大学生の時、3月初旬に南部に来ましたが、既に梅の花は散ったあとでした。
「梅の花を見るには、2月に行かなければ」
今回、30年ぶりのリベンジです。
満開の南部梅林と、そのまま白浜までサイクリングを楽しんできました。
それでは、前回の続きをお話します。
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
３つの原則でチェック！ ここがポイントです。提案書・契約書の読み方】
●契約書の見方
建物賃貸借契約書は、仲介する会社が基本の文章を持ってきて、そこに個別事情を加え、合意すれば署名捺印、契約成立となります。この基本とする文章の中味は、会社によって随分異なるものです。また、契約書は見本があるとはいえ、お互いが納得できるようゼロからつくりあげるものだと考えていても良いものです。みんなこれでハンコを押しているから、だいじょうぶだろうでは、後々困るのは地主さんです。ここでは、賃貸マンションなど個人向けのものでなく、店舗用の例を見ながら代表的なチェックポイントをいくつかあげました。
（１）使用目的
「店舗として使用するものとし、他の用途に供してはならないものとする」と書いてあるか確認を。こう書くことで居住権などの利権関係が発生するリスクをなくします。
（２）担保提供の禁止
地主さんの禁止事項も確認しましょう。賃貸している土地に担保をつけてはダメとの条項は、地主の義務とも言えます。なかには、清掃義務など地主にあれもこれもと禁止事項が入っている場合もありますので、必ず確認を。
（３）賃貸借期間
契約期間満了に伴う、更新拒絶の意思表示期間は６カ月前までを目安になるべく長い期間を確保しましょう。これは借り手が「契約更新はしません。もう出ます」と地主に書面で提出してから、実際に出るまでの期間です。この期間が短いと次の借り手が見つかるまでに賃貸収入がゼロの空白期間が生まれる危険が高まります。
（４）賃料改定の協議
「賃料の額は、本物件の引渡し日の月から満３カ年据え置き、４年目に前月の賃料を基礎額として協議するものとし、以降も満３カ年経過毎に同様とします。
前項にかかわらず、土地・建物の価格の急激な変化、公租公課の負担の大幅な増減・・・協議のうえ、賃料を改訂できるものとします。」
これは概ね定型の文言です。「３年たったら貸している方と借りている方がこれから賃料をいくらにするか相談しましょう」ということです。上がることもあれば下がることもあります。バブルの頃は、この協議の機会に賃料を上げるケースが多かったのですが、最近では半分以上が賃下げ、現状維持が３割といったところです。契約書にこうあるにも関わらず店舗からも地主からも言い出さず協議しないケースも少なくありません。
さらに「前項に関わらず」で始まる文言では、３年間の賃料保証もないことに気づくことでしょう。再び事業計画書を見てください。賃料はいくらで試算されていますか。賃料に関して地主ができる自己防衛は、自分の土地にあった繁盛する店を選ぶことです。
（５）敷金の返還
賃貸マンション経営は敷き引きで儲ける、とかつて言われましたが、最近では、敷金の返還に関するトラブルが増えている現実があります。また店舗の場合はそもそも敷き引きを設定できないことになっています。損益計算試算表（キャッシュフロー）の利益計画に入っていないことを確認しましょう。
（６）維持修繕費の具体的な中味
最初にキッチリ決めたいものです。後々トラブルの種にしないためには、頻繁に発生しそうな具体的な例を想定し、こうしましょうと、確認しておくことです。
「維持修繕に関する費用は、借り手が負担。ただし主要構造物（柱、屋根、梁、外壁等）に関する維持修繕費は地主が負担するものとします。ただし、塗装等外観に関するものついては借り手が負担」といったように、文言にしておくといざ不具合が起きたとき、どちらが費用を出すかで揉める危険を減らすことができます。
（７）火災保険
物件そのものは地主さんが、什器等は店舗が火災保険に入ることを義務として明言しておきましょう。時々、入りたくない、入っていないという地主さんや店舗がありますが、万一に備えての双方の義務です。
（８）借り手への禁止事項
地主としてまったく許可できないこと。事前に書面による申し出があり地主が承諾したら許可するものを、区別しておきましょう。
（９）契約の解除
地主が借り手に催告して契約解除できることと、催告なしで一方的に契約解除できるケースを区別します。加えて、解除した場合のペナルティを明文化しておくのが重要です。「敷金全額および建設協力金の残額を違約金として没収できるものとして・・・」とします。
（１０）地主からの解除
借りての店舗側だけなく、自分が中途解約できる方法も確認します。ちなみに相続税の物納は更地でないとできません。
（１１）中途解約
基本的に中途解約はできないものとします。では、中途で解約したい場合はどうするかを明文化しておきます。解約したい旨を６カ月前までに地主に書面で申し入れ、本契約を解約する場合、地主は敷金全額および建設協力金の残額を違約金として没収できるものとするのが重要です。
いくら１５年、２０年と契約を結んでも、このペナルティがなければ１５年、２０年の意味はありません。地主にとっても最も重要な条文です。また、店舗側も、このハードルを越え、借りる計画性を持つことが重要でしょう。
（１２）明け渡しおよび造作などの撤去
たいへん重要な項目です。必ず発生し、しかもトラブルになりやすいからです。ポイントは「現状に復して」の意味が、次の入居者が即、使用できる状態にするのか。自然劣化は仕方ないのか。入居者がもちこんだものは撤退するのか、という点です。たとえば「造作物・設備・看板等を借りての店舗の費用で撤去するものとします」と記せばはっきりします。賃貸マンションの場合は、現状復帰の詳細を詳細に明らかにする傾向にあります。近年、社会的な問題となっており、貸し手側がきちんと確認したい項目です。
…さて、次回はいよいよ最終回。
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
終わりに：「こんなはずじゃなかった」と思わないために】
について、お話します。
