先日、東大阪市に「ＧＵ東大阪渋川店」がオープンしました。
おかげさまで、朝から大盛況。
地域一番の繁盛店を創ることができました。
この店舗が、当社にとって400店舗目のオープン物件になります。
これからも500店舗、そして1000店舗を目指して、
繁盛店を創りたいと思います。
それでは、前回の続きをお話します。
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
３つの原則で４８．３％の建築投資利回り】
●「ありがとう」と地域の人に感謝される街に
「便利になりましたよ。店の灯りで通りが明るくなり、防犯にもいいですね」
コンビニエンスストアと最近、賃貸契約をした地主さんは、近所の方にそう言われ、とてもうれしく思ったそうです。
契約していたスーパーが中途撤退してしまった地主さんは、シャッターの閉まった店の前を通る度、寂しい気持ちだったのですが、新しく写真スタジオと賃貸契約をしました。
「お宮参りに七五三、成人式などおめでたい行事に、みなさんが記念にと足を運ばれるおめでたい場所になりました。実は、私も、孫の成長の節目毎に、記念写真を撮るようになりました」とうれしそうにその心境をお話になられました。
また、「撮影の予約をしたら、前日に予約確認の電話があり、心遣いのある対応に感心しました」とも、契約した店舗さんの経営姿勢にも関心を寄せ、間違いなかったことに満足していらっしゃいます。
先祖からその場所に土地を持つ地主さんは、その地域社会に深く関わって生きておいでの方が少なくありません。きっとあなたもそうだと思います。
だからこそ、敢えて言葉にはなさいませんが、賃料を払ってくれさえすれば、どんな店舗でも良い、とはみなさん考えてはおられません。
「地域のためになる店がいい」
実は、この考えは、上手な土地活用のために大切なことなのです。
成功する土地活用のポイントのいちばんは、地主さんが借金をしないこと。
次に、入ってくる人に出て行かないペナルティを課せる契約であること。
それに、人気があることです。地域のためになる店選びですね。
アパートやマンションなら、借金が少なく、人気があり、入居者の空きが少なく、次の入居者が待っているのがベストです。しかし、マンションの場合は現実ありえません。店舗の場合は可能で、人気があることは繁盛することです。
「どんなお店が良いですか」と聞くと、地主さんは「家賃が良ければイイです」と、とおっしゃいます。私は「繁盛する店がイイですよ」とアドバイスします。繁盛すれば家賃の下げも少ないですから。賃料や手残りで計算するよりも、実際その店が流行るのか流行らないのか、これは難しいのですが、地主さんも興味を持つことが大切です。
その土地にどんな店が良いのか、マンションならワンルームかファミリーなのか、それを考えるのは地主さんのあなたの仕事です。
なぜなら、提案してくる建設会社は、ファミリータイプが得意ならファミリータイプを、シングル向けマンションが得意ならシングル向けを提案してきます。店舗ならいちばん賃料を高く言ってきた会社を選んで薦めます。賃料が高ければ店舗の建設費も高く見積もれるからです。その土地にあうかどうかについては、建設会社はアドバイスをしても責任は持ちません。
建設会社はそこに儲けがあるとしても、地域貢献の視点のない提案は無責任だと、常々私は思います。
本来その土地に向いていないような提案はしない方がいいのです。しかし、営業マンはそれが難しいのですね。だから地主さんも自分に向いてないと思うなら、やめる選択があることを知らなくてはなりません。
建設会社は建てたいのだな。
銀行さんは融資をつけたいのだな。
そう、はっきりと見抜く力が必要です。
最低限の守りは、ご自分の土地を冷静に見ることです。
しかし、これが難しい。何に向いているかを判断するのはほんとうに難しいことです。テナントだったら消費者の気持ちに、マンションだったら入居者の気持ちになって見るのですが、自分の土地はよく見えるものです。
地主さんは、たいていは坪いくらという表現をされます。
「隣のあそこの土地が坪いくらで貸しているから、うちもいくらで」とおっしゃる。
相場観ですね。賃貸店舗だと坪いくらかはまったく関係なく、売上予測をし、売上の何％を賃料にという計算です。地主さんの坪いくらと発想では５０坪増えたら賃料増える感覚ですが、店舗側としてはその５０坪が売上に関係なければ賃料に反映されない土地となります。
だからこそ、繁盛する店がポイントなのです。
実は積極的に出店している店舗のいくつかは、出店のためのひじょうに綿密な分析をしています。どこに出店するかは、経営を左右する重要要素です。
そのエリアには、すでにどんなお店がどこにあり、交通量はどれだけあり、人口や世帯数も調べ、そこに出店した場合の売上予測をたてます。
建設会社の思惑でなく、店舗側の要望をダイレクトに地主さんに伝えられる仕組みが、まだまだ少ないことを、私はとても残念に思います。店舗側の結論が、地元で暮らす地主さんの直感と同じことが多いだけに、残念でなりません。
…さて、次回は
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
３つの原則でチェック 土地活用成功と失敗の事例】
●開業後、試練の逆風が！ 大家の提案で繁盛店へ復活
について、お話します。
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