検証しています。
それでは、前回の続きをお話します。
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
３つの原則で４８．３％の建築投資利回り】
●３０年の建物の寿命をフル活用させる工夫
店舗との一般的な賃貸契約期間は１０年から２０年です。
実は法定減価償却は３６年。とはいえ、店舗として現実的に使用できるのは３０年くらい。１５年契約として、満了後まだ１５年は建物の寿命があるわけです。
そろそろ契約が終わるころ、建設会社の営業マンがやってきます。
「社長、今はこの商売が流行っていますよ。
業績も好調ですし、おすすめです。
ぜひ、ウチの会社でやらせてください」
まだ使える建物を解体し、新しい店舗を建築して新しい店舗を誘致しましょうという営業です。
建設会社は、建物を建てるのが商売の儲けどころなので、もっともな提案です。
まだ使える建物を壊し、店舗には建設協力金を、地主さんには銀行から借入をしてもらい、建設会社が新築で儲けるこの仕組みに、ちょっと待ったをかけて、考え直してください。
実は、これは遠い未来の問題でなく、今、起きていることでもあるのです。
およそ１５年ほど前、ロードサイド店の出店ピークがありました。その契約満了が、これからどんどん出てくる時期なのです。つまり撤退のピークなのですね。
契約満了時、地主のあなたは選択を迫られます。
建築会社に言われるままに、建物を解体して新たに借金して新しい店舗を作りますか。
私は、それは得策でないと考えます。
出店する店舗の方も、新たにお金を出して建物を作ってというのでは得はありません。今ある店舗を改装して入れないかを考える企業が増えています。
じつは、今成功している業種は、居抜きの店舗を上手に活用してます。
居抜きというのは、改装をするだけで、店舗を入れ替える方法のことです。
中古の本屋やインターネットカフェなどがそうですね。靴や眼鏡、高級紳士服といった、ひと時どんどん出店した店舗が出た後を活用して、実に短期間に店舗数を伸ばしています。
そんな店舗展開をしている企業が成功しています。もう、新築でどんどん作っていく時代ではないのです。
だから、これから店舗との賃貸契約で土地活用をする地主さんは、契約満了後どうするかということも考え、スタートを切ることが大切です。
１５年後を想像してください。
まず、あまり奇抜なものを建てないことです。
ガソリンスタンドは転用しにくいのですが、ドラックストアはそのまま使えそうですよね。ですから家賃だけでなく業種選びもポイントになります。
また、建物そのものも、特殊な外観のものや、変わった間取りの建物は、契約満了後に居抜きで手を挙げてくれる店舗を少なくすることとなります。
あらかじ契約満了後を考え、今、どんな建物を建てるかは、後々の収益に関わる問題なのです。
しかし、地主のあなたに提案しているのが、建設会社なら、この要望を通すのは難しいかもしれません。
建設会社は、建ててもらって儲かる仕組みの会社なのですから。地主のあなたには、新築のための営業を一生懸命にすることでしょう。
その証拠に、契約満了前に、不幸にも、店舗が出ていくことになった地主さんにも、
「では、次は、この店舗さんを誘致するので、ウチで建てましょう」と
営業してきます。建物の寿命に遠く及んでいないというのにですよ。居抜きなど検討のカケラもありません。なぜなら建設会社にとって１銭の儲けにもならないからです。
「店舗の仲介は、店舗の建築とセット」
それが建築会社やハウスメーカーなどの基本姿勢です。これらの会社がどこで儲けているのかを考えれば、当然のことなのです。
しかし、この考えは、地主と店舗側にとって、いつでも歓迎というわけにはいきません。
それが今までできなかったのは、地主さんと店舗をつなぐことをできるのが大手の建設会社だけだったという歴史があったからです。
しかし、確実に時代は変わりつつあります。
地主として、どうしたいのか。どんな方法があるのか。たとえ大手建設会社に頼むにしても、納得のいく方法を地主自身が吟味して注文するのが、経営者としての土地活用のコツです。
…さて、次回は
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
３つの原則で４８．３％の建築投資利回り】
●なぜ不動産屋がやりたがらないのか
について、お話します。
居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe
