先日、私が学生時代所属したサイクリング部の創部55周年懇親会が開催されました。
大阪教育大学なので、私の同期の友人の大半は、小中高校の教師をしています。
年齢的にも、皆、校長や教頭をしています。
それでは、前回の続きをお話しします。
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【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
誰と組むか 信頼できるパートナーの選び方】
●建てて儲けるのが建設会社
通常、建設会社は入札に参加し、こんな建物をこのような適切な価格で造ることができますよという営業活動を進めています。これが、あるべき姿だと思います。
それが、特命で建設したがるのは、地主さん相手に提案をしている段階で、建築費を取ろう、競争排除をしようという発想でしかありません。
しかも、特命の欠点はほかにもあり、なかでも注意したいのは次の２点です。
ひとつは、工事費の上限を決められた指値発注や、ギリや赤字覚悟で発注する工事。
もうひとつは、有力者や銀行、農協などからの紹介の場合。特定の会社か、系列の会社が入居保証や一括か利上げをする場合。入居テナントを紹介する場合。立ち退き交渉に協力する場合など、何かしら貸しがあるケースです。
後者の場合、特命になると工事費は高くなります。
なぜなら、有力者や銀行、農協への謝礼を工事費に含むから。入居保証や一括借上げの将来リスクは実は工事費に上乗せされます。入居テナントの優先権も工事費に含まれます。立ち退き交渉に要した手間とコストは結局、工事費で回収します。
店舗は、家賃が高ければ建築費を出せます。それは発想の基本が投資利回りだからです。
普通は図面から建築費を算出するのですが、店舗の場合は家賃から算出します。一般の住宅は同じようなものが１０倍も値段が違うことはないでしょうが、店舗の場合はあります。建築費の算出根拠などはあってないようなものなのです。
地主さんも比較をする人はほとんどいません。建築費４０００万円のコンビニエンスストアと７０００万円の回転寿司店ではどちらが良いかという選択肢では見ないのです。
「コンビニと寿司屋、どっちがいいかな、家賃はどっちがいいかな、どっちが儲かるかな」という収支の面からしか検討しません。各々の建築費が高いか安いか考える人はまずいないのです。建設会社に店舗を紹介してもらうと、建物は高くなります。それも地主が自覚しないところでです。
一方、店舗側は、そのような建設会社に頼むと建築費が高くなることを知っています。高い建築費は、店舗の賃料に跳ね返ってくるので、快く思っていないテナントも少なくないでしょう。
ただ、長い間、土地情報をつかんでいたのが大手建築会社だけだったので、このシステムに乗っかるしかなかったという経緯があります。
この問題は、店舗を提案する者と、建築をする者が異なれば、すっきりと整理できます。地主に店舗を提案し、建設会社の見積りを精査し、工程管理ができる者が登場すれば、もう建築会社だけに儲けさせなくても良くなります。だから私は起業したのです。
店舗開発部門がある企業は、私どもを通さず直接に出店交渉をされますが、地主さんと契約をし実際に店舗を建てるのは建築会社です。それで、今でもこんなことが起こっています。３５００万円でできるものを７０００万円で建築会社が地主さんから受注するのです。それは建設会社の勝手です。店舗が地主に預ける建築協力金３５００万円がありますね。残りの３５００万円は地主さんに借入してもらうのです。
某建設会社の隠語ですが、テナント４０００万円の下駄５０００万円で９０００万円という言い方があります。店舗の建設協力金が４０００万円で、地主さんに５０００万円の借金をしてもらい受注は９０００万円という具合です。
図面から建築費を算出する、このあたり前の方法に戻したいと店舗も考えています。例えば、年間５０店舗出店する企業さんは、指定建築会社と契約することで、もともとの商習慣を取り戻しています。
当社が取引している建設会社は、このテナントさんと指定契約をしているところも少なくありません。上場企業の場合もありますし、そうでない場合もありますが、基本は、入札に参加し、適正価格で良いモノづくりをしようと考える建設会社です。
建設業界は、一握りの元請けとたくさんの下請けという構図で、古い体質だな、と今でも思うことが少なくありません。
…さて次回は、
誰と組むか 信頼できるパートナーの選び方】
●土地活用コンサルタントの仕事とは
