「弾丸フェリー」をご存じですか？
最近、新幹線や飛行機が便利になって、フェリーを利用することは少ないと思います。特に、週末は時間が限られているのでなかなか船旅を計画することは難しいと考えられています。
そこで企画されたのが「弾丸フェリー」。土曜の夜出発して、日曜日の朝に港着。その日の夕方に出港して、月曜日の朝に港に戻るという強行軍です。
料金は、大阪～鹿児島往復で１００００円という格安です。
今回、以前から行きたかった、鹿児島県の内之浦ロケットセンターに、弾丸フェリーを利用して、弾丸サイクリングをしてきました。
梅雨明けの快晴で楽しいサイクリングができました
それでは、前回の続きをお話しします。
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【－ トータル ストア プラン －
お互いがより良い関係で話し合えるために 】
もちろん株式会社TENPO beでは、「トータル ストア プラン」として、協議予定日の３ヶ月前から土地オーナーとテナントの双方のヒアリングを始め、お互いがより良い関係で話し合える下準備を行っています。
土地オーナーとテナントとの力関係は３つの段階があると思います。
第１段階は賃貸借契約をするまでです。この段階は、非常に土地オーナーの立場が強く“土地を貸してあげましょうか”という段階です。テナントに対して土地オーナーがいろいろと注文をつけるのもこの段階です。
次に第２段階は、賃貸借契約後、店がオープンするまでの間です。この間が土地オーナーもテナントも店のオープンに期待が膨らみ双方同じ目標に向かって対等の立場で協力し合います。土地オーナーとテナントの関係だけでいうと理想的な状態かもしれません。
そして、一番長い最後の第３段階。これは店のオープン後、賃貸借契約期間の１０～２０年間のことです。この段階は一転して土地オーナーの立場が弱くなる、建物を借りてもらっている段階です。
このように３つの段階によって土地オーナーとテナントの力関係は変化するわけですが、「トータル ストア プラン」では、第１段階から第３段階まで、つまり賃貸借契約前から、賃貸借契約が終了する間、ずっと両者が同じ目線に立って、対等な力関係であることを理想としています。そのバランスを保つことが「トータル ストア プラン」だとも言えます。
次に、「賃貸借契約期間終了後のプランニング」についてお話します。
テナントとの賃貸借契約が期間満了で終了すると、土地オーナーは、次の事業を考えねばなりません。従来は、建築会社が建築費で利益を得たいがために、建て替えを提案していました。
しかし、私たちのトータル ストア プランでは、まずは建物の再利用と、建て替えの比較・検討から行います。償却残のあるせっかく建てた建物なのですから、利用したいテナントはたくさんあるはずです。そして実際に少しリフォームするだけで、多くのテナントに建物を再利用していただいている例がたくさんあります。
平成元年の頃をピークにロードサイド店舗が１年間に２，０００件くらいのペースで建てられてきました。そして、その平成元年頃の店舗で一番多いのが１５年契約ですが、それらの店舗がどんどん市場に出てきます。建築会社は建て替えを提案するでしょうが、それは大変な無駄です。まず、建物の再利用を検討し、それで無理なら始めて建て替えを検討するべきです。
実際既存の建物を利用することをパターン化することに成功した業種が現れ、どんどん増えてきています。たとえば、インターネットカフェ、リサイクルショップ、１００円ショップ、ラーメン屋、古本屋などがそうです。靴、服、メガネ、コンビニエンスストアなどの物販店舗を再利用したいテナントがこれからも益々出てくるはずです。ですから今の時代では、「賃貸借契約を含めてプランを立てる」、このことこそがトータル ストア プランといえるのではないかと考え、実践しています。
土地活用は自己責任で行うものです。営業マンの言葉を鵜呑みにしたり、銀行や税理士に任せきりにしてしまうのではなく、自分で判断し、結果は自分のものとして受ける姿勢で挑んでいただきたいと思います。そして不動産賃貸業をスタートした後は、経営者としてテナントと共に歩む気持ちを決して忘れないでいただきたいのです。するとその時、本当にその土地は活かされてくるのではないでしょうか。
では次回は･･･
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
新たな土地活用は、あなたが創業社長になることなのです。】
についてお話しします。
居抜き店舗のｒｅＴＥＮＰＯ
土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ
