先日の3連休。台風も過ぎ去り、最高の秋晴れ。
こんな日に、早朝から、京都の宇治で仕事が・・・。
不景気の時代に、仕事があるなんて感謝感激ですが、せっかくの・・・。
ということで、自転車を持って仕事場に。
仕事の打ち合わせも順調に終わり、早速、サイクルウエアに着替え。
宇治を出発して、信楽～大津と100㎞くらい走ってきました。
信楽は町全体が狸一色。
おどろきです！
それでは、前回の続きをお話します。
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
誰と組むか 信頼できるパートナーの選び方】
●土地活用コンサルタントの仕事とは
指導や助言をしてくれるのがコンサルタントです。
経営コンサルタントは、経営についての専門家。土地活用コンサルタントは土地活用の専門家です。
「土地活用コンサルタントにはどんな専門知識と経験が必要だと思われますか」
いいえ、質問を変えましょう。
「どんな専門知識があり、その程度の経験があれば、腹を割って相談できますか」
私が考える土地活用コンサルタントの条件を説明します。
・ 宅地建物取引主任者資格を持ち宅建業務全般の知識があること
・ 税務知識
・ 都市計画、開発、建築の知識
・ わかりやすく説明する力（プレゼンテーション能力）
・ 地主さんの考えをくみ取る力（コミュニケーション能力）
・ 達成能力（計画を実行する判断力と行動力）
一般的にはこのような能力や経験が上げられますが、パートナーとして信頼されるために欠かせないのが「理念」だと私は考えています。「夢」だと言い換えてもいいかもしれません。これは私が考えるものです。
好況時にも土地活用のリスクは同じようにあったのですが、地価の上昇がセーフティネットとなっていました。地価下がったことで、さまざまな土地活用リスクが噴出しました。
土地活用の成功神話より、失敗事例が目立つようになり、「慎重に考えなければ」という気持ちが生まれコンサルタントの存在が求められるようになったのです。
とはいえ、やはり専門知識が必要ですので、この業界で何か核とする知識と経験を持ち、加えてコンサルタントとしてスタートした人が中心となります。
不動産業に特化した税理士さんや会計士さん。不動産鑑定士、不動産会社や建築会社などで勤務し経験を積みコンサルタントして独立した方などがいらっしゃいます。
建築会社やハウスメーカーは、コンサルティングも業務のひとつに加えていることもありますし、会社によっては別の部署として独立させて対応しているところもあります。
コンサルタントとまで名乗らなくても、銀行マンに、税理士、会計士、建築会社の営業マンまでもが、「コンサルタントもさせていただきます」と誰もがイニシアチブをとりたがります。
ですから一口に土地活用コンサルタントといっても、名称でなく、中味を吟味することが大事です。まだ玉石混合状態です。中には、コンサルタントという衣装をまとうことで高く売ろうという考えもあります。兼業の場合は、コンサルタントという付加価値があるからそれに見合うコストがふくまれているのか、ただの衣装なのかを確かめる目を持ちましょう。
更に注意したいのが、誰の味方なのか、という点です。
たとえば、コンサルタントが連れてきた建築会社から、成約したら紹介報酬があるようなカラクリになっていては、助言も適切な判断もあったものではありません。
私は、地主さんに建設会社を紹介しておりますが、次のような注意をしています。まず経営に問題のない建設会社を選ぶことです。実積と経営状況から建築会社を選んだら、必ず複数社に見積りをお願いします。
そしてこれは私の信念でもあり当社の４８．３％の建築投資利回りの理由にもなっているのですが、丸投げをする元請けにはお願いしていません。実際に施工をしている技術も経営もしっかりしているが業界の仕組みで元請けにはなれない建築会社と一緒に、建物づくりを手がけています。当社は１級建築士事務所でもあり、設計と工程管理を自社でできる機能を持っています。
もうひとつ、私が土地コンサルタントと名乗ってもいいと自慢できる点があります。それが、竣工後も地主さんと一緒に入居した店舗の営業状況を見守り、協議や交渉が必要となった時、立ち会い、双方の窓口となることです。
建築物が建ったあと、あんなに足しげく通った建築会社の営業マンも足を運ぶこともなく、ひとりで経営に立ち向かう地主さんを見てきました。入居店舗の経営が思わしくなさそうだが、どうやって声をかけていいかわからなく、突然、出ると言われるのではと日々不安に思う地主さんを見てきました。
私が考える土地活用コンサルタントとは、貸し手と借りてを結び、契約満了のその日まで一緒に歩む相談役だと考えます。
…さて、次回は
【－ 子孫に土地を残す３つの原則 －
３つの原則で４８．３％の建築投資利回り】
●３つの原則のおさらい
について、お話します。
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