「第2回ツールド東北」北上フォンド（100㎞）に参加しました。
石巻から三陸海岸を走るコースで、気候も良く、すばらしい景色でした。
私にとって、東日本大震災以降はじめての東北でした。
震災の傷跡は想像以上に大きく、今でも多くの方が避難生活をされています。
それでは、前回の続きをお話しします。
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【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
百人以上の大家さんが実現した借金なしの土地活用、発見への道 】
●負け知らずの営業マンだった
気がつけば、土地活用のコンサルタントを仕事にして１５年がたちます。
まったく縁のなかった建築や不動産業に関わったのは、偶然、入社した会社が建設会社だったからです。しかも配属されたのが、土地活用をお考えの地主さんに、多店舗展開をご希望のテナントさんをご紹介し、不動産仲介とともに店舗の建築もさせていただくというめずらしい部署でした。
思うところがあり２００３年に独立、起業しました。今も地主さんとテナントさんの縁組みのお仕事をさせていただいております。
１５年間、ひとつの仕事に取り組んできましたが、その出会いは、まったくの偶然でした。私の生き方は、いつも偶然の積み重ねで導かれてきたようなもので、「社長になりたい」、「この業界で成功したい」、といった欲はあまりない方かもしれません。それよりも仕組みづくりに興味があり「こうすればもっと良くなる」「ここを改善したい」といった方に目が向くようです。
もともと幼稚園の先生になりたいと教育大学に入学し、卒業後、憧れの職業には就けなかったので、何となく就職活動をして社会人なりました。しばらくして、どうせ会社員をするのなら大きな会社がいいな、と思い、再び就職活動をはじめました。応募したいくつかの会社の中で、いちばん早く面接の連絡をしてきたのが、起業まで勤めていた建築会社です。
コンビニエンス・ストアにファーストフード店、ファミリーレストランに紳士服店、眼鏡チェーン、ドラッグストアなど、一目でそれとわかる建物で積極的に多店舗展開している企業があります。たくさん店舗を出すのに土地を購入していては費用がかさむので、建築協力金を先に地主さんに払うことで、その会社の仕様の建物を建ててもらい、賃貸契約をします。望みの建物を建てることができ、賃料は経費にすることができるところが利点です。
一方、地主さんは、建設費を全額自分で用意しなくても、建設協力金で建物を建てることができ、賃貸住宅のように戸数分が出たり入ったりというような管理でなく、賃貸相手はひとつ、しかも通常、契約は１５年から２０年と長いため、誤差の小さな資金計画を立てられるところが利点です。
さて、私が勤めていたのは建築会社ですから、建物を建てさせていただくことが、当然、望むべき仕事です。同時に不動産賃貸業務もお手伝いしていました。仲介料は賃料の１カ月分までと宅建業法で決まっています。仮に月１００万の賃料なら同額の手数料でしかありません。手間のかかるものですが、建築会社なので、建物を作らせていただくサービスのひとつと考えられていました。
時代もよかったのですね。バブルで景気は上向き。畑が更地となり店舗が建ち、変わり行く街並を見ながら、街づくりに貢献し、人様の役にたっているのだと実感できました。
不動産業界も建築業界もまったくの未経験の私は、中途入社にも関わらず、営業マンとしてはトップの成績を収めることができました。入社１年目で受注高１１億円を計上。それも苦労して地べたを張ってたたき出した数字ではなく、確かに営業活動には一生懸命に取り組みましたが、ハッピーな毎日でした。
テナントさん、地主さん、勤め先である建築会社がそれぞれ何を望み、どうしたいかを私は知っており、それを実現することが私の仕事だったのです。
テナントさんは出店したいエリアがあり、希望に叶う土地をお探しでした。
地主さんは、名の知れたしっかりした企業に、貸したいと考えていました。
勤め先は、建物を建築することで売り上げを伸ばすのが目的です。
そしていちばん大切なことが、それを実行したら、感謝されるばかりで、誰ひとり損をしないということでした。時代がそれを可能としていました。
地主さんを訪問して、話題になるのは「どんなテナントか」で「いくら収益があがるか」という点でした。建築会社の会社員でしたが、どんな仕様の建築物か説明しても、地主さんの関心はどうしても収益の仕組みに向いてしまいます。当時の私は、建築を語ることのない建築会社の営業マンでした。
当時の賃貸借契約書には賃料改定の協議の項目に、「賃料の額は、本物件の引渡し日の月から満３カ年据え置き、４年目に前月の賃料を基礎額として景気の上昇等を考慮の上、協議するものとし・・・」とありました。好景気でどんどん賃料相場が上がるので、賃料の見直しをしようと言うものです。現在は「景気の上昇等を考慮の上」との文言はもちろんありません。
偶然、転職した先の会社はみなさんに喜んでもらえる商品を持っており、私は苦もなく売りに売って、トップ営業マンとして同期の中でいち早く出世。ところが負け知らずの営業マンは、ある事件で立ち止まります。
・・・さて次回は、
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
百人以上の大家さんが実現した借金なしの土地活用、発見への道 】
●きっかけは、老夫妻の借金
についてお話します。
居抜き店舗のｒｅＴＥＮＰＯ
土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ
