所属している池田ロータリークラブの国際奉仕活動である、ベトナム・ハノイ郊外の幼稚園に校舎の寄贈式に参加しました。
子どもも大人も大喜びで歓迎していただきました。
それでは、前回の続きをお話しします。
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【－ トータル ストア プラン －】
平成１２年に設立したティー・エス・ピー（Ｔ．Ｓ．Ｐ）の社名は「Ｔｏｔａｌ Ｓｔｏｒｅ Ｐｌａｎ（トータル ストア プラン）」の頭文字をとったものです。
「トータル ストア プラン」とは、ロードサイド店舗に特化した貸店舗事業の事業計画・賃貸借契約の締結・店舗のプランニング・店舗建築の発注・建物完成後の管理・オープン後の賃貸業経営のコンサルタント、そして賃貸借契約期間終了後の新しい店舗プランニングまでをトータルに提供するという、当社独自の、当時日本で初めての事業です。
日本中に不動産関係の会社は数えきれないほど存在します。
しかし、ロードサイド店舗を手がける企業は少ないばかりか、事業計画、賃貸借契約の締結、店舗のプランニング、店舗建築の発注、建物完成後の管理など ―― ここまでは他社も手がけることができますが、オープン後の賃貸業経営のコンサルタント、そして賃貸借契約期間終了後のプランニングまでを行っているのは、当社だけです。当社は土地オーナーやテナント側に立ち、真の土地活用を実現するコンサルティング事業であり、そういった視点を大切に考えているという意味でも、日本で唯一の会社であると自負しています。
これまで建築会社は、建築した建物を引き渡せば業務を終了し、不動産仲介業者は、賃貸借契約を締結すれば終わるというものでした。中には不動産管理業という業種がありますが、これは、入居者の斡旋や賃料の回収を土地オーナーの代わりにするというものです。
しかし私たちは、「土地」だけを見て、店舗を建てるか、マンションにするか、あるいは管理業のみ、などと決めるという一面的な発想からは脱しています。土地オーナーの立場になってみれば、建築も仲介も賃貸業も管理もすべてひとつの土地活用から発生するものであり、それらを別々の会社が担当していたり、途中で関係が切れてしまうことは不安材料を残すことになるのではないか、と思うからです。
トータル ストア プランの中でも「オープン後の賃貸業経営のコンサルタント」と「賃貸借契約期間終了後のプランニング」は、従来他社ではまったく手をつけられておらず、また他社が実現するには建築が伴わないという意味で困難な業務であるため、土地オーナー、テナント双方に非常に喜ばれています。
建築会社は、本来は設計図通りに決められた工期に従っていかに安く、高品質の建物を建てるか、ということが求められるものです。一方、不動産仲介業とは、土地オーナーの希望条件に合うテナントをいかに探せるか、あるいは逆にテナントの希望する条件に合う物件をいかに探せるか、ということが仕事です。
土地オーナーが土地活用を始めるときは、建物が完成し家賃収入が入ったときであり、その時点では建築会社も不動産仲介業者も仕事が終わっていることになります。支払いも済んでいることでしょう。そんな中で、建築会社や不動産仲介業者にサポート業務としての行動は期待できません。せいぜい、アフターサービスというものに頼るくらいです。
しかし、土地オーナーにとって、土地活用は始まったばかりです。長期にわたり不動産賃貸業という事業をやり抜かなければならないのです。そこではきっと、さまざまな「困ったこと」も出てくるに違いありません。専門的な知識が必要なこともあるでしょう。
私は土地オーナーをサポートする必要性を感じました。土地の有効活用を提案する上で大切なことは、より良い建物を提案することではなく、むしろ建築後、不動産賃貸業を行う土地オーナーにいかに事業をうまく経営してもらうかをアドバイスすることだと思い、「賃貸業経営のコンサルタント」を始めたのです。
では、具体的に「不動産賃貸業という事業を行う」とは、どういうことでしょうか？
よく不動産管理会社が「土地オーナーの煩わしい業務をすべて代行します。土地オーナーは、毎月預金通帳だけをご確認いただくだけで結構です」という謳い文句で営業を行っています。しかし私に言わせれば、代行してもらうことは、まさしく自己責任の放棄です。
自分でやるのなら、店舗建物の定期点検をしたり、店舗前の道路を掃除しなければならないのでは？と考える方がいるかもしれません。しかし、その必要はありません。なぜなら、善良なる管理者としてテナントが管理業務を負っているからです。
土地オーナーがしなければならないことは、消費者の立場で地域の人たちがその店をよく利用し、繁盛しているかどうか、を自分の目で確認し、このテナントが今後も繁盛して継続的に賃料を払ってくれるかどうかを判断することです。
株式会社TENPO beでは、『TENPO beプレス』という情報誌を定期的（年４回）発行し、土地オーナーに送付していますが、その際には土地オーナーが土地を貸しているテナントに関する簡単なアンケートはがきを付けています。アンケートはがきに、何か気づいたことがあれば書いていただくことで、たとえ月のうちの一時間でもテナントのことを考える時間を持っていただきたいからです。この他、毎月テナントの売り上げも報告していますが、理由は同じくテナントの情報を知らせることで、もっと関心を向けていただきたいからです。
店舗オープン後、通帳の家賃収入を確認することしかしない土地オーナーと、たとえ月１時間でもテナントを訪れたり、考えたりする土地オーナーとでは、年数が経ったときに大きな差が出ます。
そして店をみていて、もしもこの店は最近売り上げが落ちていると感じたら、「次のテナントはどんな店がいいだろうか？ なぜこの場所で、このテナントが繁盛しなかったのか？ 賃料の設定は妥当だったのだろうか？」などについて考えてみることが大切です。
「実際に店を経営しているわけではないので、意味がない」、「マンションは入居者が減ると収入も減るが、店舗の場合はその店が繁盛していなくても、収入は変わらないだろう」などと考えるのは間違いです。経営状況を知っていることで、定期的な賃貸借契約の更新や賃貸借条件の見直しの交渉にも役立つのです。今の時代、売り上げが下がれば賃料の減額対象になります。
自分が貸している店舗が繁盛しているのを見て、テナントと共に喜び、売り上げが下がってくると一緒に悩む････。下がった時には土地オーナー側から減額の提案をしたり、テナントも売り上げが順調なときには増額を提案する。このような貸し手と借り手の関係を築いていきたいものです。そして、これが、不動産賃貸業を経営する者の本来の姿だと私は考えています。
ところが、このような貸し手と借り手の良好な関係は、放っておいて簡単にできるものではありません。少なくとも賃貸借契約書に定められている、２～３年に一度の協議は実施し、貸し手と借り手が顔を合わせ、意見交換や意思確認をすることで、信頼は深まっていきます。
ところが、実際には定期的に協議が行われていることは稀なのです。協議の場は、不動産賃貸業を経営する土地オーナーにとっては檜舞台であると私は思いますが、たいていは、書類上で自動更新されてしまって話し合うことなどほとんどないのが実状です。
では次回は･･･
【－ トータル ストア プラン －
お互いがより良い関係で話し合えるために 】
についてお話しします。
居抜き店舗のｒｅＴＥＮＰＯ
土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ
