なんか、小学校の社会の授業に出てきそうなタイトルですが・・・
先月、今年最後のサイクリングと宣言したにもかかわらず
12月の激寒の中、またまたサイクリングに。
今年も、日本中サイクリングができて、幸せな一年でした。
輪中の堤防上は、風を遮るものがない吹きさらし状態。
四日市では、”工場夜景萌え”を観るためにナイトラン。
それでは、前回の続きをお話しします。
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【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
百人以上の大家さんが実現した借金なしの土地活用、発見への道 】
●アパート・マンション経営にも！ すべての土地活用に３つの原則を
建築投資利回りは、建築費を収益で割った数字です。
いくら投資して、どれだけ儲かるかという目安になります。
一般的には、ファミリーマンションで７から８％、ワンルームマンションで９から１０％、大手建築会社主導によるロードサイド店舗で１５％から２０％といわれています。
ワンルームマンションよりファミリーマンションの方が、建築費がたくさんかかり、その割に賃料が少ないことがわかりますね。住居用の建物より、店舗の方が建築費は安く、しかも賃料も高く安定していることが、数字にあらわれています。
最近、当社の建築投資利回りを計算してみたら４８．３％でした。この差がどこで生まれるかというと、建築費と工事区分です。
まず建設費についてご説明しましょう。建築会社やハウスメーカーは建物を建てるのが本業。私は仲介料とコンサルタントフィーをいただくことで利益とし会社を経営しています。主に手がけるのは店舗ですので、出店するテナントさんに、どんな建物を建てたいのか仕様をお聞きするとともに、建設協力金の額をご相談します。既にいくつもの店舗を出店しておいでなので、ご自分が建てたい建築物がいくら程で建つのかよくご存知です。実際、その仕様書をもとに建築会社に相談すると、店舗の建築協力金内で建てることができます。建築会社は１社だけでなく複数社に見積りをお願いする入札とします。
私が声をかける建築会社さんの間にそれほど大きな金額の開きはありません。適正価格は、企業間の競争原理の中で生まれるのではないでしょうか。良質の建築物を適正価格で建築すること、それが建築会社が社会で果たす役割だと私は考えます。
次に工事区分ですが、これが重要なのです。ただ建設費を安くするだけでは、投資利回りが倍以上にはなりません。建物すべての工事区分を地主さんの所有にします。建築費を負担しなくても建物を登記できる必要最低限の？？？するのがコツです。
このような仕組みで、私が考えた３つの原則のひとつ、地主さんが「借金をしない」土地活用を可能なかぎり実現しています。
私が提唱する、原則は次の３つです。
（１） 借金をしない。
（２） 責任を分け合う。
（３） 繁盛店にする。
このフレーズは私が当社で使っているものなので、賃貸店舗による土地活用向けの言い方です。しかし、その考え方は、駐車場でもアパートでもマンションでも、寮でも店舗でもすべての土地活用を自分で確かめる時、道筋として活用できるものと思います。
「借金しない」は、背負うリスクを明確にし、なるべく少なくすることです。
「相続税対策に借金はあたり前」
「土地活用に建物は必要。建築費の借金なしに土地活用はありえない」
そんな風にもの言う業者に、もう一度、疑問の目で提案書をチェックしてください。
「で、つまり、いくら儲かるのだろうか」と収益の手残り金ばかりに目がいっていると、土地活用の全体像を見失います。自分のリスクを明確にすること。競争原理のもと適正価格が生まれるように、安物でなく、良質のものを手にいれる努力をすることなど、あなたが検討できることは少なくありません。
次に「責任を分け合う」ですが、賃貸店舗の場合は、中途解約の場合は建築協力金を放棄する契約内容とします。これは地主さんの都合で中途解約する場合もそうです。これは地主と店舗が責任を分け合った関係です。
この責任を分け合う関係づくりは、土地活用の種類によっては提案業者とのつきあい方に活かすことができます。というのも、責任のないところに立ち、言いたい放題の現状の業者を少なからず見かけることができうるからです。
結局、責任をとれるのは雨漏りなど建築物に関する修理なのに、収支の予測をたて手残り金額を示し、建築の決断を促す業者がなんと多いことか。その土地に適しているからでなく、シングルマンションでなくファミリーマンションが得意だというだけで、シングルマンションの提案を選択肢を外し、その事実を示さずに決断を促す業者もいます。
事例によっては、ペナルティとういカタチをとれるものもあるかもしれません。どこにお互いの益があるのか、それを見極めることは、「だまされた」と後悔しないために、とても大事なことです。
最後に「繁盛店にする」は、土地活用全体で言えば、その土地にあう活用方法を選ぶことです。たとえば、賃貸マンションだったら、シングル向きかファミリー向きなのか、デザイナーズマンションなのか、一戸建て風のメゾネット式のアパートなのか、設備仕様のグレードは、などを検討することで、人気のある物件とすることができるのです。寮か、駐車場か。土地活用も他の経営と同様、マーケットに聞くことが重要です。
・・・次回は、
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
想像できますか？ ３年後、５年後、１０年後のあなた】
●土地が勝手に金を生むは嘘！
について、お話します。
居抜き店舗のｒｅＴＥＮＰＯ
土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ
