先日、学習塾がオープンしました。
就職を控え大阪教育大学4回生だった私は、教員採用試験に不合格だったときは塾の先生をするつもりで、ある学習塾に就職が内定していました。
そんな私が、なぜ今不動会社を経営しているのか。
話せば長いのですが、自分でも不思議です。
それでは、前回の続きをお話しします。
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【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
想像できますか？ ３年後、５年後、１０年後のあなた】
●三年後、賃金協議に立ち会える業者ですか
アパートやマンションでなく、建設会社に店舗の誘致をすすめられた場合は、それほど深刻ではありません。たいていの場合が店舗との賃貸契約は１５年から２０年。仲介が不動産屋さんでも建設会社でも、重要事項説明の後、賃貸契約を完了するまでが業務なので、建てたものの借り手がなかったという最悪の事態は避けられます。
しかし、店舗との契約期間中の関係づくりは、あなたの責任となります。
賃貸契約書には、３年たったら一度、賃料の協議をするとあります。
当社では仲介のお世話をさせていただいた地主さんはもちろん、仲介のお世話をしていない方にも希望があれば、３年毎の賃料協議には、当社が立ち会いの上、地主さんと店舗さんとの協議のお世話をしています。
それが、大手の建築会社も不動産屋もまったくしていません。
なぜしないのでしょうか。
もちろん義務ではないので、しなくてもペナルティはありません。しかし営業的なアフターフォローと考えれば、３年後に地主さんと店舗に挨拶をするだけでも、意味はあるのではないでしょうか。
実は顔を合わせるとまずい理由がある場合が少なくないのです。
建設会社の場合は、建築費が高いことがバレた後なので会いたくないのです。建つまでは何千万円のものが、どんな内容の建物かは、建築の素人である地主さんにも店舗側にもなかなか想像しにくいものです。しかし建ってしまうと実物を目の前に、似たような他の物件とくらべることもでき、素人にもそれがいくらのものかわかるようになります。
地主さんが、これが何千万円のものなのかと疑問に思います。他の人に聞くこともあるでしょう。そんなことがわかってくるので、建築会社は３年後には地主さんと会えない状況になっているのです。
その場限りの営業姿勢のためにお客さんと会えないのは、同じ商売をする者として「悲しいな」と思わざるを得ません。
土地活用は、決して少なくない金額が動く商いです。大根１本、クルマ１台の値段の比ではありません。地主さんにとって「今回はちょっと失敗したな」と思える商いではないはずです。
そんなことは重々承知の癖に逃げ切る営業スタイルを、「だから建築業者は・・・」「やっぱり千三つの不動産屋か」とガッカリさせられます。
ただし、もうそんな時代は終わりだと私は考えています。
当社は地主さんの土地に店舗を誘致して賃貸契約を結ぶスタイルの土地活用を得意としています。しかし、建設会社が従来やってきた方法とは違います。
私は建設会社で、地主さんに店舗をご紹介する仕事を１０数年してきました。
サラリーマン時代に、店舗の企業の担当者から「建設会社でなく、不動産屋がやってくれたらいいのに」と何度も言われました。「建設会社に頼むと特命で建築費が高くつくから、不動産屋にやってほしい」というのが店舗企業の本心です。建設費が高いと儲かるのは建設会社だけで、地主も借金が増え、店舗側は賃貸料のアップにしかなりません。
特命というのは、競合なしで１社だけで契約し価格を決定するものです。地主さんに、「店舗はウチで紹介するので、建築は特命にしてくださいね」と言うことで成立します。競合なしですから、価格競争はなく、それで店舗さんから「高くつく」と言われるわけです。
それを嫌って全国に展開する店舗さんのなかには、社内に店舗開発という部署をつくって自社でおやりになるところもあります。
だから私が開業した途端に、多店舗展開する約５０社ほどから「応援するよ」と声をかけてくださいました。
一方、地主さんへの広報や理解はゼロからのスタートで、創業当時は店舗情報はあるが土地情報がないという状況でした。そこで、地主さんに飛び込み訪問をして「いちばん喜んでいただけるサービスは何か」を知るために「何をして欲しいのですか」と純粋に聞き、地主さんに教えてもらうことをしていました。
その結果は「借金をしたくない」ということだったのです。
地主さんが借金をせずに土地活用をすること。そんなことできるでしょうか。私たちはできました。
一人だけ儲けるのでなく、儲けあう、それが長続きする商売の基本。土地活用もそうであるはずです。あなたのもとに提案に来ている業者は、竣工後にも来るでしょうか。
・・・さて次回は、
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
想像できますか？ ３年後、５年後、１０年後のあなた】
●手強い地主になってください
について、お話します。
居抜き店舗のｒｅＴＥＮＰＯ
土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ
