最近、テレビはニュースばかりで、ドラマはほとんど観なくなったのですが・・・。
ところが、「イ・サン」や「チャングムの誓い」といった歴史物韓流ドラマに、思いっきりはまってしまいました。日本の大河ドラマを観ても、もうストーリーは大体知っているので、ドキドキすることはないのですが、韓国の歴史はよく知らないのでドキドキの連続です。
それでは、前回の続きをお話します。
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
３つの原則で４８．３％の建築投資利回り】
●テナント側は不動産屋とやりたい
全国に多店舗展開を進める企業は、土地を購入して店舗を次々と建てていきました。みなさんご存知のスーパーダイエーはこの方式で、どんどん全国各地に店舗を作っていった企業です。しかし、この方法はどの企業でもできるものではありません。土地の取得資金が必要だからです。
そこで、出店したいと思う土地に、建築協力金を出すかわりに、希望の建物を建ててもらい、そこに賃貸契約で入居する方法が考えられました。
店舗企業にとっては、土地の取得費用は不要ですし、自社仕様の建築物で商売ができます。しかも賃料は経費で計上でき、経営上のメリットもあります。それに撤退する時売却の手間もありません。土地を買って自社で店舗を作るより利点の多いこの方法は、現在多くの企業が採用しています。
私の会社では、全国に店舗展開する有名企業３３２社から、出店の要望が寄せられています。
多くの土地活用が建築会社やハウスメーカー主導ですすめられるのは、建築業務を通じ店舗のニーズをくみ取る機会が多かったからです。アパートや賃貸マンションの経営が難しくなっていますが、どのような仕様が人気のあるのかなどハウスメーカーはよく研究していると思います。しかし建築と仲介を同じ企業が担当することの弊害もあります。
土地の持つ個性が違うように、その土地で営業をして繁盛する店舗もベストはひとつです。私は、地主さんから任された土地に店舗をご紹介する時、まず最適と思われる１社にご案内し出店意志を聞くようにしています。市場調査をし、市場分析をすれば、出店意志を持つ企業さまは自ずとわかってくるものです。この５年間で、１４６店舗の出店をお手伝いしてきましたが、現在のところ１件も撤退していないことが、私の自慢です。
ミスマッチによる中途撤退は、出店企業にも、地主さんにも負担でしかありません。ベストマッチを吟味することが、まず最も大切なことだと私は考えています。
それが、ある建築会社の方法は異なります。土地情報を企業に万遍なく広く情報提供します。そこで、いちばん高い賃料で手を上げた店舗と契約する方法をとっています。賃料が高く設定できれば、店舗の建築予算も高く設定できるからです。
建築費は通常、材料に工賃から算出するものだと思いませんか。しかし、賃貸店舗の土地活用の場合は、このかぎりではありません。建築投資利回りから請求する建築費を算出する建築会社も少なくなかったのです。
なぜか大手建築会社主導によるロードサイド店舗の投資利回りは決まって１５％から２０％程度です。ちなみに、ファミリーマンションで７から８％、ワンルームマンションで９から１０％と一般的に言われているので、１５％から２０％程度はかなり良い数字なのです。
好況の時代は、賃料も物価上昇とともにあがり、この方法でも問題はありませんでした。高い賃料と高い建築費を企業が負担できたのです。
リストラをし、あらゆる経費を見直しする今の時代に、投資利回りから建築費を算出されては出店する企業側はおもしろくありません。良質の建物を適正価格で買いたいと思うのは、まったく自然な要望です。
さて、最近、当社の建築投資利回りを計算してみたら４８．３％でした。私どもでは、店舗の仕様をもとに、複数の建築会社に入札してもらいます。
建築と仲介という業務が別れ、建築に自然な競争原理が導入されれば、もっと店舗の建築費がコストダウンできるはず、と出店企業は知っています。
一斉に情報をだして、いちばん高い賃料を払える企業と手を組もうという方法に、違うんじゃないかと思っています。
しかし、残念なことに、今まで選択肢がなかったために、長い間、賃貸店舗による土地活用は建築会社やハウスメーカー主導ですすめられてきました。私は、この仕組みを変えるものとして起業しました。全体の扱い数から言えばまだ微々たるものです。今も、イニシアチブをとっているのは、建築会社やハウスメーカーでしょう。
土地の売買や賃貸住宅の仲介を中心にやってこられた不動産屋さんが、賃貸店舗による土地活用で地主さんのお手伝いをするためには、勉強すべきことも多く、ちょっと興味があるからいってはじめられるものではありません。しかし、意欲ある方にとって不可能だとは、私は思いません。その土地で長く商いをしている地元の方々は、地主さんと同様、その土地の性格をいちばん良くご存知の方々だからです。店舗選びで、綿密なマーケティング調査と地元の方のカンが一致する現実を何度も見ている私には、その可能性を信じています。
…さて、次回は
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
３つの原則で４８．３％の建築投資利回り】
●「ありがとう」と地域の人に感謝される街に
について、お話します。
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