お盆休みに、草津温泉～白根山～志賀高原とサイクリング。
志賀高原といえば、スキーで有名なところですが・・・。
標高２０００ｍ超の峠はなかなかハードで、体力的にきついです。
国道最高地点２１７２ｍに到達！感無量です。
帰りに、富岡製糸場で日本の近代化のお勉強。
それでは、前回の続きをお話しします。
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【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
誰と組むか 信頼できるパートナーの選び方】
●生き残りをかけ模索する不動産業界
街の不動産屋さんの元気がありません。
地価は下がり、売買取引の件数も減り、当然収入も激減。「今こそ底値、買いだ」と元気が良いのは、ほんのごく一部の勝ち組だけ。好況時には黙っていても売れていった物件がここ何年動きません。
手数料は小さくても収入のうちと賃貸物件を手がけようにも、大手の専門の会社が「仲介料半月分」と堂々とアピール。
「おたくは手数料１カ月分ですか、損したなー」と言われる始末です。
固定費確保に管理とセットで専属専任媒介をしても、賃貸マンションの供給過剰で空室を埋めるのは至難の技。オートロックでセキュリティ万全の分譲マンションが、賃貸価格より安い月払い返済金で購入でき、賃貸マンションのライバルが新たに登場したことも、アタマの痛い問題です。
私は土地活用コンサルタントの仕事をしていますが、その中に仲介の仕事も含みます。地主さんの土地にあった店舗を紹介するのが私の仕事です。
多くの不動産屋さんは、土地の売買を商売の中心に据えておいでです。宅建業法で仲介手数料の上限が定められており、商いの大きな売買手数料でドカンと儲けるのが、多くの不動産屋さんが考え実践されている方法です。賃貸の仲介は細かな仕事だったのです。
これが、不動産土地活用でも売買が絡まなければ、不動産屋さんがなかなか絡んでこない理由です。
駐車場、アパート、マンション、寮、倉庫、店舗など、売買にしろ賃貸にしろ、私は不動産活用は街づくりだと考えています。その街にふさわしい、必要とされているものを、必要な場所に作れば、喜ばれ、また繁盛することでしょう。
この理念とマーケティング能力が、私の信念のひとつでもあります。
手数料の儲けの大小にとらわれていると、こんな考え方はできないかもしれませんね。今までの不動産屋さんがそうでした。
「売買手数料の大きな土地が動かなくなった、賃貸も厳しい、さあ、どうしよう」
さあ、どうしましょうか。
その土地で長年商いを続けてこられた不動産屋さんは、実はその土地の個性に最も詳しい人でもあります。
若い人が少なくなった。
あの店ができてから、あの道ができてから、街の様子がこう変わった。
あの土地はどこどこの人ので、息子さんは何をしていて、今はどこに住んでいて、などと個人情報も蓄積しています。
賃貸なんて、ましてや私が手がけている店舗をつけることなど、考えにないかと思いますが、土地の個性に詳しいことは、マーケティングではとても有利なことなのです。
私は、地主さんの持つ土地を見て、どんな店舗が良いか想像します。
畑だったり、倉庫が建っていたり、前の道が未舗装だったり、土地によってその顔は様々です。
その土地が望んでいるのはファミリーレストランなのか、コンビニエンスストアなのか、カジュアルウエアのショップなのか、ホームセンターなのか、ドラッグストアなのか、スーパーなのか・・・・いろいろ思い描きます。
もちろんデータに基づいた出店マーケティング調査もしますが、私たちの仕事ではデータ以上に必要なのが、街づくりの想像力なのです。
その土地に何がふさわしいのか、ファミリーマンションか、ドラッグストアか。それを見極めることが成功する土地活用の第一歩なのです。しかもこのことをいちばんご承知なのは、その土地をよくご存知の地主さん、そしてその土地で商いをしてきた不動産屋さんです。
現在の土地活用の仕組みが、この不動産屋さんの知恵を活かしきれていないことを、私はとても残念に思っています。地主さんがいちばんお困りで頼りにしたいのは、マーケティングなのですから。
不動産仲介業は営業活動で、気に入ってもらえたら重要事項を説明してハンコを押してもらえば、後はお代をいただくだけ。そんな考えから、街づくりを考えていませんか。当社には、私と一緒に街づくりをスタートしている不動産屋さんのパートナーがいます。
地主さんのパートナーとして何１０年間にわたる土地活用を一緒に伴走しましょうという人たちがいることを、ぜひここでお知らせしておきたいと思います。
…さて次回は、
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
誰と組むか 信頼できるパートナーの選び方】
●建てて儲けるのが建設会社
について、お話します。
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