これだけ国内の交通網が整備されても、
車でも電車でも行くのに不便なところがあります。
そのひとつが山陰地方です。
暖かくなったので、鳥取から城崎まで日本海サイクリング。
鳥取砂丘は、大きかった！
それでは、前回の続きをお話しします。
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【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
想像できますか？ ３年後、５年後、１０年後のあなた】
●手強い地主になってください
営業マンのセールステクニックは、まず囲い込みです。
仕事柄、地主さんから、様々な提案書をもとに相談を受けることが多々あります。１０年、２０年、３０年と表になった損益計算試算表（キャッシュフロー）を見せられ、その数字に唖然とすることは少なくありません。このような提案書を作成する業者がいることに、私は憤りを感じます。と同時に、書類のいい加減さにまったく気づいておらず、手残り金の数字をもとに、その案件を検討している地主さんに対し、声をかけていただいたのが「契約された後でなく、良かった」と正直に思います。
例えば、あなたが新しくテレビを購入するとき、どんな機種が流行っており、大きさや機能などどんなタイプが必要なのかを考え、もちろん価格も調べるでしょう。メーカーによっていくら違うのか、また購入する店によってもいくら違うのかなども、調べませんか。もちろん直感で、「これ」と購入する方もいらっしゃるかも知れませんが、高額商品ですぐに買い換えないものなら、この程度の段階を踏んでじっくり検討されることと思います。
テレビよりさらに高額で、長期にわたり人生に関わってくる土地活用ですが、比較検討をさせずに「まずウチで決めていただき、どんなものにするかは、追々ご希望に添っていきます」という方法を営業マンはとりたがります。
提案書を丁寧に見て、質問をして、わかるまで説明してもらうことは、この囲い込みを防ぐひとつの方法です。
経営や経理の仕事に携わっていないと、キャッシュフローはわかりにくいものです。ましてや不動産に関するものは、いっそう、わかりにくいことでしょう。ここでは簡単なポイントを２つだけご説明します。
土地活用の際、キャッシュフローに最も関係するのが、金利と入居率です。
「金利上昇リスク」、「空室リスク」と呼ばれます。
超低金利時代であったとして、１％、２％の金利は現実にあります。３％、４％もありえるでしょう。だからといって、５年後、１０年後も同じ金利で計算していたら、その提案業者の見通しは甘いとしか言いようがありません。
仮に９％になったとき、利回りはどうなるでしょうか。金利９％の未来があるかどうかはわかりませんが、その時どうなるか検証することは、けっしてムダではありません。それに、数字を入力するだけでソフトが計算してくれます。あなたに見せたくないのは、知らせたくないのは営業マンだけかも知れません。
入居率はどのような数字になっていますか。アパートやマンションは入居者が退出後、ハウスクリーニングなどの期間が必要です。次の方がすぐ見つかり入居したとしても、空室期間ができます。ましてや次の入居者が直ぐに見つからないこともあることでしょう。新築時ならまだしも、築５年、１０年とたつと、よほど便利な立地であるかなど補う要素が無ければ、空室が増えるだろうことは、これからアパートやマンションを建てようと考えているあなたにも簡単に想像できることでしょう。
もし１００％で計算していたら、無知か悪意かのどちらかで、組むべき相手ではないと結論できます。
あなたの土地の周りを、一度、入居者やその施設を利用する人の目で眺めながら歩いてみてください。駐車場の提案なら、近所の駐車場の空き具合に目がいくことでしょう。同じような規模のマンションを見つけたら「入居者募集の案内」がないかを見ます。人が住んでいる気配のない住居にも目がいくようになります。店舗付きマンションの場合は、さらに明確です。１階にシャッターが降りたままの物件は休みなのでしょうか、それとも。
仮に、提案中の１階テナントが半年間空室になったらキャッシュフローはどう変わるのか。
そもそも、１階にテナントをつけることのできる立地なのだろうか。
入居者の目を持って歩くだけで、多くの疑問を発見できます。営業マンが持ってきた提案書を前に、手残り金の説明を聞くだけでなく、あなた自身の目で確かめ質問してください。これがマーケティング調査です。
賃貸店舗の仲介では、出店企業の専門の部門が前面道路の交通量や、近在の店舗の分布、そのエリアの住民の年齢構成や消費特徴など様々な視点から調査し、検証して出店を決定します。
ご自身で見て回ること、そこから発見した疑問を営業マンに投げかけ、回答をもらうこと。その段取りが、囲い込み営業が通用しない、手強い大家と相手に理解させる方法のひとつです。
・・・次回は、
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
想像できますか？ ３年後、５年後、１０年後のあなた】
●銀行、不動産屋、建設会社、それぞれの得手不得手
について、お話します。
居抜き店舗のｒｅＴＥＮＰＯ
土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ
