あけましておめでとうございます 　　

　　　　　　　　　今年もよろしくおねがいします　　　

　　　　

 

毎年感じるのですが・・・

だんだん、正月らしさがなくなってきているような気がします。
昔は、初出勤といえば晴れ着姿で出勤する方がいたり、車の前にはみかん（実は注連飾りのダイダイ）をつけたり、といった光景がみられましたが、最近はあまりみかけません。

こんなことを言っていると“オッサンくさい”といわれそうなのですが・・・

今年の目標は、東京マラソン完走。ということで、正月休みは、結構家の周りを走っていました。そのとき、役に立ったのが、ナイキとiPodのコラボ企画のやつ。シューズにナイキのセンサーを付けて、iPodを聴きながら走ると、音楽の途中で「ここが勝負」とか「ペース、上がりすぎ」とかアドバイスしてくれるやつです。是非、一度ためしてください。気合い入りまくりです。

それでは、前回の続きをお話しします・・・

　　賃貸マンション専門・建築会社の営業マン
　　　　【空室率5％のバラ色の事業計画書がワナ】

　以前、賃貸マンションは新築時を除けば空室があって当たり前です、と書きました。築15年にもなると70％ぐらいが損益分岐点だと思われていますが、実際にはそれを下回っているところが多い、ということも強調しました。
　建築会社の中にはそれぞれ得意分野があり、賃貸マンションは専門の建築会社が建てていて、そこには営業を担当する社員もいます。そして優秀な営業マンなら、その土地は賃貸マンションに向いているかどうか、数年後の空室率はどうなるか、経験上見ればわかるはずです。
　しかし営業マンは、向いていない土地であろうがなかろうがおかまいなく「賃貸マンションを建てれば節税できる上に収益も上がります。大切な土地を子どもさんに残しませんか。今がチャンスですよ」とセールスを行います。そして彼らのセールス手法として大きな効力を発揮するのが「事業計画書」です。数字が中心のその事業計画書は、一目見ただけではわかりませんが、よくよく見れば数年後も数十年後も空室率は5％前後のはずです。
　賃貸マンションを建てるには多額のお金がいりますが、それは35年の長期ローンで返済額は低く抑えてあるでしょう。収益部分を見ると、35年間継続して空室率は小さく、家賃は築何年経っても同じか、むしろ徐々に増えたりしている絵が大きく描かれていますから、そのローンの支払いはかなり楽に見えるに違いありません。
　それでもあなたがまだ迷っていたとしたら、「1階は店舗にしましょう。店舗というのは、住居部分よりも建築費は安くつきますし、高い家賃がとれていいですよ」と勧めるかもしれません。そしてそのテナント料は、たとえば「坪10,000円」と事業計画書に記されています。これはどのようなテナントでしょうか？　本当に家賃は坪10,000円とれるのでしょうか？　そういったことは度外視された机上の数字だけの計画です。すぐにテナントを探すのは至難の業ですし、もしテナントが入らなければ、スペースが大きいため住居が1室空くのとは損失が大きく違います。
　賃貸マンションで収益が上がる絵は描けても、実際にその通りになるかどうか、考えずにセールスをするのが賃貸マンション専門の建築会社の営業マンです。マンションを建てた後に、入居者やテナントを探すのは不動産会社の仕事。彼らにはテナントが決まるかどうかはどうでもよいことだし、ましてや入居者がどうの、10年後の賃料がどうの、修繕費が･･･なんて考えもしないのです。
　彼らの仕事は、「土地オーナーを安心させて、建築費のとれる賃貸マンションを建てさせること」なのです。
　ですから、平気ですぐそばに新しく賃貸マンションを建て続けるでしょう。あなたのマンションが見劣りして、家賃が下がることになったとしても･･････。


次回は・・・

　ロードサイド店舗専門・建築会社の営業マン　
　　　　　【魔訶不思議な計算で出す建築料金】　

について、お話しします。

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