気持ちのいい季節がやってきました。
５月の連休を利用して
琵琶湖西岸～日本海の小浜～敦賀にサイクリングをしてきました。
鯖街道
廃炉が決定してる美浜原発
それでは、前回の続きをお話しします。
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【 － 子孫に土地を残す３つの原則 －
想像できますか？ ３年後、５年後、１０年後のあなた】
●相手に専門以上の責任を望むと失敗する
一番良いのは、借金のない土地活用。
次に良いのは、借金の少ない土地活用。
最後に良いのは、土地をなくさない土地活用です。
誰もなくすつもりはないのですが、結果として借金が返済できず、先祖からの土地を手放すしか方法のなくなった地主さんを見てきました。
借金して建てたアパートや賃貸マンションや店舗に、借り手がつかないために、他からの収入を賃料の返済にあてている地主さんを知っています。その額は、建築物を建てる前の固定資産税より多いと聞くと、何のための土地活用かと思います。それは、地主さん自身が身にしみて感じておいでのことと思います。それでも、先祖から受け継いだ土地だからと精算することにためらいをお持ちで、建築会社に払った建築費の借金を銀行にせっせと賃料以外の収入から返済しておいでなのです。
さらにむち打つようですが、相続税の物納は、更地でないとできません。もし、相続が賃貸物件の建った土地と自宅だけで、他に現金がなかったとしたら・・・。
また、戸数の大きなマンションの建築のために２世代ローンという方法があります。収益を生む土地活用の仕組みがうまくまわっているうちは良いのですが、金利上昇や、空室等の理由で賃料収入が思惑通りにいかないと、２世代ローンは、文字通り負の相続になります。
うまくいかない例ばかりを出し、気が重くなりますよね。
そうです、よほど勝つ自信のない土地活用でなければ、やらない方がましなのです。
それでもはじめてしまう理由は、地主さんがやりたい気持ちをお持ちだからです。相続に対して、何かしらしなくては、とお思いのところに、薔薇色の提案書。心は動きます。
私は、ある個人的な体験から、地主さんが借金せずに土地活用できる方法を探してみたいと勤めていた建築会社を辞め、自分で会社を作りました。新しい会社で、最初にしたのは、地主さんに聞くことでした。
「どんな土地活用がいいですか」
その答は
「借金はしたくない」でした。
地主さんも直感的には、借金は危険とわかっておいでなのです。それでも建築会社の提案書を見ると、もしかしたらできるのでは、と思います。だって、心の奥底には、やりたい気持ちがあるのですから。何もせず固定資産税を払い続け、一部を物納するか売却することで相続させることができれば、今の時代、まずまずの成功といえますが、ご自分が何もしないことで先祖からの土地を減らすことに抵抗を感じているのではないでしょうか。年配の方なら、一線を退いた後に自由になるお金が増えることは、大きな安心にも思えるでしょう。
何もせずにいる、ということは、なかなか難しいことです。
やりたい気持ちの、その背中を押す役が、取引銀行の親しい銀行マン、顧問税理士や会計士です。
「どう思う？ 間違いないだろうか」
彼らは、その職業の範囲で精一杯アドバイスしてくれるでしょう。それはそれで良いのです。銀行には銀行の判断があり、税理士や会計士には彼らの専門から見た意見があります。しかし、それは、そのままその土地活用の成功を保証するものではないことをお忘れなく。
しかも「これは好ましいことではないな」と私が思うのは、みんながイニシアチブをとりたがることです。銀行マン、顧問税理士、ＪＡなど、自分の専門性を超え、ライフコンサルタントとしてすべての窓口になることで、利益となる情報をすべて掴もうというものです。
銀行マンが連れて来た建築会社は、シングル・マンションの建築が得意だったので、その地主さんの土地にはファミリー・マンションが建たなかった、という笑い話のような現実があります。人と人の縁で結ばれた関係は、すでにある信頼がベースになり心地よいものですが、あだになることも憶えておいてください。
土地活用においては、土地活用の専門知識と分析能力のある専門家が必要です。それは、銀行マン、顧問税理士、ＪＡ、建築会社でしょうか。
・・・さて次回は、
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
●銀行のお墨付きで安心ですか？
について、お話します。
居抜き店舗のｒｅＴＥＮＰＯ
土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ
