日本最大級の大型複合施設『エキスポシティ』が大阪吹田市に開業しました。
ショッピングを前面に押し出す大型モールと違い、
「遊び・文化・娯楽」を提案する施設で、センスと高級感を感じます。
成功するかどうかは、買い物客よりも観光客をどう取り込めるかだと思います。
関西には少ない滞在型のモール。
成功して大阪の起爆剤になってほしいものです。
それでは、前回の続きをお話します。
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
３つの原則で４８．３％の建築投資利回り】
●誰に頼んだら良いのか
土地活用は、建物を建てたそのときがゴールではありません。
仕組みを整えただけです。やっとスタート地点に立ったのだ、と思っていてちょうどです。あなたが整えた土地活用の仕組みを、予定通り稼働させ、リターンを確実に手に掴むまで安心はできません。
そもそも土地活用の目的が相続なら、固定資産税という負担を生み出す土地を、収益を生み出す土地に変え、相続人に無事手渡せたときが、本当のゴールでしょう。
どんなプランであれ土地活用は、長期にわたる事業です。
ですから、提案の検討段階では、将来どうなるかについて、具体的に想像することが充用です。それは、キャッシュフローの数字をよく見ましょう、ということとは違います。
業者が作成した損益計算試算表（キャッシュフロー）をながめ１０年後には、毎月いくらいくらこの土地から所得が生まれるとニコニコしてばかりいても、ほんとうの未来は見えません。
賃貸マンションなら１５年後は、あたり前ですが１５年分古くなっています。そろそろ防水工事等など大規模改修が必要かもしれません。居室の中は、入居者が出たり入ったりするとき直すとして、共用部分も手を入れる必要があるかもしれません。近所に同じような新築マンションが建つこともあるかもしれません。
土地活用だけでなく、あなた自身の人生も１５年の間には変化があります。ご自身だけでなく、ご家族の結婚や離婚、誕生や別れ、就職や起業に、離職や退職・・・。ご自分で考えるときは、これから訪れるであろう人生の節目とともに、あなたがはじめようとしている土地活用のプランが、どのように稼働しているのが理想かを考えると想像しやすいかもしれません。
なぜ、そんな面倒なことを。ややこしいな、と思いませんでしたか。
多くの地主さんを見てきて残念に思うのは、あまりにも無防備に提案されるままに、土地活用をスタートされる方が多いことです。自分の負う責任を自覚することなく、ハンコを押される地主さんのなんと多いことか。あとから「こんなはずじゃなかった」と思われます。
土地活用計画の薔薇色の部分だけでなく、将来のリスクについても具体的に説明できるかどうかは、パートナー選びのポイントとなります。例えば、金利上昇リスクや空室リスクについても、仮に最悪の状況になったとき、どのようなリターンとなるかなど、ベストの状態、普通の状態だけでなく、最悪の場合の安全策について、説明を求めることは重要です。
悪いことだけでなく、将来にわたる提案力もわかるというものです。
例えば、賃貸店舗の例でしたら、一般的に１５年から２０年の契約です。では契約満了後には、どのような選択肢がありえるのでしょうか。
新しい店舗を決め、建物を解体し、新しく建てる方法がありますね。
建て直しでなく、改装することで新しい店舗を誘致することも可能ですね。であれば、店舗側も多額の建築協力金を用意することもなく負担が軽いことから、新築でなくても良い条件で賃貸契約を結ぶことができるかもしれません。であれば、最初の店舗は、あまり奇抜な仕様でなく、どんなご商売でも対応しやすい一般的な仕様が良いでしょう。実はその方が、建築費も安くつきます。
そんな風に将来を一緒に語ることで、今すべきことも見えてきます。
もうひとつ例を出しましょう。あなたの土地に会社の寮を建て賃貸しましょうという契約だとします。これも建築協力金をだしていただき１０年なり２０年なりの契約を結ぶことが通例です。
契約満了時、更新しないとすると、あるいは中途解約した場合、寮はシングルマンションへの転用が考えられます。寮は管理が便利なことから内廊下式にすることが多くあります。一方マンションはプライバシーを守りにくい内廊下式を嫌い、外廊下式を多く採用します。
建築協力金を出してもらっていても、将来のリスクを考えれば、建てるとき内廊下式という要望があったとしても、管理人室の場所を工夫するなどして外廊下式にすべきです。
これらは一例ですが、契約満了後、あるいは中途契解約の時、どんな選択肢があるかを検討することは、今の選択にも関わってくることをお分かりいただけたと思います。
収益の数字だけでなく、あなたの５年後、１０年後を活き活きと語ることのできる提案ですか。提案する人に経験や専門知識がなければ、不可能ですし、商売人としての誠実さがなければたとえ経験や知識があっても話さないかもしれませんね。
誰に頼んだら良いか、それは一緒に未来を語ることのできる人です。
…さて、次回は
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
３つの原則で４８．３％の建築投資利回り】
●３０年の建物の寿命をフル活用させる工夫
について、お話します。
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