関西のサイクリストなら、誰もが挑戦したいコースが二つあります。
琵琶湖一周と淡路島一周。
それぞれ、「ビワイチ」「アワイチ」とサイクリストから呼ばれています。
昨日、琵琶湖一周ロングライドのイベントに参加しました。
「アワイチ」は５年前に達成しているので、
これで｢ビワイチ」「アワイチ」の両方制覇です。
それでは早速、前回の続きをお話しましょう…。
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「失敗のしない土地活用」 #９
－賃貸マンション専門・建築会社の営業マン【空室率５％のバラ色の事業計画書がワナ】－
以前、賃貸マンションは新築時を除けば空室があって当たり前です、と書きました。築１５年にもなると７０％ぐらいが損益分岐点だと思われていますが、実際にはそれを下回っているところが多い、ということも強調しました。
建築会社の中にはそれぞれ得意分野があり、賃貸マンションは専門の建築会社が建てていて、そこには営業を担当する社員もいます。そして優秀な営業マンなら、その土地は賃貸マンションに向いているかどうか、数年後の空室率はどうなるか、経験上見ればわかるはずです。
しかし営業マンは、向いていない土地であろうがなかろうがおかまいなく「賃貸マンションを建てれば節税できる上に収益も上がります。大切な土地を子どもさんに残しませんか。今がチャンスですよ」とセールスを行います。そして彼らのセールス手法として大きな効力を発揮するのが「事業計画書」です。数字が中心のその事業計画書は、一目見ただけではわかりませんが、よくよく見れば数年後も数十年後も空室率は５％前後のはずです。
賃貸マンションを建てるには多額のお金がいりますが、それは３５年の長期ローンで返済額は低く抑えてあるでしょう。収益部分を見ると、３５年間継続して空室率は小さく、家賃は築何年経っても同じか、むしろ徐々に増えたりしている絵が大きく描かれていますから、そのローンの支払いはかなり楽に見えるに違いありません。
それでもあなたがまだ迷っていたとしたら、「１階は店舗にしましょう。店舗というのは、住居部分よりも建築費は安くつきますし、高い家賃がとれていいですよ」と勧めるかもしれません。そしてそのテナント料は、たとえば「坪１０，０００円」と事業計画書に記されています。これはどのようなテナントでしょうか？ 本当に家賃は坪１０，０００円とれるのでしょうか？ そういったことは度外視された机上の数字だけの計画です。すぐにテナントを探すのは至難の業ですし、もしテナントが入らなければ、スペースが大きいため住居が１室空くのとは損失が大きく違います。
賃貸マンションで収益が上がる絵は描けても、実際にその通りになるかどうか、考えずにセールスをするのが賃貸マンション専門の建築会社の営業マンです。マンションを建てた後に、入居者やテナントを探すのは不動産会社の仕事。彼らにはテナントが決まるかどうかはどうでもよいことだし、ましてや入居者がどうの、１０年後の賃料がどうの、修繕費が･･･なんて考えもしないのです。
彼らの仕事は、「土地オーナーを安心させて、建築費のとれる賃貸マンションを建てさせること」なのです。
ですから、平気ですぐそばに新しく賃貸マンションを建て続けるでしょう。あなたのマンションが見劣りして、家賃が下がることになったとしても･･････。
次回につづく・・・
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