昨日、地域密着型特別養護老人ホーム「憩～荻野～」のオープニングセレモニーが催されました。
高齢化社会のなか、地域解放スペースを併設し、地域の方々にも歓迎される施設ができたと思います。
土地活用としても、50年間の一般定期借地で、長期安定収入を実現できる手法です。立地に条件が多い店舗系の土地活用だけでなく、敷地の特性を生かした土地活用が大切です。
それでは、前回の続きをお話しします。
---------------------------------------------------------------------------
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
百人以上の大家さんが実現した借金なしの土地活用、発見への道 】
●起業、発見！ 土地活用３つの原則
事務所は熱帯魚屋の２階。窓のない物置部屋に、中古の事務机に中古のパソコンを並べてのスタートでした。２００３年に独立して会社をはじめたものの、確かな勝算があったわけではありません。自分の考え通りにやってみたい、そんな情熱だけだったかもしれません。
事業開始後１年で６０００万円を売上ました。
私にとって、この６０００万円は、「自分の考えが間違いない」「支持されているのだ」という確信を深めるに充分な金額でした。
空いた店舗と借金と年配の妻を残し逝った地主さんの無念を、「仕事だもの、そんなこともある」と受け入れることが、不動産業や建築業で経験を積み重ねることだとしたら、それは私にはできないということでした。あるいは、それを受け入れることが、会社員として出世することだとしたら、それも私にはできなかったのです。
「創業社長」「借金のない土地活用の実現」と看板はきらびやかですが、私は自分の本能に従って、私が生きやすい道を選んだだけなのです。
そんな風にはじめた会社ですが、３年後には、年商２億円を超し、創業５年目で、年商９億円の企業へと育ちました。新卒社員も採用するようになりました。
みなさんにわかっていただきやすいよう土地活用コンサルタントと名乗っておりますが、既存の慣習にはまったく興味はありません。むしろ時代にあった新しいシステムを作っていくことが私たちの役割だと思っています。
「もうあんな思いはしたくない」そこが原点となり、会社を立ち上げ走り出すと、地主さんを守るための契約には、ある原則があることが見えてきました。それが本書の題名にもなっている３つの原則です。
（１） 借金をしない。
（２） 責任を分け合う。
（３） 繁盛店にする。
土地活用を考えたら、まず借り手を決めます。そして建築協力金をなるべくたくさん、できれば全額出していただきます。その資金で建物を建築します。１０年から２０年の賃貸契約期間中に、中途で店舗を出る場合には、建築協力金を放棄するというペナルティを課します。
地域に、立地にあった業種の店舗であること、経営姿勢の賛同できる企業であることも重要です。賃料をいちばん高く払うテナントを選ぶ方法でなく、昔風にいえば、大家さんと店子さんの良き関係を作ることです。
焼肉チェーンと契約しているある地主さんは、あの狂牛病騒ぎの時、店長さんと忌憚ない話をし、賃料の値下げを決断されました。一時的に賃料が下がることより、１０年なり２０年なり双方が契約した期間中、経営が続き地主さんに定期的な賃料が入る道を選ばれたのです。
「店舗が出店できる土地は限られたところ。多くの地主にとって関係ない話」とお思いになる方がいらっしゃるかもしれません。確かにこの三原則はそのまま、すべての事例にあてはまるわけではありません。しかし、土地活用のリスクを考える時、それがどんな種類の土地活用であっても共通の軸になるものだと思います。
もっといえば、現在の土地活用には、地主さんが拠り所とすべき確信を持ちにくいのではないのでしょうか。その原因は、提案する側の良心に、問題があると私は思います。
賃貸店舗による土地活用を地主さんにご提案する会社は、建築会社やハウスメーカーなどがあります。同じ会社に賃貸店舗とアパートや賃貸マンションによる土地活用を行なう部署を持つ企業もあります。これはよく聞かれるエピソードですが、店舗の提案をしている営業マンが自分が作成した提案書を「マンションほど、めちゃくちゃなことはしていない。まだ良心的だ」と自分で自分を慰めるというものです。
不動産業界に、建築業界に、顧客サービスや顧客満足を大事にしている企業がどれほどあるでしょう。私は地主さんが他の業界での顧客ほど守られていないと感じています。
「建築費を借金してもらって、まずマンションを建てないことには話は始まらない」という業者の常識から自由になって、土地活用を考えていただきたいと思います。駐車場、倉庫、寮、店舗など土地活用の方法は、マンション以外にもたくさんあります。
賃貸マンションを銀行融資を受け建築し、経営することにしたとしても、広い視野から検証して決断するために、３つの原則はきっと役立つものと私は考えます。
・・・次回は、
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
百人以上の大家さんが実現した借金なしの土地活用、発見への道 】
● ４年間で１１４件 無借金の土地活用を実現
について、お話します。
居抜き店舗のｒｅＴＥＮＰＯ
土地活用のＴＥＮＰＯｂｅ
