梅雨に入る前に、金沢から福井まで一泊サイクリング。
ちょうど金沢100万石祭りと重なったので、多くの人で賑わっていました。
「兼六園」
女性と外国人の多さにびっくりしました。北陸新幹線効果？
女性と外国人の多さにびっくりしました。北陸新幹線効果？
「東尋坊」
海食で削られた岩肌。絶景です。
海食で削られた岩肌。絶景です。
それでは、前回の続きをお話します。
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
３つの原則でチェック 土地活用成功と失敗の事例】
●テナントの中途解約の決断。 そのとき大家さんは
情報の早さが勝負の鍵となる時代です。
「もっと早く相談してくれればよかった」
「もっと早く声をかければよかった」
「時間さえあればほかにやりようがあったのに」と人は後悔します。
貸し手が店舗であれ、マンンションの入居者であれ、まったく無関心でいることは、大家さんにとって得策ではありません。
お店なら、繁盛しているかどうか。マンションなら、入居者が不便や不満に思っていることはないだろうか。これが、撤退や入居率激減などの危機を種のうちから摘み取るコツになります。
そこまで理想的な大家さんにならなくても、テナントや入居者と話せる関係を作っておくと良いでしょう。難しいことではありません。顔をあわせ挨拶するだけで良いのです。
大事なのは、入居者やテナントに新たな要望ができたときや、事情が変わったときなどに、気軽に大家さんに言える関係を持つことです。
顔を見たこともない大家さんには、決論の報告だけかもしれません。それがたいした問題でなければ良いのですが・・・。
私が出店をお手伝いしたドラックストアが、新築開業後７年を経過したころ、「どうにも売上が伸びないので途中解約をしたい」と私に相談されてこられました。
テナントは、自分用の建物を建ててくれた地主に迷惑をかけたくないので、せめて、自分の次の後継テナントを地主さんに紹介したいと考えておいででした。
それは大家さんにとっても願ってもないことです。違約金というペナルティを払ったからとさっさと撤退されては、空になった建物を残された大家さんは、新たなテナントを探さなくてはなりません。
「よくぞ、早めに声をかけてくれた」という思いです。
建築してまだ７年。充分に使える建物です。これを活かした後続テナントを探すことが大家さんのご希望でした。
それは、また、テナントの希望とも一致します。
実際、新しい店舗を探したのは、私です。最初のご縁を結んだ私に、両者からご相談がありました。
実はテナントの後継探しは、特別な配慮が必要な仕事です。
テナントは、同業他社に、事前に撤退情報を漏らしたくないからです。従業員にも、次のテナントが決まるまで、撤退を検討していることを知られたくありません。そして、お客様には、セールの日に撤退することをお知らせしたい。
つまり、情報を公開せずに、次のテナントを探して欲しいというご依頼なのです。
ほどなくして、後継テナントを決めることができました。大家さんは、後継テナントが決まって一安心。地主、退店テナント、出店テナントがすべて満足される結果となりました。
多くのテナントと話していて気づいたのは、実は、出店を検討しているテナントは、すでに公開されている陳腐化した不動産情報より、このような極秘情報を望んでいることです。
更地に自社仕様の建築を新たにし、どんどん出店していくテナントがある一方、既存の建物を上手に使いローコストで出店を果たしていくテナントさんも少なくありません。
あなたのお住まいの近くでも、郊外型の古本店やインターネットカフェができていませんか。そこは、かつて紳士服店やメガネ店だったかもしれませんね。
店舗を建てるときに、地主さんは、借金というリスクに悩まれます。
そこで、私は、借入金のない土地活用を提案してきました。
それでも、地主さんは、中途撤退が心配なのです。
理由は、中古店舗の流通市場がないからです。
違約金を払って撤退では、負債はなくとも、もはや土地活用ではありません。建物が朽ち果てる間、次のテナントが決まらなければ、そこはお金を生み出さないばかりか、地域にとっても喜ばしい場所ではないでしょう。
この仕事をはじめ、中古店舗の流通市場づくりが必要なことに気づき、私自身が先人となって取り組んでいます。
今、店舗の流通市場はとても閉鎖的で、中古に関してはまったく市場としてはこれからという状況です。よく企業が、スクラップビルドをいう言葉を使いますが、中古店舗の流通市場が充実すれば、新規店舗の流通市場も充実します。これはリスクを考える地主さんにとってだけでなく、実はテナントが望むことでもあるのです。
…さて、次回は
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
３つの原則でチェック 土地活用成功と失敗の事例】
●外商部かディスカウントストアか？ バブル期の選択
について、お話します。
居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe
