店舗建設で一番大切なことは何でしょうか？
・品質
・アフターサービス
・コスト管理
いろいろ考えられますが、
住宅などと比較して最も大切なことは、
「引き渡しの期日を守ること」です 。
オープン日に合わせて、搬入、アルバイト募集、折り込み広告、
全てのことが慌ただしく進んでいきます。
ですから、引き渡しが近い店舗の工事現場は”戦場”です。
それでは、前回の続きをお話します。
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
３つの原則で４８．３％の建築投資利回り】
●なぜ不動産屋がやりたがらないのか
通称、宅建業法。正式名を宅地建物取引業法というものがあります。これには土地や建物の売買や賃借などの仲介や代理をした時、受け取ることのできる仲介手数料の上限を定めています。これに違反すると、業務停止処分や免許取消処分を受けたり罰則が課せられます。
世の中の不動産屋さんの多くは売買が中心で、賃貸を専門にしているのはミニミニやエイブルといった一部の企業です。宣伝で社名をおなじみの企業ですが、業界の中では少数派です。
なぜ世の中の不動産屋さんが売買中心かというと、仲介手数料が決まっているからです。賃貸の仲介手数料は家賃の１カ月分が上限。家賃１０万円の物件のお客さんを案内して成立しても手数料は１０万円が上限なのです。最近では仲介手数料半額や無料というところも登場しました。
不動産売買の仲介手数料は、物件によって定められており、２００万円以下は５％。２００万円を超え４００万円以下だと４％。４００万円を越えると３％です。仮に４千万円の中古住宅を仲介するとします。売り手と買い手からそれぞれ１２６万円、合計２５２万円の仲介手数料となります。
賃貸不動産の仲介はうまみが少ないのです。
アパートや賃貸アパートを建てた地主さんが、入居者を集めるのに苦心して、街の不動産屋さんに相談に行っても、愛想だけで本腰を入れないのは、面倒な割に儲からないと思っている不動産屋さんが多いからです。
私が手がけている賃貸店舗について言えば、不動産仲介の世界ではさらに少数派です。数少ない賃貸を扱う業者の中でも、店舗に特化しているのは、ほんの一握りです。
専門業者が少ないのには３つの理由があります。
まず、売買と比べ仲介手数料のうまみが少ないので参入したがらないのがひとつ。
次に、賃貸店舗の誘致には、特別なノウハウが必要なので、参入したくてもハードルが高いこと。更地や畑、駐車場だったり、倉庫が建っている土地を見て、どんな店舗が良いか判断する能力が必要です。しかも、出店を希望する店舗企業とのパイプも必要です。
３つ目の理由はその歴史にあります。もともと各企業は、自分で土地を購入し店舗を建築していました。そこで建築会社と縁ができています。これでは土地購入のための資金がたいへんなので、現在の賃貸店舗による土地活用システムが徐々に完成されていったのです。それは最初、店舗を建てていた建築会社が顧客である店舗企業のニーズに応えることではじまり、ひとつのシステムとして洗練させていきました。
不動産仲介の仕事でありながら、建築会社の発想なのです。
宅建業法は、悪徳不動産業者から消費者を守ってくれる法律です。例えば家を建てるのに土地を買ったが地盤沈下で建てられないとしますね。地盤沈下のリスクを説明せずに販売すると罰則があります。購入者は家を建てるという主目的を達成できないものを買わされたので法律で守られるわけです。
しかしその土地に建物が建てば、借り手があってもなくても、宅建業法では関係ないのです。
地主さんにとって、土地活用の主目的は、借り手がきちんと賃料を払ってくれる建築物を建てることであっても、法律は土地活用の成功まで守ってくれません。
「収益を生まない建物を買うつもりも、買ったつもりもない」と地主さん建築会社に思っても、地主さんを守ってくれる法律はないのが現状です。
経営責任は経営者にあり、土地活用の経営者は地主さん、あなたなのです。
私が建築会社に勤務していた頃は、ちょうどこの賃貸店舗による土地活用のシステムが建築会社主導で完成された時期と言ってよいでしょう。
賃貸マンンションでも、賃貸店舗による土地活用でも、建築会社主導の土地活用システムは、世の中の景気が良かったので誰も損しないように回っていました。つまり高い賃料が、利益をたっぷり含んだ建築費をまかなっていたので、地主さんの痛手はなかったのです。
時代が変わり、マンションの入居者確保が難しくなりました。中途撤退する店舗や建築会社が描く青写真通りの賃料を払える店舗企業が少なくなりました。
不動産業者が参入するには、ノウハウの蓄積と専門知識とパイプが必要。
私の会社では、宅地建物取引業者免許を取得し、１級建築士事務所として開発許可の申請や建築確認姿勢の業務もしております。しかし、不動産屋でもなく、建築会社でもなく、何をしているのか、と尋ねられたら、土地活用不動産コンサルタントと答えます。
地主さんがお求めなのは、新しい仕組みだと感じているからですし、それが私のやりたい仕事だからです。
…さて、次回は
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
３つの原則で４８．３％の建築投資利回り】
●テナント側は不動産屋とやりたい
について、お話します。
居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe
