上高地。いつも自転車で行くのですが、今回は徒歩で・・・
美ヶ原高原。こちらは、いつものように自転車で・・・
信州は、サイクリストにとって特別の場所のようです。
何回行っても、感動できます。
それでは、前回の続きをお話しします。
【Point.2 借り入れはできるだけしないで、入居者に預けてもらおう 】
2つめの土地活用に成功する条件は、「借り入れはできるだけしないこと」です。ローンを組んで建築することが当たり前、だと思っていませんか？ 借り入れをしないことなど不可能なのでしょうか？
発想を変えて考えましょう。建築費は、土地オーナーが払うのではなく、入居者に出してもらうのです。前回のPoint.1で、「入居者を先に決めよう」と書きました。入居者が決まっていたら、入居者仕様の建物を建てるのですから、建築費相当の預かり金を出してもらうのです。
賃貸マンションでは社宅のように借り手が一人（または一社）の場合を除くと困難ですが、店舗の場合は、実際に預入金（建設協力金と言います）だけで建築が可能になるケースはたくさんあります。
それらの土地オーナーはテナントの預託金を建築費に充当して建築し、毎月決まった額のテナント料を得て、その中から預託金を返済しています。
建設協力金を出してくれるのは、積極的に、そして計画的にチェーン展開をしている、資金のある大手のチェーン店やフランチャイズ店です。そういった企業の店舗は、外観はほとんど同じです。全国に展開しやすいように、立地条件や店舗設計もオリジナルのものを持っています。商品もサービスもマニュアル化され、どの店に行っても同じサービスが受けられるしくみを作っていて、年々店舗を増やしています。そしてこれらの企業が「この設計図どおりに建築してください」と建築費に充当する建設協力金を預けてくれるのです。
もともと建築費とは、設計図から見積もるもの。本来同じ設計図で同じ仕様なら、さほど建築費は変わらないでしょう。あなたは、預かり金の金額で施工が可能で、アフターサービスがしっかりしている建築会社に頼めば良いのです。
そもそも建築会社の営業マンや仲介業者が提案するままに、疑問もなく多額の借り入れをしてしまうから、失敗したときに困ることになるのです。今は不況が長く続き、商売も難しい時代です。もしも借りてくれたテナントが撤退してしまったら、家賃収入がないのにローンを支払わなければならないということになってしまいます。相続税対策で土地を守るために建てたマンションが、まだ生きているあなたの首をしめることになって、ローンを返済できないために競売にかけられたという話は意外と多いのです。
儲かるように書かれた建築会社サイドの提案よりも、これで大丈夫なのだろうかと自分自身でしっかりとチェックして、より確実な方法を選択することです。
次回は･･･
“Point.3賃貸借契約で一番大事なのは、途中解約”
についてお話しします。
居抜き店舗のreTENPO
土地活用のTENPObe
何回行っても、感動できます。
それでは、前回の続きをお話しします。
【Point.2 借り入れはできるだけしないで、入居者に預けてもらおう 】
2つめの土地活用に成功する条件は、「借り入れはできるだけしないこと」です。ローンを組んで建築することが当たり前、だと思っていませんか？ 借り入れをしないことなど不可能なのでしょうか？
発想を変えて考えましょう。建築費は、土地オーナーが払うのではなく、入居者に出してもらうのです。前回のPoint.1で、「入居者を先に決めよう」と書きました。入居者が決まっていたら、入居者仕様の建物を建てるのですから、建築費相当の預かり金を出してもらうのです。
賃貸マンションでは社宅のように借り手が一人（または一社）の場合を除くと困難ですが、店舗の場合は、実際に預入金（建設協力金と言います）だけで建築が可能になるケースはたくさんあります。
それらの土地オーナーはテナントの預託金を建築費に充当して建築し、毎月決まった額のテナント料を得て、その中から預託金を返済しています。
建設協力金を出してくれるのは、積極的に、そして計画的にチェーン展開をしている、資金のある大手のチェーン店やフランチャイズ店です。そういった企業の店舗は、外観はほとんど同じです。全国に展開しやすいように、立地条件や店舗設計もオリジナルのものを持っています。商品もサービスもマニュアル化され、どの店に行っても同じサービスが受けられるしくみを作っていて、年々店舗を増やしています。そしてこれらの企業が「この設計図どおりに建築してください」と建築費に充当する建設協力金を預けてくれるのです。
もともと建築費とは、設計図から見積もるもの。本来同じ設計図で同じ仕様なら、さほど建築費は変わらないでしょう。あなたは、預かり金の金額で施工が可能で、アフターサービスがしっかりしている建築会社に頼めば良いのです。
そもそも建築会社の営業マンや仲介業者が提案するままに、疑問もなく多額の借り入れをしてしまうから、失敗したときに困ることになるのです。今は不況が長く続き、商売も難しい時代です。もしも借りてくれたテナントが撤退してしまったら、家賃収入がないのにローンを支払わなければならないということになってしまいます。相続税対策で土地を守るために建てたマンションが、まだ生きているあなたの首をしめることになって、ローンを返済できないために競売にかけられたという話は意外と多いのです。
儲かるように書かれた建築会社サイドの提案よりも、これで大丈夫なのだろうかと自分自身でしっかりとチェックして、より確実な方法を選択することです。
次回は･･･
“Point.3賃貸借契約で一番大事なのは、途中解約”
についてお話しします。
居抜き店舗のreTENPO
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