近いと、逆に行かないもので・・・
日本中、いろんなところをサイクリングしていますが、
近場の京都にあまり行くことがありません
最近、東京のお客様から
どれだけ京都が素晴らしいか、関東の人はどれだけ京都にあこがれているか
について教えてもらいました
ということで、京都サイクリング
なるほど！ たしかに素晴らしい！！
それでは、前回の続きをお話しします。
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【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
誰と組むか 信頼できるパートナーの選び方】
●税理士の先生にお任せで良いでしょうか
優等生のような言い方をしますが、公認会計士や税理士など士業と呼ばれる職業は、社会の役に立ち、社会をより良くしていく上で、個人を守る専門家として特別な使命を持つ者だと思います。そうあって欲しいと思います。
地主さんが、建築会社やハウスメーカーの提案を、税理士や会計士さんにご相談される気持ちはよくわかります。所得税の申告などで、すでにいろいろな業務をお願いしているのであれば、地主さんの事情もよくご存知でしょう。
損益計算試算表（キャッシュフロー）に見落としがないか、専門家の意見を聞けば心強いものですし、むしろそのための顧問税理士や会計士とお思いでしょう。提案の土地活用を実行した場合の、相続税対策や所得税対策のアドバイスも聞きたいと思うことでしょう。
地主さんがそう思うのは正しいことです。
ただ現実には、注意したい点があります。しかもとても重要なことです。
専門家ですから、書かれた損益計算試算表（キャッシュフロー）の意味や、不足な点をしたり、適切に直したりといったことはしていただけるでしょう。
提案書に書かれた数字の前提条件が適切であれば、顧問税理士や会計士の先生のアドバイスを聞いて終わり、です。
問題は、前提条件の根拠が不明瞭な上、たいていの場合はたいへん甘い予測となっていることにあります。営業マンとしては、まず書面の段階で、薔薇色の夢を描けなければ、次のステップに地主さんを導くことはできません。当然、地主さんが「詳しく話を聞いてみようか」という気分にさせる提案書を作ってきます。
さらに問題なことに、これが例えば商品の見積書であれば、その金額をベースにその後も話が進むので、玉虫色の後々、営業マン自身のクビを締めることになるのですが、これは建築物の見積書ではないので、たとえ間違っていても営業マンが困ることはない上に、責任を取る必要もないのです。
計算試算表（キャッシュフロー）はあくまでも試算であり、提案書には堂々とこう書いてあるのです。
「仮定をもとに計算したものもあり、実際の数値が異なれば、収支の計算の結果に異同が生じることもあります。最終の収支については、再度、税理士、公認会計士などの専門家にご確認いただけますようお願い申し上げます」
つまり、仮に計算してみたけれど、素人なので責任はもちません。確かめたかったら税理士や公認会計士に聞くといいですよ、と提案している当の本人が宣言しているのです。こんな提案書に意味があるのかと、私は憤りを感じますが、まず土地活用はこれをよりどころに話がはじまります。地主さんのいちばん気になるところなので、ここからはじめざるを得ないのです。
そこで、税理士や会計士の先生の登場ですが、よほど不動産業界の現状に通じていないと、前提条件の甘さを見破ることは難しいものです。金利上昇リスク、空室リスクなど、数字上の問題は、ここに書いた話を参考に、地主さんと先生とご一緒に検証なさるのも、ひとつの方法です。
しかし、その土地に果たしてワンルームマンションのニーズがあるのか。建物はこの仕様でいいのかといった判断は、税理士さんや会計士さんの専門ではありませんし、もともと求めるべきものではありません。
ただ、いつも私が思うのは、地主さんは、建築会社やハウスメーカーの提案書を税理士や会計士に確認をとることで、より深い確証を得られたと誤解されることです。
「これで、間違いなし。やるべきことはやった」という気分でしょうか。先生とみなさんが呼ぶ習慣が、そんな気分を後押ししているかもしれません。
税理士や会計士の先生は、あなたに「こんなに所得ができるのなら、不動産管理会社を設立した方が節税になります」とか「必要経費の原価償却の方法」など、あなたの力になってくれることをたくさんしてくれるでしょう。
しかし、試算表通りの収支が実現しなくても、責任をとってくれるわけではありません。入居者が思うように入らず、あるいは中途退出したままになり賃料が入らなくなって、それで建築費の銀行への返済が滞るようになったとしても、彼らが代わりに払ってくれるわけではありません。
時々、お困りの地主さんと取り巻く人々を見て、まるで指揮者のいないオーケストラのように思うことがあります。指揮者はもちろん地主さん、あなたです。建築会社やハウスメーカーを力量もないのに指揮台に立たせてはいないでしょうか。
…さて次回は、
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
誰と組むか 信頼できるパートナーの選び方】
●生き残りをかけ模索する不動産業界
について、お話します。
居抜き店舗のｒｅＴＥＮＰＯ
土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ
